§ 1.3. Основания возникновения жилищного правоотношения
Связующим звеном между нормой права и жилищным правоотношением является юридический факт - конкретное жизненное обстоятельство, с наступлением которого норма права связывает возникновение, изменение и прекращение соответствующих правоотно- шений[115].
Юридические факты делятся на действия (зависят от воли физических и юридических лиц) и события (не зависят от воли физических и юридических лиц) и особо выделяют правовые состояния, также сроки. Действия в свою очередь бывают правомерными и неправомерными. К правомерным действиям относятся юридические акты (сделки,
договоры, акты органов государственной власти и местного самоуправления, судебные решения), юридические поступки[116].
В жилищном праве все разновидности юридических фактов занимают особое место, с ними закон связывает значимые юридические последствия и сами они настолько богаты и разнообразны по своим качественным характеристикам, что заслуживают отдельного рассмотрения.
В ЖК РФ впервые закреплены основания возникновения жилищных прав и обязанностей. Согласно ст. 10 к ним относятся договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащие ему; акты государственных органов и акты органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей; судебные решения, установившие жилищные права и обязанности; приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативах; действия (бездействия) участников жилищных отношений или наступление событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Нас, прежде всего, в качестве оснований возникновения жилищных правоотношений интересуют юридические акты как действия участников жилищных правоотношений, поскольку именно они порождают права пользования жилыми помещениями у субъектов, не являющихся их собственниками.
Традиционно юридические акты принято делить на акты, совершаемые самими участниками правоотношения, которые являются актами реализации права и исполнения обязанностей, и правоприменительные: акты федеральных органов исполнительной власти, акты органов исполнительной власти субъектов РФ, акты органов местного самоуправления, а также решения суда, которые порождают, изменяют или прекращают жилищное правоотношение, например, решение суда о разделе жилого помещения, о выселении и т.п.
В зависимости от того, сколько потенциальных участников правоотношения должны выразить свою волю, чтобы этого было достаточно для его возникновения, юридические акты участников правоотношения принято делить на односторонние, двусторонние и многосторонние. Все эти юридические акты в качестве юридических фактов рассматриваются и в жилищном праве.
К числу односторонних актов относятся, например, акт вселения нанимателя в нанятое им помещение других лиц, заявление о предоставлении ему квартиры меньшего размера, а также о заключении с ним единого договора найма жилого помещения. Однако если в жилом помещении наряду с нанимателем проживают члены его семьи, возникает сомнение в том, являются ли указанные и иные подобные юридические акты односторонними. Односторонний характер таких юридических актов заключается лишь в том, что в этих случаях воля наймодателя при наличии у нанимателя соответствующих жилищных условий не является юридически значимой, в частности, в договоре социального найма. В то же время при наличии у членов семьи нанимателя равных с ним прав на жилое помещение они активно выражают свою волю путём дачи согласия на совершение соответствующего акта[117]. Однако следует заметить, что до вступления в действие ЖК РФ особой разновидностью одностороннего юридического акта в жилищном праве являлся ордер на жилое помещение, на основании которого с гражданином заключался договор социального найма.
Мы рассмотрели общую характеристику юридических актов в жилищной сфере, их специфику можно обнаружить при более детальном рассмотрении, например, договоров, порождающих или изменяющих жилищное правоотношение
В условиях перехода к рыночным отношениям договор, прежде всего гражданско-правовой, становится основным регулятором общественных отношений во всех сферах жизни общества, включая жилищную сферу.
Термин «договор» употребляется в трех основных значениях: как юридический факт, как документ и как обязательство. Понятно, что в соответствии с названием настоящего параграфа договоры в жилищной сфере будут рассматриваться в основном в значении юридических фактов. Однако нельзя игнорировать тесную связь между всеми значениями термина «договор».
В зависимости от того, какие правовые последствия имеют в виду стороны, заключая договор, можно говорить о правообразующих (правопорождающих), правоизменяющих и правопрекращающих договорах. К числу правопрекращающих договоров можно отнести договор о приватизации, потому что он прекращают не только правоотношения собственности государства или муниципального образования, но и договор социального найма. Типичным правоизменяющим договором в жилищной сфере является заключение единого договора социального найма с нанимателями, объединившимися в одну семью (ст. 82 ЖК РФ).
Некоторые авторы отмечают, что, поскольку в последнее время наметился отход от теории юридического позитивизма во взглядах на определение права, в него наряду с объективным всё чаще включается субъективное право, что даёт основание относить к числу источников права договор как индивидуальный акт[118].
С таким мнением трудно согласиться. Эта идея, безусловно, имеет право на существование. Договор в качестве источника права может рассматриваться лишь применительно к его внешней форме, так как источник права - это форма выражения права. С учётом сказанного представляется, что индивидуальный договор не может быть источником права, поскольку он лишён нормативного содержания. Будучи правовым явлением, он в то же время не есть право ни с точки зрения его сущности, ни с точки зрения формы. Это целиком относится к договорам в жилищной сфере.
Другое дело - договоры с нормативным содержанием. Их относят к числу источников права, потому что они представляют собой своеобразный «резервуар для норм права, форму объективного выражения, закрепления обязанностей»[119] [120] [121].
Примером могут служить типовые формы договоров найма жилых помещений. Так, договор социального найма жилого помещения заключается на основе типового договора социального найма жилого помещения, утверждённого постановлени-3
ем Правительства РФ от 21.05.2005 г. № 315 . Также, кроме указанного акта, следует отметить постановление Правительства РФ от 21.01.2006 г. № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых догово-
~ 4
ров найма специализированных жилых помещений» .
Можно сделать вывод, что важнейшей целью принятия этих нормативных актов являлось намерение государства, прежде всего определить круг обязанностей не только наймодателя, но и нанимателя.
Переходя к вопросу о характере влияния конкретных договоров на жилищные правоотношения, необходимо сразу оговориться, что в масштабах настоящей работы невозможно и нецелесообразно подробно рассмотреть все элементы каждого договора. Более конструктивным представляется анализ соотношения договоров, составляющих группу правообразующих юридических фактов.
Право постоянного пользования жилым помещением осуществляется на условиях договора найма жилого помещения.
Согласно действующему законодательству, существует два вида договора найма жилого помещения: социальный и коммерческий.
Ранее в соответствии с жилищным законодательством РФ заселение жилищного фонда социального использования осуществлялось на условиях договора найма жилого помещения (ст. ст. 1, 12 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», ст. 51 ЖК РСФСР), а пользование жилыми помещениями на коммерческих началах в домах государственного, муниципального и частного жилищных фондов оформлялось договором аренды.
ГК РФ отказался от такой характеристики договора аренды жилого помещения. Договор аренды жилого помещения теперь возможен лишь между юридическими лицами (п. 2 ст. 671 ГК РФ). Его прежние функции переданы законом договору найма жилого помещения[122].
Одной из причин для такого вывода явилась неудачная редакция ст.
17 закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в которой говорилось об аренде лишь жилых помещений, в то время как в ст. 1 этого Закона говорится об аренде не только собственно жилых помещений, но и недвижимости в жилищной сфере, под которой понимаются также нежилые помещения, оборудование, коммуникации и др. Ещё более узким оказалось понятие договора аренды в жилищной сфере, данное в ст. 671 ГК РФ. Согласно этой норме участниками договора аренды могут быть только юридические лица, которые в свою очередь должны использовать арендованные жилые помещения для проживания граждан. В качестве предмета договора аренды названа не недвижимость в жилищной сфере, а жилые дома (квартиры) или части жилых домов (квартир). Такой подход законодателя к определению понятия и сферы действия договора аренды в жилищной сферы вряд ли можно считать оправданным. Бесспорно, что на практике арендная плата взимается с учётом использования не только жилых помещений, но и всей недвижимости в жилищной сфере, а также инженерного, санитарно-технического и иного оборудования. Более того, в нее включаются также расходы по содержанию придомовой территории. Справедливость такого подхода к начислению арендной платы не вызывает сомнения[123].Сужение в п.2 ст. 671 ГК РФ субъектного состава участников договора аренды противоречит сложившейся под влиянием того же ГК РФ потребности в более широком применении, более чётком регулировании отношений по аренде жилых помещений. Аренда может оказаться необходимой индивидуальному предпринимателю для проживания работников, поскольку он вправе привлекать их труд в процессе осуществления предпринимательской деятельности.
В связи с этим возникает вопрос: как быть физическим лицам, которым жилое помещение необходимо не для личного проживания? Строго говоря, они не могут заключить договор коммерческого найма, так как согласно п. 2 ст. 671 ГК РФ наниматель обязан использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, т.е. для личного проживания и для проживания членов своей семьи.
Чтобы вселить в жилое помещение своего работника, индивидуальный предприниматель должен вселиться в него сам и отвечать перед наймодателем как за собственные действия, так и за действия своих работников. Вряд ли имеет смысл доказывать абсурдность такой ситуации при наличии у нанимателя собственного жилого помещения. Можно поступить иначе: заключить договор коммерческого найма, а работников или иных лиц вселять в него в порядке поднайма. Однако у нанимателя по договору коммерческого найма отсутствует безусловное право сдавать жилое помещение в поднаём и оспорить в судебном порядке отказ наймодателя в даче такого согласия.Единственно верным решением в указанных и иных подобных случаях является расширение сферы действия договора аренды, для чего необходимо изменить положение п. 2 ст. 671 ГК РФ и указать, что договор аренды жилого помещения могут заключать также физические лица, которым жилое помещение необходимо не для личного проживания.
Итак, можно сделать следующие выводы, касающиеся соотношения договоров найма и аренды жилых помещений: если предметом договора найма является отдельное жилое помещение, то предметом договора аренды - не только отдельное помещение, но и приходящаяся на него часть недвижимости в жилищной сфере. Поэтому на нанимателя могут быть возложены обязанности по содержанию и ремонту лишь того, что находится внутри данного помещения, а в коммунальной квартире - также мест общего пользования и подсобных помещений внутри квартиры, но не за её пределами. В то же время на арендатора могут быть возложены расходы по содержанию части всей недвижимости, в том числе той, что находится за пределами арендуемого помещения.
Как уже отмечалось, договор найма заключается для личного проживания нанимателя и иных вселённых им в жилое помещение лиц, тогда как договор аренды - для последующего предоставления помещения для проживания другим лицам по договору найма или безвозмездного пользования[124].
Проблемы соотношения договоров социального и коммерческого найма детально разработаны в науке жилищного права. Вряд ли можно найти какую-либо работу, посвященную вопросам правового регулирования жилищных отношений, написанную после введения в действие ГК РФ, в которой бы в той или иной степени не разрабатывались эти проблемы[125] [126].
Нет сомнения в том, что договор социального найма, как и договор коммерческого найма, являются разновидностями одного типа: договора найма жилого помещения. Однако Е.В. Трушин отмечает, что не следует гипертрофировать «коммерческие» начала в договоре коммерческого найма и «социальные» - в договоре социального найма. Договор найма в юридической литературе и в законодательстве стал называться «коммерческим», исходя из того, что основной целью договора найма в отличие от договора социального найма является получение собственником жилого помещения прибыли от сдачи его внаем. Сейчас из главы ГК РФ «Наем жилого помещения», вытекает, что собственник должен извлекать прибыль от сдачи жилья внаем, т.
3
е. закон не считает это коммерческой деятельностью .
Мнение Е.В. Трушина можно подвергнуть критике, поскольку сдачу в наем жилого помещения собственником по договору коммерческого найма никак нельзя считать обязанностью, что противоречит принципам гражданского законодательства, именно с целью извлечения прибыли, а не иной целью собственник осуществляет сдачу жилого помещения в коммерческий наем, так как это следует из названия самого договора.
Во-первых, что касается предмета сравниваемых договоров, то следует отметить, прежде всего, что предоставляемое по договору найма жилое помещение должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к нему (это недвижимое имущество, изолированность, пригодность помещения для постоянного проживания)[127]. Предмет договора социального найма, помимо вышеперечисленных требований, должен отвечать требованиям благоустроенности и норме предоставления. При этом ст. 63 ЖК РФ называет жилое помещение именно предметом, а не объектом договора, как это сделано в ст. 673 ГК РФ. Естественно возникает вопрос, зачем, если речь идет об одних и тех же вещах, использовать неодинаковую терминологию? Причины такого расхождения основаны, скорее, на теоретических канонах[128] [129].
Подход, используемый ЖК РФ, противоречит учению о предмете обязательства. Предмет договора, а вернее сказать, предмет обязательства, вытекающего из договора, представляет собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или, соответственно воздержаться от их совершения). Как отмечал, Д.И. Мейер, «предметом договора всегда представляется право на чужое действие...»3. Предметом договора найма жилого помещения являются действия наймодателя по предоставлению во владение и пользование нанимателя жилого помещения. Объектом такого договора является жилое помещение, как материальное благо, по поводу которого возникли правоотношения между сторонами. Поэтому ст. 63 ЖК РФ должна называться: «объект договора социального найма жилого помещения», а не предмет.
Во-вторых, общим элементом договоров социального и коммерческого найма является их форма, которой следует придавать подобающее ей значение как способу волеизъявления сторон. Все договоры найма жилых помещений должны заключаться в письменной форме, если иное не предусмотрено законом.
В-третьих, анализируемых договоров по такому признаку, как срок. В соответствии с п. 2 ст. 60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения является бессрочным. Напротив, договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок не более пяти лет, а если он не установлен сторонами, то договор считается заключенным на пять лет.
Представляется, что идея бессрочности правоотношений по договору социального найма соответствует самой цели установления этого института, т.е. обеспечение жилыми помещениями малоимущих граждан. Вряд ли стоит ограничивать права нанимателей социального жилья установлением срока договора и обременять их хождением по инстанциям для возобновления договора.
Считаем необходимым высказать ещё ряд суждений, относящихся к договору найма жилого помещения. Существуют такие договоры в жилищном праве, которые не могут быть отнесены ни к договору социального найма, ни к договору коммерческого найма. Речь идёт о договоре найма специализированного жилого помещения.
Понятие специализированного жилого помещения впервые появилось в законе РФ «Об основах федеральной жилищной политики», согласно которому к таким жилым помещениям относились общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома- интернаты для инвалидов, ветеранов и др. В дальнейшем к числу специализированных были отнесены также жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, а также жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, заложенное в обеспечение возврата жилищного кредита или целевого займа.
Таким образом, специализированными жилыми помещениями являлись помещения, которые предоставлялись гражданам при наличии соответствующих оснований для временного проживания. Однако в законодательстве отсутствовало единое правовое регулирование режима этих жилых помещений до принятия ЖК РФ. При этом ни ЖК РСФСР, ни закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» не относили к специализированным жилым помещениям служебное жилье, хотя, по сути, оно также предназначалось для проживания в течение определенного периода времени, и режим его использования был близок к режиму специализированного жилья. В частности, договор найма этих жилых помещений исключал сдачу в поднаем, замену нанимателя, обмен жилыми помещениями и др. Его правовой режим определялся гл. 3 ЖК РСФСР. Отсутствие в ЖК РСФСР норм о договоре найма специализированного жилья объясняется тем, что понятие «специализированное жилое помещение» было введено в уже действующий Кодекс. Кроме того, на момент принятия ЖК РСФСР существовал единый договор найма жилого помещения, и вполне достаточно было установить лишь его особенности применительно к определенному виду жилых помещений, как это и было сделано (ст.ст. 106, 108.3 ЖК РСФСР). С появлением в ГК РФ гл. 35, регулирующей отношения так называемого коммерческого найма и выделением договора социального найма, возникла проблема с определением норм, подлежащих применению к отношениям по временному пользованию специализированными жилыми помещениями. Ведь, исходя из закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», специализированный характер жилое помещение приобретало в силу специальных оснований и условий его предоставления независимо от формы собственности на него.
Таким образом, безусловное распространение норм о социальном найме на все специализированные жилые помещения стало нецелесообразным. Указанные проблемы были учтены при разработке и принятии ЖК РФ. В нем специализированные жилые помещения объединены понятием «специализированный жилищный фонд». В соответствии со ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам гл. 9 Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К специализированному жилищному фонду новый Кодекс относит служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях, жилые помещения маневренного фонда, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения, жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев, беженцев, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.
Важным нововведением является то, что ЖК РФ не включает в специализированный жилищный фонд частные жилые помещения, даже если они используются по аналогичному предназначению, например, для проживания сотрудников организации в период работы в ней.
Казалось бы, такое ограничение применения норм ЖК РФ о специализированном жилом помещении снижает уровень социальных гарантий для лиц, получающих такие жилые помещения в частном жилищном фонде. Ведь отношения временного пользования жилым помещением частного фонда в связи с трудовой деятельностью, учебой и др. будут опосредоваться нормами о найме жилого помещения (гл. 35 ГК РФ), а при безвозмездном характере отношений сторон - нормами о ссуде (гл. 36 ГК РФ). Однако в период действия ЖК РСФСР была обнаружена неэффективность распространения положений о служебных и специализированных жилых помещениях на частный
жилищный фонд. Случаев включения частных жилых помещений в специализированный жилищный фонд практически не наблюдалось1.
Итак, основанием пользования специализированными жилыми помещениями является заключение договора найма специализированного жилого помещения (ст.ст. 99-103 ЖК РФ).