Договорная деятельность товарищества собственников жилья
Одна из основных целей, ради которой и создается товарищество собственников жилья, - это достижение экономии и снижение затрат в многоквартирном жилом доме для собственников помещений как по содержанию и ремонту дома, так и на коммунальные услуги.
Раздел VII Жилищного кодекса Российской Федерации определят размер и порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги теперь многоуровневая. Это видно из таблицы 5. Состав платы будет различным для собственников жилых помещений и нанимателей помещений по договору социального найма. Установлены 3 основные составляющие - это плата за пользование жилым помещением (плата за найм), плата за содержание и плата за коммунальные услуги. В товариществе собственников жилья часть жилых помещений может относиться к муниципальному, региональному или государственному жилищному фонду. В этом случае собственником помещений будет выступать соответствующий фонд, получающий плату за найм жилого помещения по договору социального найма. По отношению к товариществу собственников жилья такой собственник помещений будет выступать в качестве юридического лица.--------------------------------
Статья 154 Жилищного кодекса РФ.
Таблица 5
| Наниматель жилого помещения по договору найма | Собственники помещения в многоквартирном доме | |
| Плата за пользование жилым помещением (плата за наем) | * | |
| Плата за содержание и ремонт жилого помещения | * | * |
| Плата за коммунальные услуги | * | * |
Собственники жилых помещений несут расходы на содержание и ремонт жилых помещений, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.
Статья 154 ЖК РФ определила, что плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом. Таким образом, можно составить общую структуру оплаты, которая будет содержать следующие составляющие:- услуги и работы по управлению многоквартирным домом;
- содержание общего имущества в многоквартирном доме;
- оплата текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме;
- затраты по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
- коммунальные услуги.
Снижение таких составляющих затрат, как услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержание общего имущества, затраты по текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, и является потенциальной возможностью товарищества собственников жилья как формы управления многоквартирным домом по снижению общих затрат собственников помещений. Это и есть основное преимущество перед другими формами управления многоквартирным домом.
Часть 4 статьи 154 ЖК РФ определяет состав и виды коммунальных услуг, подлежащих оплате:
- холодное и горячее водоснабжение;
- водоотведение;
- электроснабжение;
- газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах);
- отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" устанавливает основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса, обеспечивающих электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение и очистку сточных вод, утилизацию (захоронение) твердых бытовых отходов, а также возможные величины надбавок к ценам (тарифам) для потребителей и надбавок к тарифам на товары и услуги организаций коммунального комплекса. Регулирование тарифов на товары и услуги организаций коммунального комплекса - производителей товаров и услуг в сфере электро- и (или) теплоснабжения осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об электроэнергетике, Федеральным законом от 14 апреля 1995 г. N 41-ФЗ "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации" и принимаемыми в соответствии с ними нормативно-правовыми актами Российской Федерации и нормативно-правовыми актами субъектов Российской Федерации.
В соответствии с нормами пункта 17 статьи 2 потребителями услуг организаций коммунального комплекса в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов в многоквартирных домах являются товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы, управляющие организации . Указанные услуги приобретаются товариществом собственников жилья для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме.
--------------------------------
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" вступает в силу с 1 января 2006 г.
Новый Жилищный кодекс по-иному решает вопросы порядка оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Статья 155 ЖК РФ устанавливает, что члены товарищества собственников жилья вносят обязательные платежи, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья. Те, кто является членами товарищества собственников жилья в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников.
Таким образом, в товариществе собственников жилья возникает достаточно большой круг договоров. С одной стороны, это договоры с организациями, предоставляющими услуги, с другой стороны, договоры с членами товарищества собственников жилья, собственниками жилых помещений, не являющимися членами товарищества собственников жилья, арендаторами, то есть всеми заинтересованными лицами, потребляющими эти услуги. А также еще и ряд договоров с иными организациями, обеспечивающими деятельность товарищества собственников жилья (ремонтные, охранные организации, банк, кредитные организации и т.д.).
То есть в товариществе собственников жилья как юридическом лице появляется достаточно большой раздел деятельности, связанный с заключением, сопровождением и контролем за исполнением договорных обязательств контрагентов товарищества собственников жилья. При этом необходимо отметить, что многие организации будут стараться предложить свои варианты договоров, содержащих отдельные положения, выгодные именно им, а не противоположной стороне. Поэтому и в товариществе собственников жилья также неплохо иметь свои варианты договоров, содержащие отдельные положения, выгодные для членов товарищества собственников жилья. При заключении договора с какой-либо организацией и недостижении согласия по каким-то отдельным пунктам договора всегда спорные моменты можно разрешить в судебном порядке на основании ст. 446 ГК РФ, чем подписывать на заведомо невыгодных условиях договор.На рисунке 10 представлены возможные варианты договорных отношений товарищества собственников жилья. Но даже если ряд договоров и не будет заключен в конкретном доме и обслуживанием многоквартирного дома занимается один-единственный человек (это сантехник дядя Вася, умелец на все руки), то и такая простейшая форма содержания многоквартирного дома потребует заключения с ним трудового договора, регламентирующего его деятельность и порядок оплаты.
Рисунок 10