2. Оспаривание повторных публичных торгов по реализации предмета ипотеки в связи с признанием первых публичных торгов несостоявшимися

Дело N А03-1416/08-38, дело N А03-11713/2007

Арбитражного суда Алтайского края

Решением арбитражного суда Алтайского края от 24 апреля 2006 г. по делу N А03-16504/05-15 с открытого акционерного общества "Чарышский маслосырзавод" в пользу Алейского отделения N 2301 ОАО Сбербанка России взыскано 5983180 руб.

В рамках исполнительного производства N 1875/371/1/2006 судебным приставом-исполнителем 14 сентября 2006 г. вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника. Согласно акту описи и ареста имущества от 14 сентября 2006 г. арест наложен на восемь объектов недвижимого имущества (здание административное, здание производственного цеха с пристройками, здание материального склада, здание гаража, здание материального склада, здание проходной, здание столярного цеха, здание пилорамы с навесами).

26 июня 2007 г. отдел судебных приставов Чарышского района заключил со специализированным государственным учреждением при Правительстве РФ "Российский фонд федерального имущества" в лице Алтайского филиала (далее - СГУ "РФФИ") договор на реализацию арестованного имущества должника. По поручению РФФИ реализация имущества была поручена поверенной организации - ООО "Алтай-Комсервис". Информационное сообщение о проведении торгов было опубликовано в газете "Бийский рабочий" от 25 июля 2007 г.

В связи с отсутствием заявок, протоколом заседания комиссии о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 26 августа 2007 г. торги по указанному имуществу признаны несостоявшимися. В связи с этим возникла необходимость проведения повторных торгов со снижением начальной продажной цены имущества на 15%.

Открытое акционерное общество "Чарышский маслосырзавод" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к СГУ "РФФИ" о признании недействительным протокола заседания комиссии о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 26 августа 2007 г. В обоснование заявленных требований истец сослался на то, что в нарушение требований Закона об ипотеке извещение о торгах в отношении заложенного имущества было размещено в газете "Бийский рабочий", которая не является официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, хотя должно было публиковаться в газете "Алтайская правда". Торги проведены не в с. Чарышское, а в с. Смоленское, т.е. не в месте нахождения заложенного имущества. Тем самым были ограничены возможности потенциальных покупателей на ознакомление с имуществом, выставляемым на торги.

К участию в деле в качестве третьего лица было привлечено управление Федеральной службы судебных приставов по Алтайскому краю.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 4 апреля 2008 г., оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда, в иске отказано.

Суд пришел к выводу, что при организации торгов действительно было допущено нарушение требований ст. 57 Закона об ипотеке, однако действующим законодательством не предусмотрена возможность обращения в арбитражный суд с иском о признании недействительными несостоявшихся торгов.

В кассационной жалобе истец просил решение и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, которым признать торги недействительными. По его мнению, именно в связи с допущенными нарушениями правил проведения торгов для участия в торгах не было подано ни одной заявки и торги были признаны несостоявшимися. Истец, будучи должником и собственником заложенного имущества, является лицом, чьи интересы затрагиваются при нарушении правил проведения торгов.

Однако ФАС Западно-Сибирского округа Постановлением от 9 сентября 2008 г.

Между тем на основании протокола от 26 августа 2007 г. судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов Чарышского района 14 сентября 2007 г. вынесено постановление о проведении повторных торгов в отношении заложенного имущества ОАО "Чарышский маслосырзавод" с начальной продажной стоимостью на 15% ниже первоначальной продажной стоимости. Проведение повторных торгов назначено на 6 ноября 2007 г. в с. Смоленское Смоленского района Алтайского края, объявление о проведении торгов опубликовано в газете "Алтайская правда" от 4 октября 2007 г., N 294.

На повторных торгах имущество было выставлено восемью лотами. Заявки на участие в торгах и на приобретение здания производственного цеха с пристройками (лот N 3) поступили от трех покупателей: ОАО "Алейский маслосыркомбинат", В.И. Клепикова и индивидуального предпринимателя А.Э. Руф. На остальные лоты заявок организатору торгов не поступило. Победителем торгов по продаже здания производственного цеха с пристройками признано ОАО "Алейский маслосыркомбинат", предложившее наибольшую цену. По результатам торгов между СГУ "РФФИ" и ОАО "Алейский маслосыркомбинат" подписан протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества N 12/3 от 6 ноября 2007 г.

Истец вновь обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к СГУ "РФФИ", ООО "АлтайКомсервис" (организатору торгов) и ОАО "Алейский маслосыркомбинат" о признании недействительными повторных публичных торгов, проведенных 6 ноября 2007 г., и признании недействительным протокола N 12/3 о результатах торгов от 6 ноября 2007 г.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Василий Иванович Клепиков, индивидуальный предприниматель Александр Эдвинович Руф, ОАО "Сбербанк России" в лице Алейского отделения N 2301, управление Федеральной службы судебных приставов по Алтайскому краю.

Истец, ссылаясь на ст. 449 ГК РФ и ст. ст. 56 - 58 Закона об ипотеке, мотивировал свои требования тем, что первоначальные торги по реализации его имущества были проведены без надлежащего извещения, что привело к необоснованной продаже имущества на повторных торгах по цене ниже первоначальной.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 17 октября 2008 г., оставленным без изменения Постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 29 декабря 2008 г., в удовлетворении исковых требований отказано на том основании, что истцом не доказаны существенность допущенных нарушений при проведении торгов и нарушение интересов истца выявленными нарушениями при проведении торгов.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, истец обратился в ФАС Западно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой он ссылался на следующие обстоятельства:

1) информационное сообщение о проведении первоначальных торгов 26 августа 2007 г. не было опубликовано в официальном информационном органе администрации Алтайского края, что повлекло отсутствие заявок и признание повторных торгов несостоявшимися;

2) цена на заложенное имущество была снижена на 15% при проведении повторных торгов незаконно, поскольку первоначальные торги фактически не проводились вследствие ненадлежащего размещения информационного сообщения;

3) реальные убытки истца в связи с ненадлежащим проведением торгов составили минимум 381919,52 руб.;

4) допущенные нарушения при проведении торгов 26 августа 2007 г. являются существенными, так как оказали существенное влияние на цену реализованного на торгах 6 ноября 2007 г.

5) арбитражными судами не дано оценки доводам истца и представленным им доказательствам; вывод суда по делу N А03-1416/08-38 о том, что нарушения при проведении первоначальных торгов не затронули интересов истца, не может быть положен в основу судебных актов по настоящему делу, поскольку фактические обстоятельства изменились, снижение цены реализованного имущества судом по делу N А03-1416/08-38 не рассматривалось.

В Постановлении от 24 марта 2009 г. N Ф04-1688/2009(2934-А03-11) суд кассационной инстанции отметил, что выводы судов о надлежащей публикации извещения о проведении торгов спорным имуществом не могут считаться соответствующим фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам и нуждаются в дополнительной проверке. По перечисленным основаниям решение суда первой инстанции и постановление арбитражного апелляционного суда были отменены, а дело было направлено на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Алтайского края.

Как и в предыдущем деле, нам предстоит прокомментировать ситуацию, при которой публичные торги по реализации заложенного имущества проводились дважды. Причем как первоначальные, так и повторные торги не достигли намеченной цели. Первые торги были признаны несостоявшимися, а на повторных торгах было продано имущество лишь по одному из восьми лотов.

Комментированию в связи с данным делом подлежат следующие вопросы:

1) возможные способы оспаривания неправомерных действий организатора торгов, повлекших признание их несостоявшимися; причинно-следственная связь между надлежащим извещением о предстоящих публичных торгах по реализации предмета ипотеки и их результатами;

2) правомерность изменения предмета торгов при проведении повторных публичных торгов в форме деления его на лоты.

1. Приведенное дело интересно в первую очередь тем, что в современной судебно-арбитражной практике сложился единообразный подход к рассмотрению требований об оспаривании торгов, признанных несостоявшимися.

Другое дело, что данная норма касается лишь того случая, когда торги именно проведены и именно с процедурными нарушениями. Иными словами, торги признаются недействительными в тех случаях, когда были допущены нарушения, которые могли повлиять на результат торгов и правильность определения победителя. Поэтому при рассмотрении иска о признании публичных торгов недействительными суд должен в совокупности оценить следующие обстоятельства: являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Представляется, что ст. 449 ГК РФ являет собой отнюдь не единственный правовой механизм, позволяющий лишить торги юридической силы на любом их этапе. В первую очередь это касается торгов, по тем или иным причинам признанных несостоявшимися. Нельзя оставлять без внимания тот факт, что во многих случаях организаторы торгов намеренно создают ситуации, при которых им не остается ничего, кроме как признать торги несостоявшимися. Как правило, сводятся эти ситуации либо к ненадлежащему информированию о предстоящих торгах, чтобы исключить подачу на участие в торгах "нежелательных" заявок, либо к отказу "нежелательным" участникам в допуске к участию в торгах. В последнем случае требования о признании участником аукциона, признанного несостоявшимся, как правило, судами не удовлетворяются. Поскольку опять же невозможно участвовать в том, чего, собственно говоря, не было lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 5 сентября 2008 г. по делу N А66-6770/2007.

Какие цели может преследовать организатор торгов, искусственно создавая условия для признания торгов несостоявшимися? Ответ на это вопрос представляется довольно простым. Существуют разнообразные основания для признания торгов несостоявшимися, но наиболее распространенные из них - это отсутствие заявок для участия в торгах как таковых и подача только одной заявки. Нужно отметить, что отсутствие заявок на участие в торгах прямо не названо в качестве основания для признания торгов несостоявшимися в нормах ГК РФ, однако оно представляется само собой разумеющимся. Данная ситуация описана в подп. 1 п. 1 ст. 58 Закона об ипотеке, где сказано, что организатор публичных торгов объявляет их несостоявшимися в случае, когда на публичные торги явилось менее двух покупателей. Если на участие в торгах не было подано ни одной заявки, то должны проводиться повторные торги, а на них начальная продажная цена снижается на 15% lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Аналогичная норма об обязательном снижении начальной цены предмета торгов на вторичных торгах предусмотрена в ч. 2 ст. 92 Закона об исполнительном производстве. Схожим образом, правда, не в обязательном порядке, а лишь по усмотрению организатора торгов регулируется снижение цены на повторных торгах согласно п. 32 Правил организации и проведения земельных торгов.

Следовательно, на повторных торгах имеются более выгодные условия для приобретения реализуемого имущества, чем на первоначальных.

Если же на участие в торгах была подана только одна заявка, такие торги опять же должны признаваться несостоявшимися. Но здесь могут появиться определенные специфические последствия. Например, при признании несостоявшимися по данному основанию торгов, проводимых на право заключения государственного (муниципального) контракта, заказчик получает право заключить такой контракт с единственной заявкой lt;1gt;. Поэтому в практике размещения государственных (муниципальных) заказов весьма распространены случаи преднамеренных действий заказчика или по его поручению организатора торгов, направленные на срыв данной процедуры с целью заключить договор со "своим" поставщиком (подрядчиком, исполнителем) lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: ч. 12 ст. 25, ч. 7 ст. 31.4, ч. 12 ст. 35, ч. 13 ст. 37, ч. 22 ст. 41.8, ч. 11 ст. 41.9 Закона о размещении заказов. Аналогичные последствия в виде обязательного заключения договора аренды лесного участка или договора купли-продажи лесных насаждений с единственным участником аукциона предусмотрены в ч. 8 ст. 80 ЛК РФ, а также в абз. 2 п. 17 ст. 110 Закона о банкротстве относительно заключения договора купли-продажи предприятия между внешним управляющим и единственным участником, допущенным для участия в торгах.

lt;2gt; Так, одним из распространенных приемов ограничения круга лиц, претендующих на участие в торгах, является установление пропускного режима в здании, где проводится сбор заявок, без предварительного информирования заинтересованных лиц об этом.

Дискуссионный характер правовой позиции о невозможности оспаривания несостоявшихся торгов видится в том, что суды анализируют лишь саму процедуру торгов, оставляя без внимания ее последствия. Здесь возникает актуальный для практики вопрос о том, на каком основании и какими способами могут быть оспорены неправомерные действия организатора торгов, следствием которых стало вынужденное проведение повторных торгов на измененных условиях.

Основная проблема видится в том, что проведение повторных публичных торгов в связи с признанием первоначальных торгов несостоявшимися, действия по признанию первоначальных торгов несостоявшимися, действия по снижению продажной цены имущества по причине признания первоначальных торгов несостоявшимися составляют единую процедуру торгов по принудительной реализации заложенного имущества. А потому, учитывая единство всей процедуры торгов, законодательство РФ не предусматривает оспаривания в отдельности ее этапов, в частности, это касается требований о признании недействительными протоколов, составляемых в процессе проведения торгов, оспаривания отдельных действий организатора торгов.

Применительно к комментируемому спору единственно верным решением стал второй судебный процесс, в котором оспаривались повторные публичные торги со ссылкой на нарушения, допущенные при объявлении торгов первоначальных. Так, процедура проведения публичных торгов по принудительной реализации имущества начинается с извещения о них. Целью проведения публичных торгов по продаже заложенной недвижимости является получение наиболее высокой цены за нее. Следовательно, извещение о предстоящих торгах направлено на привлечение наибольшего количества заинтересованных лиц в целях выявления среди них наилучшего предложения об условиях продажи (наиболее высокой цены). Опубликование извещения в ненадлежащем средстве массовой информации ограничивает доступность соответствующей информации для неопределенного круга лиц, влияет на количественный состав участников торгов и в конечном счете на стоимость продаваемой недвижимости.

Тот факт, что при реализации заложенного имущества имело место ненадлежащее доведение информации о торгах, означает, что суд должен был установить, имеется ли причинно-следственная связь между ненадлежащим доведением информации и отсутствием заявок на участие в первых торгах. Ведь если первоначальные торги признаны несостоявшимися вследствие незаконных действий организатора торгов, то возникают обоснованные сомнения по поводу действительности повторных торгов и снижения первоначальной цены имущества на них. Представляется, что подобные нарушения носят существенный характер и затрагивают имущественные права должника в исполнительном производстве.

Применительно к ипотечным торгам четко определено, в каком издании должно быть опубликовано извещение о торгах - в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта РФ, по месту нахождения недвижимого имущества (п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке).

Следует отметить и более серьезную проблему, связанную с проведением публичных торгов по продаже арестованного имущества в исполнительном производстве, но уже вне связи с ранее возникшей ипотекой.

Специализированная организация обязана в 10-дневный срок с момента получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования lt;1gt;, а об имуществе, реализуемом на торгах, - также в печатных средствах массовой информации (ч. 1 ст. 87 Закона об исполнительном производстве). Однако законодательством не предусмотрено, что информационное сообщение о торгах должно быть опубликовано в конкретном средстве массой информации с конкретным тиражом lt;2gt;. Поэтому какой-либо единообразной практики рассмотрения споров, обусловленных ненадлежащим извещением о предстоящих публичных торгах, в России не выработано. В одних случаях суд признает размещение информации о торгах на интернет-портале специализированной организации второстепенным способом извещения по сравнению с публикацией в местном средстве массовой информации. В других - наличие экземпляра местной газеты, в которой опубликовано извещение о торгах, в центральной городской библиотеке суд считает надлежащим способом доведения информации о торгах до неопределенного круга заинтересованных лиц lt;3gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Согласно п. 4 ст. 2 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 149-ФЗ "Об информации, информационных технологиях и о защите информации" (СЗ РФ. 2006. N 31 (ч. I). Ст. 3448) информационно-телекоммуникационная сеть - это технологическая система, предназначенная для передачи по линиям связи информации, доступ к которой осуществляется с использованием средств вычислительной техники.

lt;2gt; Порядок организации и проведения торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации, утвержденный распоряжением Российского фонда федерального имущества от 29 ноября 2001 г. N 418 // СПС "КонсультантПлюс".

lt;3gt; См.: Постановление ФАС Московского округа от 28 мая 2007 г. по делу N КГ-А40/3393-07, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 июля 2009 г. по делу N А42-4036/2008, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 5 февраля 2009 г. по делу N А31-1390/2008-17.

С учетом этого крайне необходимой представляется конкретизация требований к извещению о публичных торгах в Законе об исполнительном производстве. Много споров, связанных с публичными торгами, касается, как уже отмечалось, претензий к несоблюдению порядка информирования о них. Конкретизация должна быть осуществлена по аналогии с правилами, установленными в п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке. Нецелесообразно определять тиражность средства массовой информации, следует закрепить, что таким изданием должен быть официальный информационный орган органа исполнительной власти субъекта РФ. Необходимо, чтобы все заинтересованные лица заранее знали, в каком издании может быть доступна информация о торгах. Помимо этого информирование посредством сети Интернет не следует сбрасывать со счетов. Трудно сказать, что должно быть первостепенным, какому способу информирования следует отдавать предпочтение в случае, скажем, противоречий в содержании печатного извещения и извещения, размещенного на интернет-портале. Однако учитывая широкое распространение Интернета, увеличение числа пользователей этой Сети, суды должны учитывать, что в ряде случаев информация, размещенная в сети Интернет, может оказаться более доступной для широкого круга лиц, нежели газета, поступающая по подписке в библиотеку.

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся по месту нахождения этого имущества (п. п. 2, 3 ст. 57 Закона об ипотеке), вопреки этому требованию спорные торги проводились в другом населенном пункте. Истец обоснованно ссылался на то, что проведение торгов не в месте нахождения заложенных объектов недвижимости снижает интерес к предмету торгов, уменьшает возможности для оперативного ознакомления с ним.

Таким образом, нарушение правил об извещении о предстоящих торгах, а также о месте их проведения в совокупности дает основания полагать, что действиями организатора торгов причинен ущерб интересам должника в исполнительном производстве, а проведения повторных торгов, возможно, удалось бы избежать, если не было бы названных нарушений.

2. Нельзя не отметить, что на первоначальных торгах заложенное имущество было выставлено на продажу единым лотом, а повторные торги проводились по восьми лотам в отдельности. Очевидно, что организатор торгов стремился повысить эффективность проведения торгов, поскольку наличие нескольких лотов увеличивает количество потенциальных победителей, ведь в отношении каждого лота должен заключаться отдельный договор. Следовательно, чем больше лотов, тем больше потенциальных победителей внутри одного аукциона или конкурса. Формирование лотов должно обеспечивать заключение договора на максимально выгодных для заказчика торгов условиях, в большинстве случаев заказчик самостоятельно принимает решение о том, какие товары должны быть включены в лот lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Ограничения по формированию лотов, предусмотренные в ч. 3 ст. 17 Закона о защите конкуренции (запрет на включение в состав одного лота продукции, технологически или функционально не связанной с предметом торгов), в данном случае не применяются, так как они имеют отношение только к сфере размещения государственных (муниципальных) заказов.

Хотелось бы отметить, что практике известны случаи весьма оригинального подхода к проведению торгов с разбивкой на лоты. Во-первых, речь идет о делении предмета торгов на лоты, при котором торги не проводятся по каждому из них в отдельности. Так, заказчиком и организатором торгов был проведен конкурс на поставку продуктов питания, результаты которого были оспорены одним из проигравших участников в Арбитражном суде Ростовской области. Истец мотивировал свои требования применением критериев определения победителя, не соответствующих целям и задачам конкурса. Заказчик совместно с организатором торгов определил три критерия оценки конкурсных заявок: цена заявки (цена лота), количество лотов с минимальными ценами и уровень квалификации участников. Квалификационные требования к участникам конкурса, установленные в информационных картах конкурсных заявок, носили разумный и обоснованный характер, хотя такой критерий, как "количество лотов с минимальными ценами", по мнению суда, мог привести к результату, когда у победителя торгов не всегда оказываются лучшие условия по всем лотам lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18 марта 2005 г. N Ф08-815/2005.

Выходит так, что, если торги проводятся по всем лотам, выставленным на конкурс, одновременно, участники не имеют права делать свои заявки выборочно, а обязаны выставить конкурсные предложения сразу по всем лотам. В этом случае деление конкурсной продукции на лоты служит исключительно для удобства заказчика и организатора торгов, но ни в коем случае не повышает уровень состязательности (конкуренции) между участниками конкурса.

Допустим, один участник специализируется на поставках мясной продукции и не имеет представления о среднерыночных ценах и качественных характеристиках молочных продуктов. Следовательно, по лоту мясной продукции он даст наиболее оптимальное предложение и по цене, и по качеству, и по иным условиям поставки. Однако по лоту молочной продукции он проиграет, поскольку не специализируется на данном товаре и при хороших качественных характеристиках даст заведомо неподходящую цену, так как не имеет "своих" поставщиков. Более того, он может проиграть конкурс целиком, поскольку у другого участника, возможно, будут лучшие предложения и по мясной, и по молочной продукции. Иными словами, у другого участника может оказаться большее количество лотов с минимальными ценами.

Если конкурс разбит на независимые друг от друга лоты, то участник выигрывает лот по мясной продукции и, соответственно, проигрывает лот по молочной продукции. Но все же с ним заключается договор именно по лоту мясной продукции.

Очевидно, что объективно лучшего участника можно выбрать, только если конкурсные лоты разыгрываются по отдельности. Однако заказчик в большинстве случаев самостоятельно выбирает форму торга, в том числе торговлю "единым лотом с разбивкой на партии", поэтому в приведенном судебном деле установление заказчиком и организатором торгов в качестве одного из критериев оценки количества лотов с минимальными ценами может быть признано целесообразным.

Во-вторых, заказчики нередко предпринимают попытки внутри каждого лота определять двух победителей и более, с которыми могут быть заключены соответствующие договоры. Иными словами, внутри одного лота заказчик делает разбивку по видам продукции (товаров, работ, услуг). Такой подход опять же может быть признан отвечающим интересам заказчика, стремящегося свести к минимуму возможности признания торгов несостоявшимися lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Постановление ФАС Дальневосточного округа от 1 октября 2008 г. N Ф03-4126/2008.

Следует пояснить, что и в первом, и во втором примерах проведения торгов с разбивкой на лоты правомерность такого подхода может быть признана, пожалуй, для любых торгов, кроме сферы государственного (муниципального) заказа. Так, согласно ч. 2.1 ст. 10 Закона о размещении заказов, если при размещении заказа выделяются лоты, в отношении каждого из них в извещении о проведении конкурса или аукциона, в конкурсной документации, документации об аукционе отдельно указываются предмет, начальная (максимальная) цена, сроки и иные условия поставки товаров, выполнения работ или оказания услуг. Участник размещения заказа подает заявку на участие в конкурсе или аукционе в отношении определенного лота. В отношении каждого лота заключается отдельный государственный или муниципальный контракт lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Исключением из правила "один лот - одна заявка - один контракт" являются поисковые научно-исследовательские работы (п. 8.3 ч. 4 ст. 22, ч. 6.1 ст. 25 и проч. Закона о размещении заказов).

Нельзя с уверенностью утверждать, что проведение торгов по лотам в отдельности сулит заказчику исключительно выгоды. С одной стороны, проведение торгов единым лотом позволяет сразу реализовать (приобрести) все имущество (работы, услуги). С другой стороны, крупный (единый) лот способен отпугнуть претендентов, у которых нет денежных средств или иных возможностей для исполнения соответствующего договора.

В комментируемом деле само по себе разделение предмета торгов по реализации заложенной недвижимости на лоты особых сложностей у организатора не вызвало, ведь на торги были выставлены отдельные объекты недвижимости, обладающие индивидуально-определенными признаками. Однако разбивка на лоты влечет еще и риск того, что неликвидное имущество не будет востребовано. Представляется, что именно такая ситуация и сложилась в комментируемом споре, поскольку заявки на участие в повторных публичных торгах были поданы исключительно по одному лоту. Иными словами, при первоначальной продаже имущества единым лотом желающих приобрести его целиком не нашлось, а повторные торги по продаже того же имущества были признаны состоявшимися лишь по одному лоту (лоту N 3), по остальным лотам заявок не последовало вовсе, хотя повторные торги проводились в условиях надлежащего извещения о них, к тому же первоначальная цена заложенного имущества была снижена на 15% по сравнению с первоначальными торгами.

В связи с этим можно предположить, что по оставшимся семи лотам ипотека была прекращена. Ведь согласно п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке, если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

В целом намерения организатора торгов реализовать на торгах хоть какое-то имущество должника (истца) понятны и, собственно говоря, соответствуют целям его привлечения для оказания соответствующих услуг. Однако здесь возникает другая немаловажная проблема: можно при проведении повторных публичных торгов изменить какие-либо их условия, помимо начальной цены?

Согласно п. 3 ст. 57 Закона об ипотеке в извещении о предстоящих публичных торгах указываются дата, время и место проведения публичных торгов, характер продаваемого имущества и его начальная продажная цена. Если обратиться к п. 3 ст. 58 Закона об ипотеке, то можно прийти к неизбежному выводу о том, что повторные торги проводятся в том же порядке, что и первоначальные, за исключением допустимого снижения начальной цены на 15%.

Если предмет торгов разделен на лоты, то каждый лот - это своеобразные мини-торги, общей для всех лотов является процедура проведения торгов, однако торговаться нужно по каждому лоту в отдельности, заявку на участие следует также подавать в отношении конкретного лота. Заявка на участие в торгах, предмет которых разделен на лоты, должна подаваться в отношении конкретного лота. Представляется неверной подача одной заявки в отношении двух лотов и более. Хотя во многих случаях эта ситуация законодательством не регулируется (кроме сферы размещения публичных заказов, что было отмечено ранее), именно такой подход позволяет, на наш взгляд, конкурсной или аукционной комиссии объективно допускать или не допускать заявки для участия в торгах, а также выявить победителя в торгах именно по конкретному лоту lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13 января 2009 г. N Ф08-8112/2008 по делу N А32-25384/2007-14/560.

Таким образом, есть существенная разница между предметом и начальной ценой предмета торгов в виде торга за приобретение восьми объектов одновременно и торга, на котором можно приобрести лишь один из восьми лотов. Поэтому при всей привлекательности разделения предмета торгов на отдельные лоты на повторных торгах это будет квалифицироваться только как неправомерное изменение условий торгов, не предусмотренное действующим законодательством. В этой части организатор торгов также нарушил требования закона, что является дополнительным основанием для квалификации повторных торгов как недействительных.

В заключение отметим еще одно нарушение Закона об ипотеке, которое было допущено организатором торгов, однако истец о нем в своих требованиях не заявлял. Речь идет о сроке проведения повторных торгов. В комментируемом деле первоначальные торги были назначены на 26 августа 2007 г., а повторные - на 6 ноября 2007 г., между этими датами период времени составляет более двух месяцев, в то время как согласно п. 3 ст. 58 Закона об ипотеке повторные публичные торги должны проводиться не позднее чем через месяц после первых публичных торгов.

Таким образом, приведенное дело действительно нуждается в повторном рассмотрении в суде первой инстанции. Представляется, что решение суда должно быть однозначным - результаты торгов нужно лишить юридической силы (признать недействительными), так как и в процессе их подготовки, и в ходе их проведения организатором торгов было допущено слишком много серьезных нарушений положений Закона об ипотеке.