Договор найма специализированного жилого помещения

не может рассматриваться как разновидность социального найма, поскольку имеется ряд отличий. Так, для получения жилья по договору социального найма необходимо наличие таких условий, как признание гражданина малоимущим, что не требуется для предоставления специализированного жилья по договору найма; разные требования к объекту, т.е.

Кроме того, договор найма специализированного жилого помещения имеет много общего с договором социального найма, а именно: оба заключаются на основании решения о его предоставлении; жилые помещения, предоставляемые по договору найма, относятся к государственному и муниципальному жилищному фонду; форма договоров - письменная; нанимателем по договорам выступает гражданин; одинаковые основания расторжения договоров (ст. ст. 83, 101 ЖК РФ).

Таким образом, несмотря на некоторое сходство, договор найма специализированного жилого помещения является самостоятельным основанием пользования жилыми помещениями наряду с такими договорами, как социальный и коммерческий найм.

Несомненно, в жилищном праве существуют и другие сделки, в основном договоры, юридическая природа которых либо ясна и не представляет никакой сложности (к примеру, договоры о безвозмездном пользовании жилым помещением, возможность заключения которых не исключается) либо договоры, порождённые новыми общественными отношениями, юридическая природа которых практически не исследовалась.

Так, В.Н. Литовкин обращает внимание на договоры, опосредующие отношения пользования жилым помещением, переданным плательщику ренты по договору о пожизненном содержании с иждивением, когда получатель ренты пожелает остаться проживать в своём жилом помещении2, а также завещательный отказ. Причем договор пожизненного содержания с иждивением и завещательный отказ впер-

Свит Ю.П.

2 Литовкин В.Н. Концепция жилищного законодательства. С. 67.

вые были закреплены в ЖК РФ (ст.ст. 33, 34). Поэтому рассмотрение понятия и содержания данных правовых категорий для нас представляет особый интерес.

ГК РСФСР впервые закрепил возможность существования самостоятельного института договора ренты. Вместе с тем он регулировал лишь одну разновидность договора ренты - пожизненное содержание с иждивением нетрудоспособного гражданина и только как разновидность договора купли-продажи жилого дома.

Характерны особенности указанного договора, отличающие его от договора купли-продажи, а именно: имущество передавалось плательщику ренты исключительно в собственность; круг участников был ограничен, поскольку получателем ренты мог быть только нетрудоспособный гражданин; отношения носили длящийся характер. В случае, если договор впоследствии будет расторгнут, и возникнет вопрос о возврате дома для охраны интересов нетрудоспособного продавца, отчуждение дома при жизни продавца было запрещено. Зачастую на практике данные отношения оформлялись договорами дарения, завещания, что приводило к отсутствию надлежащей правовой защиты участников подобных отношений при возникновении спора. ГК РФ сформулировал договор ренты значительно шире, в первую очередь относительно получателя ренты и видов отчуждаемого имущества.

Пожизненное содержание с иждивением представляет собой подвид пожизненной ренты, поскольку это вытекает из смысла ст. 583 ГК РФ: пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. Это означает, что к пожизненному содержанию применяются правила о пожизненной ренте в той мере, в какой они не противоречат существу исследуемого договора (п. 2 ст. 601 ГК РФ). Имея много общего с пожизненной рентой, пожизненное содержание обладает рядом специфических особенностей, что и повлияло на название гл. 33 ГК РФ «Рента и пожизненное содержание с иждивением»[130].

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК

РФ)[131]. Договор пожизненного содержания в том смысле, в каком он закреплен действующим законодательством, может быть заключен гра- жданином-собственником жилого помещения, выступающим в качестве отчуждателя, и другим гражданином, который как приобретатель дома или его части принимает на себя обязанность содержать отчуждателя до его смерти.

В качестве приобретателей могут выступать лишь дееспособные граждане, которые принимают на себя обязанности по содержанию отчуждателя, оказанию ему помощи и уходу за ним[132]. Несомненно, для их выполнения необходимы и определенные материальные ресурсы, наличие или отсутствие которых влияет, однако, не на способность к заключению договора, а на возможность его исполнения.

При разграничении пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением традиционно можно указать на два существенных отличия. Во-первых, предметом договора пожизненной ренты может быть любое имущество, тогда как предметом договора пожизненного содержания с иждивением может быть лишь недвижимость. Во- вторых, в договоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде, а если необходимо в силу состояния его здоровья - также и в уходе за ним. Договором может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты и ритуальных услуг. Лишь в качестве исключения договором пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст. 603 ГК РФ). Кроме того, в отличие от договора пожизненной ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением общий объем месячного содержания должен быть не менее двух минимальных размеров оплаты труда, ус-

3

тановленных законом (п.

Основной критерий для разграничения рассматриваемых договоров состоит в особом характере отношений между получателем ренты

и лицом, предоставляющим пожизненное содержание и иждивение, но об этом речь пойдет в следующей главе.

Следующим новым для жилищного права основанием пользования жилым помещением является завещательный отказ, установленный ст. 34 ЖК РФ.

Завещательный отказ в литературе называют также «легат», от латинского термина «legatum» - предназначение по завещанию.

Говоря о правовой природе завещательного отказа, следует сказать, что в литературе высказываются различные точки зрения. Так, одни авторы считают, что завещательный отказ порождает не наследственное, а обязательственное правоотношение, где в качестве кредитора выступает отказополучатель и в качестве должника наследник, обремененный завещательным отказом[134]. Другие рассматривают завещательный отказ как наследственно-правовые отношения[135]. Однако нам представляется правильной позиция тех ученых, которые считают, что отказополучатель приобретает указанные в завещательном отказе обязательственные требования в порядке частичного (сингулярного) правопреемства[136].

Сущность института завещательного отказа заключается в том, что из всей совокупности прав и обязанностей, составляющих наследство, определенному лицу или лицам передается лишь определенное право. Поэтому завещательный отказ порождает обязательственные отношения между наследниками и отказополучателем, и на них, естественно, распространяются общие положения обязательственного права, если из правил раздела о наследовании или самого существа завещательного отказа не следует иное.

Возможность включения в завещание завещательного отказа допускалась, и его понятие содержалось и в ранее действовавшем законодательстве (ст. 538 ГК РСФСР). Помимо преемственности в определении понятия и условий осуществления этого распоряжения, действующая норма содержит и новые положения.

Из содержания п. 1 ст. 1137 ГК РФ следует, что суть завещательного отказа состоит в том, что: а) его исполнение может быть возложено не только на наследника по завещанию (как это было предусмотрено ранее действовавшим законодательством), но и на наследника по закону; б) специально предусмотрено, что содержанием завещательного отказа может быть исполнение не любой, а только обязанности имущественного характера; в) завещательный отказ исполняется за счет наследства (это положение подчеркнуто в ст.

Необходимо отметить, что завещательный отказ должен быть установлен только в завещании, а содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом[137] [138].

Из того, что содержание завещания может исчерпываться установлением завещательного отказа, следует вывод, что завещатель может обязать наследника передать отказополучателю все наследство в виде завещательного отказа. Но в этом случае возложенная на наследника обязанность исполнить завещательный отказ может рассматриваться как скрытая форма лишения наследника наследства. Однако наследник и в этом случае не освобождается от обязанности расплатиться с долгами завещателя и лишь после этого передавать то, что осталось, отказополучателю.

В п. 2 ст. 1137 ГК РФ специально выделена возможность предоставления в порядке завещательного отказа права пользования входящим в состав наследства жилым помещением (его частью). Завещательный отказ такого содержания был предусмотрен и ст. 538 ГК РСФСР. Новым является лишь то, что ранее речь шла о предоставлении жилого помещения только в пожизненное пользование, а теперь допускается предоставление жилого помещения в пользование и на определенный срок. Также закон (ст. 1137 ГК РФ) говорит о сохранении отказополучателем права пользования наследственным имуществом (в частности, жилым помещением) при переходе его в собственность другого лица. Вместе с тем следует иметь в виду, что отказополучатель не утрачивает права пользования наследственным имуществом и тогда, когда оно переходит к другим лицам по иным основаниям (в частности, по договору аренды - ст. 613 ГК РФ, по договору

2

безвозмездного пользования - ст. 694 ГК РФ и др.) , что является одним из признаков ограниченного вещного права, которым обладает отказополучатель.

В жилищном праве наряду с юридическими актами как действиями участников жилищных правоотношений особое место занимают юридические события, правовые состояния и сроки. Объединение в одну группу юридических событий, правовых состояний и сроков объясняется тем, что в них присутствует некое объективное начало. Оттенок объективности придаёт этим жизненным обстоятельствам фактор времени, который присутствует даже в длящихся волевых юридических действиях, например таких, как проживание в жилом помещении, ведение совместного хозяйства.

Со всей очевидностью можно отнести к числу достоинств ЖК РФ положения ст. 10, в которой события, наряду с другими юридическими фактами, отнесены к основанию возникновения жилищных прав и обязанностей.

Юридические события - это жизненные обстоятельства, наступающие независимо от воли человека и способные вызвать юридические последствия самостоятельно или в совокупности с другими фактами, а именно, породить, изменить или прекратить правоотношения. При этом следует учитывать, что критерий отграничения событий от действий заключается не в причине их возникновения, а скорее в характере процесса этих явлений, на что было обращено внимание О.С. Иоффе[139] [140]. Так, например, разрушение жилого помещения может иметь место как вследствие воздействия на него стихийных сил природы, так и вследствие нарушения правил проведения строительных работ. Однако в обоих случаях указанное последствие наступает независимо от воли человека, в то время как действие всегда является волевым явлением как в своей причине, так и по характеру процесса.

Общепринятой классификацией событий является их деление на относительные и абсолютные. Так, под относительными событиями понимаются явления, вызванные деятельностью человека, но выступающие уже независимо от причин их породивших. Под абсолютными юридическими событиями следует понимать явления как не вызванные человеческой деятельностью, так и выступающие помимо такой деятельности2.

Практическое значение разграничения названных групп заключается в том, что, будучи абсолютными, события порождают только один ряд юридических последствий, а, выступая в качестве относительных - они способны породить два ряда юридических последст- вий[141]. В примере с разрушением жилого помещения вследствие нарушения строительных правил нормы права связывают правовые последствия не только с событием как таковым (разрушением жилого помещения), но и с причиной его породившей (нарушением правил проведения строительных работ).

В литературе было высказано мнение, согласно которому специфика норм жилищного права заключается в том, что они не ставят наступление юридических последствий в зависимость от причин их воз- никновения[142]. С этим утверждением можно согласиться, однако ранее в соответствии со ст. 37 ЖК РСФСР вне очереди жилое помещение предоставлялось лишь тем гражданам, жилище которых стало непригодным для проживания в результате стихийного бедствия. Другими словами, закон связывал возможность внеочередного предоставления жилого помещения лишь с наступлением абсолютного, но не относительного события. В этой связи возникал вопрос: могли ли рассчитывать на предоставление жилого помещения во внеочередном порядке те граждане, жилище которых стало непригодным для проживания в результате человеческой деятельности. Указанный вопрос весьма актуален в настоящее время, так как с расширением строительства всякого рода подземных сооружений, проведением масштабных работ по реконструкции некоторых городов и т.п. участились случаи причинения повреждений жилым домам вплоть до их полного обрушения.

В этой связи при разработке ЖК РФ проблема была учтена и в ст. 57, среди оснований предоставления жилых помещений вне очереди говорится о таком основании, как непригодность жилого помещения для проживания независимо от ее причины.

В литературе также предлагались и другие классификации юридических событий. Например, Н.Н. Мельчинский предлагал подразделять юридические события на ординарные и чрезвычайные, индивидуальные и общественные, полезные и вредные[143]. В жилищном праве можно привести примеры разнообразных юридических событий всех названных групп. В то же время необходимость такой классификации вряд ли имеет место, поскольку, во-первых, юридические события довольно трудно распределить по указанным группам (как, например, отличить индивидуальные события от общественных, чрезвычайные от ординарных?), а, во-вторых, события, даже отнесенные в одну и ту же группу, могут вызывать далеко не одинаковые по своему характеру последствия.

В правовой литературе ведётся дискуссия по вопросу о том, являются ли факты-состояния самостоятельными юридическими фактами либо их следует причислять к какой-либо группе фактов, выделяемых по волевому признаку?

По этому поводу О.А. Красавчиков делил факты-состояния по различным признакам: по физиологическим (пол, возраст, состояние здоровья), по социально-демографическим (место жительство, гражданство и т.п.), по социальным (имущественное положение)[144]. Понимая под фактами-состояниями именно эти особые свойства личности, В.А. Рясенцев относил их к числу юридических событий. Другие специалисты считают факты-состояния юридическими событиями или юридическими действиями и не признают за ними роли самостоятельных юридических фактов[145] [146].

Строго говоря, эти факты нельзя отнести ни к юридическим событиям, ни к юридическим действиям. Здесь вообще не участвует волевой признак как критерий классификации юридических фактов. Однако такая градация представляется весьма важной. Нередко эти свойства личности отражают её правовой статус и имеют конститутивное значение в правообразующем фактическом составе. В частности, в жилищном праве именно эти свойства личности учитываются при предоставлении жилых помещений так называемым малоимущим гражданам.

Юридические состояния далеко не всеми признаются в качестве юридических фактов. Так, С.Ф. Кечекьян отмечал, что юридически значимыми являются не сами правовые состояния, а те изменения, ко-

3

торые в них происходят .

Как уже отмечалось, юридические факты и правоотношения неотделимы, так как будучи включёнными в гипотезу правовой нормы, регулирующей соответствующие общественные отношения, жизненные обстоятельства, превращаясь в юридически значимые факты, воздействуют на правоотношения как бы изнутри. Поэтому нет необходимости отличать юридические состояния от длящихся правоотношений. Напротив, факты-состояния, как справедливо отмечается в правовой литературе, являясь длящимися правоотношениями, действуют в то же время как юридический факт и порождают другие правоотношения.

Весьма интересным правовым явлением, характерным для жилищных правоотношений, представляется своего рода «воссоздание» правовых состояний. Речь идёт о таких ситуациях, при которых одно сложное правовое состояние порождает другое, при этом оставаясь самым юридически значимым фактом. Постепенно возникая одно из другого и накапливаясь, правовые состояния в конце концов образуют сложный юридический состав, из которого возникает соответствующее правоотношение.

В жилищном праве это может быть следующим примером: под влиянием постепенного или однократного воздействия сил природы (абсолютные юридические события) или человеческого фактора (относительное юридическое событие, в частности, пожар по причине поджога, порча или разрушение жилого помещения вследствие неправомерных действий и т.п.) жилое помещение переходит из состояния пригодности для постоянного проживания в непригодное. Проживание в таком помещении граждан (длящееся юридическое действие) создаёт ещё более сложное состояние: состояние нуждаемости в жилом помещении, что в свою очередь порождает субъективное право требовать постановки на учет в качестве малоимущих для предоставления жилых помещений по договору социального найма или субсидии на приобретение либо строительство нового жилья.

Особым юридическим состоянием в жилищном праве является нуждаемость в жилом помещении. Категория нуждаемости в жилищном праве настолько сложна и юридически значима, что должна быть предметом особого рассмотрения. Применительно к жилищному праву нуждаемость можно определить, прежде всего, как неудовлетворённую жилищную потребность.

Это определение охватывает все виды нуждаемости, в том числе нуждаемость в значении «жить в бедности», т.е. принадлежность лица к категории малоимущих[147].

Критерии, по которым граждане могут быть отнесены к числу малоимущих, впервые закреплёны в ЖК РФ. Так, по смыслу ст. 49 ЖК РФ к числу малоимущих относятся те граждане, которые признаются таковыми органами местного самоуправления в порядке, установленном законом субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Поскольку жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и ее субъектов, порядок признания граждан малоимущими устанавливается законом субъекта РФ согласно п. 5 ст. 13 ЖК РФ.

Кроме того, Приказом Министерства регионального развития от 25.02.2005 г. № 17 утверждены Методические рекомендации для органов государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам социального найма по признанию лиц малоимущими[148] [149] [150] [151] (далее - Методические рекомендации).

Часто региональные нормативные правовые акты характеризуются разнообразными проявлениями местничества при установлении порядка учёта граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий,

и предоставления жилых помещений, всякого рода отступлениями от

2

требований закона . Поэтому Методические рекомендации разработаны с целью единообразного применения положений ЖК РФ органами государственной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления и оказания им методологической и методической помощи при определении прав граждан на получение жилых помещений по договорам социального найма.

Так, в Иркутской области действуют нормативные акты, устанав-

3

ливающие критерии признания граждан малоимущими и порядок ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве

4

нуждающихся в жилых помещениях .

В настоящее время формулировка «нуждаемость в улучшении жилищных условий» изменена на «нуждаемость в жилье». Это изменение проведено в соответствии с требованиями ст. 40 Конституции РФ, где говорится о нуждаемости в жилище, так как при полном отсутствии жилого помещения нечего и говорить об улучшении жилищных условий, а при других обстоятельствах лицо, хотя и имеет жилище, но также нуждается в жилище большем по размеру или улучшенном.

Основания признания лица нуждающимся в жилых помещениях изложены в ст. 51 ЖК РФ исчерпывающим образом. По характеру влияния нуждаемости на правоотношение ее следует отнести к числу правообразующих фактов, а по степени юридической значимости — к числу статусных, конститутивных юридических фактов, что прямо следует из смысла ст.ст. 49-58 ЖК РФ, поскольку лишь при наличии нуждаемости лицо приобретает особый правовой статус: ставится на учёт для последующего обеспечения жилым помещением в виде его предоставления по договору социального найма. Прекращение состояния нуждаемости при предоставлении жилой площади является безусловным основанием для снятия с учёта.

В зависимости от участия лица, претендующего на удовлетворение потребности в жилище, в возникновении состояния нуждаемости, этот юридический факт можно отнести к числу относительных или абсолютных юридических событий. Абсолютным это юридическое событие будет тогда, когда причиной его возникновения послужило определённое юридическое событие, к примеру, когда жилое помещение стало непригодным ввиду стихийного бедствия.

Иногда нуждаемость как длящееся юридическое событие возникает в результате недобросовестного поведения лица, требующего предоставления жилого помещения. При этом следует различать искусственное создание нуждаемости, когда она фактически возникает, и предоставление в жилищные органы подложных документов или ложных сведений о нуждаемости, хотя фактически её нет. В первом случае, как уже отмечалось, лицо, искусственно создавшее нуждаемость, например, ухудшившее свои жилищные условия путём обмена жилого помещения, согласно ст. 53 ЖК РФ принимается на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Во втором случае лицо либо не ставится на учёт, либо снимается с учёта на получение жилого помещения.

Ещё больше споров возникает по поводу правовой природы сроков, в частности, по вопросу о том, следует ли считать сроки самостоятельными юридическими фактами или особой разновидностью юридических событий.

Из смысла ст. 190 ГК РФ следует, что срок - это промежуток времени, границы которого могут определяться календарной датой, истечением определенного периода времени либо указанием на событие, которое неизбежно должно наступить, с началом или окончанием которого закон связывает наступление определенных юридических последствий.

По вопросу о правовой природе сроков в литературе были высказаны различные суждения. Например, О.А. Красавчиков, исходя из того, что «истечению времени человек не может противопоставить свою деятельность, так как он сам существует во времени», полагал, что сроки являются одной из разновидностей юридических событий, причем событий абсолютных, т. е. не зависящих от воли человека как

в своей причине, так и по характеру процесса[152]. Не соглашаясь с изложенной точкой зрения другие авторы указывали, что необходимо различать время и срок. Соотношение между ними - есть соотношения общего и частного. В этой связи для права имеет значение не течение времени вообще, а течение определенного срока. Однако, тот факт, что течение срока по общему правилу не зависит от воли людей, вовсе не означает, что его течение не может быть вообще изменено их волей и деятельностью. Так, например, в отношении сроков исковой давности закон предусматривает возможность их приостановления, перерыва и восстановления. В этой связи, с точки зрения классификации юридических фактов сроки не могут быть отнесены ни к абсолютным, ни к относительным юридическим событиям.

Юридические сроки в системе юридических фактов занимают самостоятельное место наряду с событиями и действиями и по своему характеру представляют собой нечто среднее между ними[153].

В ЖК РФ количество норм, предусматривающих различного рода юридические сроки, значительно увеличилось, что нельзя не отнести к числу его достоинств, поскольку это дисциплинирует участников жилищных правоотношений, с одной стороны, и создает предпосылки для реального осуществления жилищных прав, с другой. Кроме того, следует отметить, что в ЖК РФ возросло число норм о сроках, устанавливаемых по соглашению сторон. Это и нормы об установлении срока договора поднайма (п. 3 ст. 77), о сроке прекращения права пользования жилым помещением членов семьи собственника жилого помещения при прекращении права собственности (п. 4 ст. 31) и др. Указанные новеллы вполне оправданы в современных условиях, когда принцип осуществления гражданских прав по собственному усмотрению их обладателей отнесен к числу основных начал гражданского законодательства. В то же время императивными остались нормы о бессрочности договора социального найма жилого помещения, о чем уже говорилось ранее.

Итак, анализ жилищного, гражданского законодательства, правоприменительной практики и теоретических концепций показывает, что в механизме правового регулирования отношений по пользованию жилыми помещениями юридические акты как волевые правомерные действия, направленные на установление, изменение или прекращение жилищных прав и обязанностей, играют основную роль.

Подтверждена полная преемственность в жилищном праве общепринятой классификации юридических актов в зависимости от круга

лиц, от которых они исходят, от характера их влияния на жилищные правоотношения.

Большинство юридических актов в жилищном праве составляют акты, совершаемые субъектами жилищных правоотношений. В конечном итоге они направлены на реализацию права граждан на жилище.

Юридические события, сроки и правовые состояния встречаются в жилищном праве не чаще, чем в других системах правовых норм и правоотношений. В большинстве своём они играют роль статусных юридических фактов, оказывая существенное влияние на правовой статус субъектов жилищных правоотношений.

73-79.