Существование вещных и обязательственных прав в жилищных правоотношениях
взаимно обусловлено - возникновение категории вещных прав как средства закрепления принадлежности вещи лицу
влечет появление прав обязательственных как инструмента, способного создать указанные права их обладателям.
Вначале остановимся на наиболее характерной, основной связи, в которой наниматель по договору социального найма жилого помещения выступает как участник жилищного правоотношения. При этом возникает вопрос, относится ли право нанимателя к обязательственным или вещным правам?
Так, И.Б. Марткович отрицает вещное содержание рассматриваемых прав, поскольку они входят в состав жилищного правоотноше- ния[102]. Но этот аргумент неубедителен. Вещные права в такой же мере являются содержанием правоотношений, как и обязательственные. Поэтому, разделяя мнение И. Б. Мартковича о существовании жилищных правоотношений, мы не считаем, что этим дается отрицательный ответ на вопрос о наличии у нанимателя вещного права на жилое помещение.
Отношениям, возникающим между наймодателем и нанимателем по договору социального найма, присуща «вещная составляющая», которая характеризует посредственное господство нанимателя над жилым помещением. Отличительная черта социального найма проявляется в том, что признаки, характеризующие вещный элемент данного правоотношения (такое право бессрочно, имеет абсолютный характер защиты), наполняют обязательственные отношения, выходят за их рамки, т. е. уже само правоотношение приобретает вещный характер[103] [104].
Мнение о вещно-правовом характере пользования жилым помещением в домах государственного и общественного жилищного фонда было высказано цивилистами сразу же после принятия Основ жилищного законодательства СССР в 1981 г., в подтверждение чего приводились различные аргументы: право нанимателя производно от государственной или общественной собственности; содержание права нанимателя включает в себя право владения; право пользования и ограниченное право распоряжения в виде обмена, раздела, вселения новых жильцов, сдачи в поднаем, изменения договора найма, приватизации; право пользования жилым помещением - бессрочное право (п.2 ст.
10 ЖК РСФСР); имеет место незаменимость объекта данного права в натуре; возможность способа негаторной защиты3.Вещный характер права нанимателя наиболее полно и четко проявляется при сравнении с таким обязательственным правом, как поднайм жилого помещения. В отличие от нанимателя жилого помещения, поднаниматель, как субъект обязательственного правоотношения, не имел самостоятельного права на занимаемое им жилое помещение (п. 3 ст. 76 ЖК РСФСР). Проживание на жилой площади нанимателя всегда имело срочный характер, по истечении определенного срока поднаниматель обязан был освободить занимаемое им жилое помещение. В случае отказа освободить жилое помещение, а также при прекращении договора найма, поднаниматель подлежал выселению без предоставления другого жилого помещения (ст.80 ЖК РСФСР).
Таким образом, вещно-правовые элементы пользования жилым помещением по договору социального найма в большей степени, чем обязательственно-правовые, отвечают требованиям стабильности жилищных прав пользователей. До принятия ЖК РФ наличие у нанимателя вещных прав признавалось подавляющим числом исследователей. По мнению Ю.Г. Басина, И.П. Прокопченко и В.Ф. Маслова, совокупность вещных, абсолютных правомочий образовали субъективное гражданское право на жилое помещение (это же понятие иногда обозначалось как «право пользования жилым помещением», «право на жилую площадь» и т.п.)[105].
Признание за нанимателем вещного права на занимаемое жилое помещение отвечало тенденции развития ранее действовавшего жилищного законодательства по урегулированию отношений в этой области.
В связи с принятием ЖК РФ представляется необходимым оценить право пользования жилым помещением, которым обладает наниматель по договору социального найма.
Права нанимателя осуществляются опосредованно - через действия наймодателя (причем указанному праву противостоит обязанность активного типа), выражающиеся не только в воздержании от препятствования его осуществления, но и в предоставлении управомоченному материальных благ.
Обязанностям наймодателя корреспондируют права, и, наоборот, его правам - обязанности нанимателя. Наниматель несет обязанности, в частности, по обеспечению сохранности жилых помещений, по соблюдению правил пользования жилым помещением, по своевременной оплате жилого помещения и коммунальных услуг.Наймодатель также является носителем ряда прав и обязанностей: передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение, принимать участие в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества, своевременно и качественно осуществлять капитальный ремонт (п.2 ст. 65 ЖК РФ), а также требовать от нанимателя проведения текущего ремонта жилого помещения, так как на граждан, согласно п. 3 ст. 67 ЖК РФ, возлагается обязанность обеспечения сохранности жилых помещений, поддерживания надлежащего состояния жилого помещения и т.д.
Права и обязанности субъектов жилищных правоотношений достаточно подробно урегулированы в законодательстве[106].
Необходимо обратить внимание на то, что осложнение структуры жилищно-правового отношения в значительной мере обусловлено множественностью лиц на стороне пользователя.
Особое положение нанимателя в жилищном правоотношении обусловлено тем, что он является представителем членов своей семьи в жилищно-правовой сфере. Наниматель совершает все действия, вытекающие из договора найма. Ряд прав, принадлежащих членам семьи, наниматель реализует не посредством представительства, а своими собственными действиями. Особенностью отношения представительства служит то, что наниматель действует и в интересах членов своей семьи, и в своих собственных интересах[107].
Наниматель жилого помещения имеет право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, в том числе проживающим в другом населенном пункте. Обмен жилыми помещениями производится по правилам, установленным в ст.ст.
7274 ЖК РФ. Такой обмен следует отличать от договора мены, регулируемого главой 31 ГК РФ. Во-первых, сторонами договора мены жилыми помещениями могут быть только собственники соответствующих помещений, в то время как в договоре об обмене жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, в качестве сторон выступают только наниматели. Во-вторых, по договору мены переходят право собственности на обмениваемые помещения и сопутствующие ему обязанности, а по договору об обмене только права и обязанности нанимателей по договорам социального найма, кроме того, предметом договора мены может быть не только жилое помещение, но и другие вещи, в то время как предметом договора обмена - только жилое помещение.Ранее, согласно ЖК РСФСР обмен жилых помещений также допускался между нанимателями жилых помещений по договору социального найма в пределах одного жилищного фонда (т.е. государственного или муниципального). Однако п. 2 ст. 20 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» наделял нанимателя жилого помещения социального использования правом передачи прав и обязанностей по договору найма этого помещения собственнику частного жилищного фонда взамен приобретения права собственности на жилое помещение. Указанное положение закона обладало приоритетом по отношению к правилам ЖК РСФСР.
Правила об обмене жилыми помещениями, установленные ЖК РФ, в основном базируются на соответствующих положениях ЖК РСФСР и регулируют обмен жилыми помещениями только между сторонами договора социального найма. Поэтому в настоящее время следует считать невозможным обмен, например, приватизированной или кооперативной квартиры на квартиру, предоставленную по договору социального найма[108] [109].
Законодательством предусматривается ряд иных прав, вытекающих из договора социального найма. Так, ЖК РФ допускает возможность изменения договора социального найма в случаях, прямо предусмотренных жилищным законодательством: 1) по требованию нанимателей, объединяющихся в одну семью; 2) по требованию члена семьи нанимателя (п.1,2 ст.82 ЖК РФ).
Новеллой в правовом регулировании отношений, связанных с изменением договора социального найма жилого помещения, является то, что ЖК РФ не предусматривает возможность раздела или выдела жилого помещения по требова-2
нию члена семьи нанимателя . Ранее ст. 86 ЖК РСФСР предоставляла любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя право требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных совместно с ним проживающих совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением ему могло быть выделено изолированное жилое помещение[110].
Конечно, раздел и выдел жилого помещения по ранее действовавшему законодательству имели положительные результаты, так как бывшие члены семьи нанимателя оставались зашищенными государством: право пользования жилым помещением у них сохранялось. На сегодняшний день право пользования бывшими членами семьи жилого помещения утрачивается в случае невозможного совместного проживания.
Характеризуя правоотношения пользователя по договору социального найма по ранее действовавшему законодательству, можно было выделить элементы вещно-правового характера. К таким правам относились: право на обмен, раздел, сдачу в поднаем, изменение договора найма, передачу жилого помещения в частную собственность (приватизация). Принятый ЖК РФ сохраняет за нанимателями по договору социального найма такие права вещного характера, включая бесплатную приватизацию жилых помещений до ограниченного законом срока - 1 марта 2010 г.[111] [112] за исключением раздела жилого помещения,
Кроме того, ст. 64 ЖК РФ предусматривает сохранение договора социального найма, следовательно, прав нанимателя и членов его семьи при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением.
Таким образом, по новому ЖК РФ право нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержит все признаки ограниченных вещных прав, как это было по ранее действовавшему жилищному законодательству.
Особого внимания заслуживает вопрос о характере прав на жилое помещение, которыми обладают собственники и члены их семей.
Право пользования жилым помещением членами семьи собственника традиционно считалось вещным, не названным в ст. 216 ГК РФ
(перечень ст. 216 не является исчерпывающим). ФЗ от 30.12. 2004 г.
2
«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» , вступивший в силу с 1.01.2005 г., изменил конструкцию данного права: теперь оно не наделено правом следования[113].
Возникает вопрос, можно ли признать право пользования жилым помещением в настоящее время вещным правом, если оно в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ и ст. 31 ЖК РФ утратило право следования? В то же время раздел 2 ЖК РФ определяет нормы права собственности и других вещных прав на жилые помещения, традиционно отнеся к ним также права по пользованию жилым помещением.
Данное право обеспечивало членам семьи связь не только и не столько с родственником-собственником, сколько с конкретными квадратными метрами жилого помещения.
Так, Старостина с двумя несовершеннолетними детьми одиннадцатилетним Андреем и восьмилетним Алексеем занимала двухкомнатную квартиру. В январе 2003 г. эту квартиру она приватизировала, в марте того же года продала Кукушкиной, а в июне 2003 г. умерла. Прокурор г. Москвы обратился в суд в интересах несовершеннолетних детей Старостиной с заявлением о признании договора купли- продажи квартиры недействительным, ссылаясь на то, что в нарушение требований ст. 150 СК РФ органы опеки и попечительства на заключение сделки согласия не давали, что повлекло нарушение жилищных (вещных) прав и интересов несовершеннолетних детей Старостиной.
В связи с этим суд обоснованно, руководствуясь ст. 168 ГК РФ, пришел к выводу, что сделка не соответствует требованиям закона, и вынес решение о признании ее недействительной, приведя стороны в первоначальное положение[114].
Реальная жизнь порождает различные житейские ситуации. Члены семьи, приобретая самостоятельное вещное право проживания, стали чувствовать самостоятельность в реализации своих жилищных прав, так как ЖК РФ вводит общее правило, касающееся условий пользования жилым помещением членами семьи собственника.
Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ в сфере пользования жилым помещением члены семьи обладают такими же правомочиями, какие имеются у собственника. Исключения из этого правила могут быть предусмотрены только соглашением между собственником и членами его семьи. Поэтому собственник помещения не вправе в одностороннем порядке, без согласия членов своей семьи, ограничить их право пользования соответствующим жилым помещением. Но как только члены семьи, прекращая семейные отношения, становятся бывшими, право пользования жилым помещением у них прекращается. Вместе с тем необходимо обратить внимание на то, что данные нормы ЖК РФ применяются только тогда, когда иные правила не предусмотрены соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачным договором или любым другим соглашением). Если в договорном порядке указанные отношения не урегулированы, то при прекращении права пользования жилым помещением бывшего члена семьи применяются правила, предусмотренные ст. 31 ЖК РФ.
Таким образом, обязательственные правоотношения стали альтернативой вещным правоотношениям (праву пользования жилым помещением членом семьи собственника).
В заключение отметим, что содержание права пользования жилым помещением членов семьи собственника складывается из вещных и обязательственных прав в отличие от прав нанимателя и членов его семьи по договору социального найма жилого помещения, которые являются ограниченными вещными. При исключении законодателем одного из признаков вещного права - право следования, а также в связи с установлением прав пользования жилым помещением членами семьи собственника, равными объему, соответствующему правомочиям самого собственника, данное соотношение может меняться в зависимости от определенных фактов как в сторону вещных прав, так и в сторону обязательственных прав. Однако по ранее действовавшему законодательству в праве пользования жилым помещением присутствовали только вещные права, отягощающие права собственника жилого помещения.
Помимо членов семьи собственника и нанимателя жилого помещения, ограниченными вещными правами обладают граждане, проживающие в жилых помещениях по договору пожизненного содержания с иждивением и в силу завещательного отказа, но об этом речь пойдет в следующей главе.