Пожизненная рента

может быть установлена в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными, если иное не установлено договором. Если один из получателей пожизненной ренты умрет, его доля должна переходить к пережившим его получателям, если иное не установлено договором.

При существенном нарушении договора пожизненной ренты ее плательщиком получатель имеет право требовать от него: выкупа ренты на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ; расторжения договора и возмещения убытков; возврата жилого помещения, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). На стабильность, надежность положения получателя пожизненной ренты и лучшую защиту его имущественных интересов направлены правила ст. 600 ГК РФ о том, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, которое передано под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязанности по ее выплате на условиях, определенных договором.

Следующим субъектом, обладающим ограниченным вещным правом пользования жилым помещением на основании завещательного отказа, является отказополучатель.

Вопрос о пределах существования такого обременения необходимо решать в совокупности с проблемой возмездности (проживания отказополучателя в жилом помещении наследника, обязанность отказополучателя компенсировать расходы собственника по содержанию занимаемой отказополучателем части жилья) или безвозмездности права проживания в жилом помещении наследника.

Так, по мнению В. Микрюкова, представляется верным считать, что целям защиты собственников от чрезмерного вторжения в их права в наибольшей степени соответствовало бы закрепление презумпции возмездности проживания отказополучателя, если иное не установлено завещанием.

Учитывая, что пользование жилым помещением наследника в соответствии с условиями завещания зачастую является для отказополучателя жизненной необходимостью, равно как и в других подобных случаях обременения прав собственника, а также исходя из целей установления таких обременений, целесообразным представляется утвердить компенсационный характер вознаграждения собственнику - субъекту обременения.

Однако согласно п. 2 ст. 33 ЖК РФ отказополучатель несет солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, поэтому вопрос о его участии в содержании жилья вряд ли следует поднимать.

Так, О.Ю. Шилохвостом вполне справедливо отмечается, что при возмездности пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, норма о завещательном отказе лишается своего основного социального содержания - предоставить отказополучателю, не обладающему достаточными денежными средствами, возможность проживать в принадлежащем завещателю жилом помеще-

2

нии .

Актуальным представляется вопрос о последствиях неправомерного поведения отказополучателя при проживании в жилом помещении наследника. В данном случае применяется ст. 35 ЖК РФ, предусматривающая основания выселения лиц, которые нарушают правила пользования жилым помещением.

Следует также отметить, что права отказополучателя могут переходить другим лицам, в частности в результате наследования. Если отказополучатель умирает до открытия наследства или одновременно с завещателем, завещательное распоряжение об отказе в силу п. 3 ст. 1138 ГК РФ утрачивает силу, поскольку обременение еще не возникло. Судьбу завещательного отказа определить сложнее, когда отказополучатель умирает после открытия наследства. Закон содержит лишь правило о том, что не переходит к другим лицам право на получение завещательного отказа (п. 4 ст.1137 ГК РФ), но ничего не говорит о возможности наследования существующих прав отказополучателей, т. е. уже возникшего обременения. Однако в п. 15 постановления Пленума Верховного суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании» установлено, что права и обязанности отказополучателя прекращаются его смертью и не могут быть переданы им по наследству, только если иное не предусмотрено наследодателем, оставившим завещательный отказ[262].

Особый интерес вызывает возможность государственной регистрации указанных прав на жилое помещение отказополучателя, а также получателя ренты. ЖК РФ определил, что права пользования жилым помещением указанных субъектов, разумеется, по их желанию, подлежат государственной регистрации2 [263]. Возникает вопрос: почему такая возможность не предоставлена членам семьи собственника жилого помещения, в т. ч. бывшим членам семьи. Исходя из буквального толкования соответствующих положений ГК РФ и ЖК РФ, можно сделать предположение о том, что причина в следующем: права отказополучателя и получателя ренты на жилое помещение сохраняют свою силу при последующем переходе права собственности на него, чего нет в правах членов семьи собственника. Право пользования отказополучателя, безусловно, возникает (как и другие права наследников) со дня открытия наследства при условии его принятия и независимо от момента государственной регистрации. Что касается прав получателя ренты, то в соответствии со ст. 584 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор пожизненного содержания с иждивением и может одновременно осуществляться государственная регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение. Представляется, что в данном случае не совсем корректно употребление законодателем формулировки «государственная регистрация права пользования», так как гражданское законодательство не предусматривает возможности их регистрации. Такие права относятся к ограниченным вещным и обременяют право собственности, поскольку обладают признаком следования. Как справедливо отмечается в литературе[264], в ст. 33 ЖК РФ речь должна идти не о государственной регистрации права пользования, а о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение.

Действующее законодательство не содержит единой обобщающей нормы, регламентирующей основания прекращения ограниченных вещных прав граждан на жилые помещения. Необходимость принятия такой нормы обосновывается многими учеными[265].

Как указывает Л.В. Щенникова, наличие подобных норм наряду с описанием правомочий собственника, обладателя права пользования жилым помещением не случайно. Закон охраняет в данном случае публичный интерес, заключающийся в сохранении хозяйственного назначения жилого помещения и обеспечения прав и законных интересов соседей[266]. Однако нам представляется достаточным наличие и применение норм, устанавливающих общие основания прекращения обязательств (гл. 26 ГК РФ). К таковым относятся, например, смерть управомоченных лиц, соединение в одном лице собственника жилого помещения и субъекта ограниченного вещного права, истечение срока, на который были установлены ограниченные вещные права, отказ управомоченного лица от принадлежащего ему права, уничтожение жилого помещения либо в том случае, если оно признано непригодным для проживания.

В связи с этим нельзя не упомянуть о ст. 35 ЖК РФ, которая предусматривает основания выселения отказополучателей.

Такими основаниями являются: использование жилого помещения не по назначению, т.е. нарушение бывшими членами семьи и отказополучателями целевого назначения жилого помещения (использование его не для проживания, несоблюдение установленных жилищным законодательством пределов использования жилых помещений (ст. 17 ЖК РФ)); систематическое нарушение прав и законных интересов соседей.

Выселение по отмеченным основаниям является возможным при соблюдении собственником жилого помещения установленного законом порядка. Так, если отказополучатель использует жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение, собственник жилого помещения вправе предупредить бывшего члена семьи о необходимости устранить нарушения. Считаем, что в законодательстве должно быть прямо предусмотрено, что для такого предупреждения обязательной является письменная форма, с целью облегчения доказывания соблюдения предусмотренного законом порядка.

В случае если данный гражданин после предупреждения собственника жилого помещения не устранит нарушения, то по требованию собственника жилого помещения он подлежит выселению на основании решения суда.

В связи с этим возникает вопрос: какими нормами будут регулироваться отношения между собственником жилого помещения и членами его семьи, а также получателями ренты, если последние нарушают требования п. 2 ст. 31 ЖК РФ, например, используют жилое помещение не по назначению.

Согласно п. 1 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. В обязанности членов семьи собственника входит использование жилого помещения по назначению, обеспечение его сохранности. ЖК РФ не содержит нормы, которая регулировала бы отношения между собственником и членами его семьи в том случае, если член семьи собственника нарушает правила пользования жилым помещением.

В силу п. 1 ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное

законодательство, регулирующее сходные отношения. Иными словами, применяется аналогия закона.

Исходя из изложенного и учитывая положения п.1 ст. 7 ЖК РФ, член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, согласно п. 2 ст. 35 ЖК РФ может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника.

По нашему мнению, представляется более правильным предусмотреть возможность применения ст.

Таким образом, нами была выявлена необходимость уточнения определения «члена семьи собственника жилого помещения», по которому им признается физическое лицо, связанное узами родства, свойства, зарегистрированного брака, проживающее совместно с собственником в жилом помещении, либо признанное членом семьи самим собственником путем выражения им согласия на вселение в жилое помещение в качестве члена своей семьи.

Для упорядочивания отношений между собственником и его бывшими членами семьи, в пользу которых он исполняет алиментные обязательства, считаем целесообразным изложение п.4 ст. 31 ЖК РФ в следующей редакции: «суд вправе обязать собственника жилого помещения приобрести иное жилое помещение на имя бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментное обязательство, по договору купли-продажи либо предоставить жилое помещение в пользование по договору коммерческого найма, безвозмездного пользования.

Исходя из того, что основания прекращения ограниченных вещных прав граждан на жилые помещения регулируются недостаточно полно в ЖК РФ, представляется необходимым распространение действия ст. 35 ЖК РФ, устанавливающей основания выселения отказополучателей, на лиц, являющихся членами семьи собственника жилого помещения и получателей ренты.

Исходя из поставленных цели и задач, автор провел всестороннее исследование правового регулирования жилищных отношений с участием субъектов, обладающих правом пользования жилым помещением. В результате комплексного изучения современного жилищного и гражданского законодательства, специальной юридической литературы обоснованы следующие выводы.

Жилищные правоотношения - это урегулированные нормами права общественные отношения, возникающие из пользования гражданами и членами их семей жилыми помещениями в целях удовлетворения жилищных потребностей. Предложена классификация жилищных отношений по такому критерию, как методы их урегулирования, на жилищные и тесно связанные с ними отношения.

Проанализировано и сформулировано определение семьи с точки зрения семейного и жилищного права, также обосновывается положение о том, что семья не является субъектом жилищных правоотношений.

К основным субъектам жилищного правоотношения относятся пользователи жилого помещения (наниматели, члены семьи нанимателя жилого помещения, а также члены семьи собственника и т. п.).

Автором выявлена необходимость уточнения критериев признания лиц членами семьи нанимателя путем возвращения к сложившейся и продолжающейся применяться на практике оценке совместного проживания и ведения хозяйства.

В связи с этим предложено следующее определение понятия «член семьи нанимателя жилого помещения» - это физическое лицо, связанное узами родства, свойства, зарегистрированного брака, совместно проживающее в жилом помещении с нанимателем либо признанное членом семьи нанимателя в судебном порядке при условии совместного проживания с ним и ведения общего хозяйства.

Это позволит судам руководствоваться более определенными и стабильными критериями при вынесении решений о признании иных лиц членами семьи нанимателя жилого помещения.

Учитывая принципы равенства прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи, а также их солидарной ответственности, закрепленные жилищным законодательством, следует наделить членов семьи нанимателя правом вселять в жилое помещение своих членов семьи (детей, супруга, родителей).

Кроме этого, выявлена необходимость: во-первых, более четкого определения круга членов семьи собственника жилого помещения путем включения в него несовершеннолетних детей супруга (супруги)

собственника, во-вторых, определения условий признания других родственников (кроме детей, супруга и родителей), нетрудоспособных иждивенцев и в исключительных случаях других лиц членами семьи собственника.

Правовое значение при признании иных лиц членами семьи собственника должно иметь согласие собственника на вселение таких лиц в качестве членов его семьи. Только лишь наличие такого согласия может породить у лиц, вселенных в качестве членов семьи, право на жилое помещение.

В связи с этим автором предложено уточнить понятие «член семьи собственника жилого помещения», согласно которому им является физическое лицо, связанное узами родства, свойства, зарегистрированного брака, совместно проживающее в жилом помещении с собственником либо признанное членом семьи самим собственником путем выражения им согласия на вселение в жилое помещение в качестве члена семьи.

При анализе правового статуса нанимателя и постоянно проживающих с ним граждан по договору коммерческого найма подвергается критике провозглашение отказа от принципа солидарной ответственности совместно проживающих совершеннолетних лиц перед наймодателем и устанавливается персональная ответственность нанимателя за действия всех лиц совместно с ним проживающих, если они нарушают условия договора, и если не заключено соглашение о солидарной ответственности.

Принцип единственного ответственного субъекта из множества постоянно с ним проживающих лиц вступает в противоречие с принципом равенства жилищных прав всех пользователей. В этом случае правовое положение постоянно проживающих лиц аналогично положению временных жильцов и поднанимателей по отношению к нанимателю, за действия которых он отвечает перед наймодателем. В связи с этим в работе предложено законодательно урегулировать солидарную ответственность граждан, постоянно проживающих с нанимателем по договору коммерческого найма жилого помещения.

Обосновывается позиция о том, что в целях восполнения пробела в жилищном законодательстве в числе прав нанимателя служебного жилого помещения по договору найма следует закрепить право на вселение временных жильцов и возможность применения к этим отношениям ст. 80 ЖК РФ, которая устанавливает условия и порядок реализации данного права.

При рассмотрении гарантий прав бывших членов семьи, предусмотренных п. 4 ст. 31 ЖК РФ, была выявлена необходимость установления механизма их реализации, который состоит в обязанности собственника жилого помещения заключить с бывшими членами семьи договор коммерческого найма или ссуды на основании решения суда. Это правило применимо только в том случае, если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если его имущественное положение и другие обстоятельства не позволяют решить вопрос, связанный с обеспечением иным жилым помещением.