1. Аукцион по продаже права аренды земельного участка без объявления начальной цены по сути не является аукционом и противоречит нормам земельного законодательства

Дело N А04-4070/07-15/203 Арбитражного суда

Амурской области

24 сентября 2006 г. мэрия г. Тында Амурской области (далее - администрация) провела торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 4320,75 кв.

В извещении о торгах, назначенных на 24 сентября 2006 г., было сообщено о выставлении права аренды спорного земельного участка на продажу без объявления цены (протокол от 23 августа 2006 г. N 39, постановление мэра г. Тында от 23 августа 2006 г. N 1589). Для участия в аукционе были поданы три заявки: от ООО "Торговый дом "Двенадцать" (далее - общество), ООО "ТД "Столичный", Р.В. Копыловой. По результатам рассмотрения заявок участников победителем аукциона было признано общество, с которым администрация заключила договор купли-продажи права на заключение договора аренды указанного земельного участка. Затем Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Тында (далее - КУМИ, арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка для использования под строительство объекта торговли.

Считая, что данными торгами нарушены публичные интересы муниципального образования г. Тында, а сами торги проведены с нарушениями действующего законодательства, исполняющий обязанности прокурора Амурской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Амурской области с исковым заявлением к администрации, обществу и КУМИ. Прокурор требовал признать недействительными торги по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка; признать ничтожным договор купли-продажи права на заключение договора аренды земельного участка, заключенный между администрацией и обществом; признать ничтожным договор аренды, заключенный между КУМИ и обществом.

Прокурор также просил суд применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания общества возвратить КУМИ указанный земельный участок, а КУМИ - возвратить обществу 500 тыс. руб., оплаченных в качестве цены права на заключение договора аренды земельного участка.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений, природных ресурсов и лесного хозяйства Амурской области. В основу исковых требований прокурора было положено нарушение п. 8 Правил организации и проведения земельных торгов, так как открытый аукцион был проведен без объявления начальной цены предмета торгов (права аренды земельного участка).

Решением Арбитражного суда Амурской области от 19 сентября 2007 г., оставленным без изменения Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2007 г., в удовлетворении заявленных требований отказано.

В кассационной жалобе прокурор просил эти судебные акты отменить как принятые по неполно исследованным обстоятельствам дела, с нарушением норм материального права. Однако Постановлением от 27 марта 2008 г. N Ф03-А04/08-1/791 Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в удовлетворении кассационной жалобы отказал.

Все судебные инстанции пришли к выводу, что доказательств занижения цены реализации права на заключение договора аренды земельного участка за большую сумму нет, поэтому отступления при организации и проведении торгов без объявления цены не могли повлиять и не повлияли на результат этих торгов. Выставление на торги права аренды земельного участка без объявления цены не привело к нарушению прав и законных интересов муниципального образования, в интересах которого прокурор обратился в арбитражный суд.

Комментируемое дело ставит ряд сложных вопросов, связанных не только с процедурой проведения самих земельных торгов, но и в целом с возможными способами распоряжения муниципальными землями.

1. В законодательстве РФ уже долгое время одновременно используются понятия "право на заключение договора аренды земельного участка" и "право аренды земельного участка". За право на заключение договора аренды победитель земельных торгов осуществляет плату по отдельному договору, в связи с чем появляется необычная правовая конструкция: частноправовые субъекты должны заплатить публичным образованиям определенную сумму за право стать участниками отношений по передачи им собственно права на заключение договора, т.е. отношений, являющихся предварительным юридическим фактом комплексного юридического состава lt;1gt;. Несмотря на возникновение договорных отношений, платит за заключение договора только один субъект, публичное образование, в свою очередь, никому ничего не платит.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Якунин В.Д. Правовые способы разрешения конфликтов публичных и частноправовых субъектов при предоставлении земельных участков на торгах // Публичные и частные интересы в российском законодательстве: Сб. по материалам научно-практической конференции / Отв. ред. Ю.А. Тихомиров. М.: Юристъ, 2005. С. 119.

В связи с этим исковые требования прокурора были сформулированы верно, так как он просил суд лишить юридической силы (признать недействительными) все элементы данного юридического состава: торги, договор купли-продажи права на заключение договора аренды, а также сам договор аренды земельного участка.

2. При оспаривании любых торгов и их результатов перед судом всегда стоит вопрос об определении заинтересованности истца. Является ли прокурор лицом, заинтересованным в признании торгов недействительными по смыслу п. 1 ст. 449 ГК РФ? Прокурор может обратиться в суд с заявлением или вступить в дело на любой стадии процесса, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства lt;1gt;. Перечень исков и заявлений, которые прокурор может предъявить в арбитражный суд, приводится в ч. 1 ст.

--------------------------------

lt;1gt; См.: п. 3 ст. 35 Федерального закона "О прокуратуре Российской Федерации" // СЗ РФ. 1995. N 47. Ст. 4472.

lt;2gt; См.: Приказ Генеральной прокуратуры РФ от 5 июня 2003 г. N 20 "О реализации прокурорами полномочий в арбитражном судопроизводстве" // Вестник ВАС РФ. 2003. N 10.

В комментируемом деле заинтересованность прокурора обусловлена тем обстоятельством, что им заявлен иск о признании недействительными сделок, совершенных муниципальным образованием, что соответствует процессуальным возможностям прокурора.

Вопрос об участии прокурора в подобных делах вызывает некоторые сложности в связи с тем, что, как уже неоднократно отмечалось ранее, результаты торгов оспариваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. В законодательстве РФ существует формальное деление недействительных сделок на оспоримые и ничтожные по субъектному составу лиц, имеющих право заявлять о недействительности.

В комментируемом деле спорный аукцион был проведен в нарушение публичных интересов муниципального образования, поэтому суд должен рассматривать заявленные прокурором требования по существу, так как заинтересованность последнего определена законом.

3. Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ (п. 4 ст. 38 ЗК РФ). Формой проведения торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельного участка для строительства объекта торговли в комментируемом деле был выбран открытый аукцион, что не противоречит п. 4 ст. 447 ГК РФ, поскольку форма земельных торгов определяется по усмотрению их организатора (п. 3 ст. 38 ЗК РФ).

В извещении о проведении торгов должны содержаться сведения относительно начальной цены предмета торгов или начального размера арендной платы (подп.

Задаток для участия в земельных торгах, который обязаны оплатить все претенденты, также является необходимым условием проведения торгов, а его размер составляет не менее 20% начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы (п. 6 Правил организации и проведения земельных торгов). Очевидно, что многие организационные условия проведения торгов поставлены в зависимость именно от начальной цены предмета торгов, их соблюдение является залогом правильного проведения торга.

Надо сказать, что, поскольку земельные торги всегда являются открытыми по составу участников, сообщение полной информации о предмете торгов направлено еще и на обеспечение массовости участия в открытых торгах заинтересованных лиц. Начальная цена - это в своем роде отправная точка для принятия потенциальным претендентом решения об участии или неучастии в соответствующих торгах. Следовательно, отсутствие информации о начальной цене может послужить причиной того, что не все лица, потенциально заинтересованные в приобретении права аренды земельного участка, подадут свои заявки организатору соответствующих торгов. Ведь неясно, с каких условий начнется аукцион и по каким правилам участникам следует повышать текущую цену.

Извещая о проведении аукциона без объявления начальной цены арендной платы, администрация установила произвольные правила о применении "шага аукциона" и размере задатка, т.е. допустила нарушения п. п.

Иными словами, аукцион без объявления начальной цены, в сущности, аукционом не является, так как в ходе подобной процедуры каких-либо формальных правил ее проведения не существует.

4. В комментируемом деле до начала оспариваемого аукциона администрация объявляла о проведении торгов на конкретный земельный участок семь раз, но торги так и не достигли своей цели, поскольку не было ни одного претендента, желающего подать заявку на участие в них. В конечном счете цена права аренды согласно договору, заключенному обществом и администрацией, оказалась в 15 раз (!) меньше, чем начальная цена права аренды, объявленная на первых торгах.

Конечно, если первоначальные торги не состоялись, могут быть проведены повторные торги. В ГК РФ прямо не предусмотрено право организатора торгов объявить об их повторном проведении, отмечается лишь одно основание, по которому первые торги могут быть объявлены несостоявшимися, - торги с одним участником (п. 5 ст. 447 ГК РФ). Причины объявления первых торгов несостоявшимися и дальнейшая регламентация действий их организатора детализируются в отечественных нормативных актах по-разному.

Что касается земельных торгов, то отсутствие заявок от претендентов, безусловно, является основанием объявить торги несостоявшимися согласно подп. "а" п. 30 Правил организации и проведения земельных торгов. Какие действия должен предпринять после этого организатор торгов? Согласно п. 32 Правил организации и проведения земельных торгов ему предоставляется право (но не возлагается обязанность) объявить о повторном проведении торгов, изменив их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы, а также уменьшить "шаг аукциона" не более чем на 15% без проведения повторной оценки.

Здесь необходимо пояснить, что начальная цена предмета земельных торгов не может определяться по усмотрению их организатора, так как в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, проведение оценки является обязательным (ст. 8 Закона об оценочной деятельности). Кстати сказать, отсутствие отчета независимого оценщика об определении начальной стоимости земельного участки или начального размера арендной платы за него в судебно-арбитражной практике нередко квалифицируется как существенное нарушение правил проведения земельных торгов, которое дает основание признать такие торги недействительными lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Постановление ФАС Поволжского округа от 2 сентября 2008 г. по делу N А49-432/2008-25/18.

Таким образом, существенное снижение начальной цены за право аренды на повторных торгах не могло быть произведено без отчета независимого оценщика. Представляется, что вывод судебных инстанций о том, что занижения цены реализации не произошло и большей суммы за право аренды земельного участка администрация не получила бы, совершенно необоснован. Как уже было сказано, продажа права аренды была осуществлена с помощью процедуры, которая не имеет ничего общего с аукционом, а также по многим признакам не соответствовала земельному законодательству. Конечно, только суд компетентен решить, нанесли ли допущенные нарушения конкретный ущерб муниципальному образованию. Однако судебные инстанции постановили, что законные интересы муниципального образования не нарушены, даже не запросив мнение независимого оценщика, что в обстоятельствах комментируемого дела представляется ошибочным.

5. Другой более важный вопрос состоит в том, сколько раз могли проводиться повторные торги. В Правилах организации и проведения земельных торгов речь идет лишь о первоначальных и повторных торгах, т.е. третьи, четвертые, пятые, шестые торги, а также в седьмой раз аукцион без объявления цены, имевшие место в комментируемом споре, земельным законодательством не предусмотрены. Можно ли предположить, что понятие "повторные торги" подразумевает проведение торгов неограниченное количество раз до тех пор, пока соответствующий договор (или договоры) наконец-то не будет заключен? Здесь уместно воспользоваться аналогией закона и обратиться к нормативным актам, которые регламентируют вопросы проведения повторных торгов, четко определяют их максимальное количество, а также дальнейшие действия организатора торгов в случае, если цель торгов так и не достигнута, т.е. желаемый договор не заключен.

Для продажи имущества должника на стадии внешнего управления предусмотрено проведение первых и повторных торгов (п. 18 ст. 110 Закона о банкротстве). О том, что делать арбитражному управляющему, если повторные торги не состоятся ввиду отсутствия заявок, Закон умалчивает lt;1gt;. Продажа имущества должника в ходе конкурсного производства может осуществляться на торгах также два раза. Но если повторные торги не состоятся, арбитражный управляющий должен продавать имущество посредством публичного предложения (п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве).

--------------------------------

lt;1gt; До 2009 г. Закон о банкротстве допускал проведение торгов по продаже имущества должника трижды. Если имущество не продавалось на третьих торгах, порядок его последующей продажи устанавливался собранием (или комитетом) кредиторов. Новым способом продажи имущества могли быть четвертые (пятые, шестые и т.д.) торги либо продажа посредством публичного предложения. Зачастую четвертые торги проводились "на понижение", т.е. в форме обратного аукциона, при котором начальная цена пошагово снижалась организатором торгов до ее первого акцепта кем-то из участников аукциона. Поскольку обратный аукцион в Законе о банкротстве прямо не был предусмотрен, правомерность торгов "на понижение" некоторыми специалистами ставилась под сомнение (см.: Круглова О. Проблемы реализации на торгах имущества должника - сельскохозяйственной организации // Хозяйство и право. 2008. N 2. С. 88).

Для продажи предмета ипотеки предусмотрено двукратное проведение торгов. В течение месяца после того, как повторные торги признаны несостоявшимися, залогодержатель должен принять решение об оставлении предмета ипотеки за собой. Если он этого не сделает, ипотека прекратится, а имущество будет возвращено залогодателю (п. 5 ст. 58 Закона об ипотеке) lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Эти правила не применяются в отношении особого вида заложенной недвижимости - земельных участков, предназначенных для жилищного строительства (ст. 62.1 Закона об ипотеке). При обращении взыскания на такие земельные участки в решении суда должны быть оговорены: 1) предельное количество повторных публичных торгов (можно предположить, что торги могут проходить более двух раз); 2) величина снижения начальной продажной цены имущества на повторных торгах.

Похожим образом установлены последствия несостоявшихся публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства. Правда, именуются следующие торги не повторными, а вторичными. Если вторичные торги будут объявлены несостоявшимися, судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить имущество за собой, причем по цене, которая на 25% ниже стоимости имущества, указанной в постановлении об оценке имущества должника. О своем решении взыскатель должен письменно уведомить судебного пристава-исполнителя в течение пяти дней. Если такого уведомления не последует или же взыскатель откажется от приобретения не реализованного на торгах имущества, предмет торгов возвращается самому должнику (ч. ч. 12, 13 ст. 87 Закона об исполнительном производстве). Таким образом, по аналогии с правилами, установленными в отношении реализации с торгов предмета ипотеки, арест с данного имущества должен быть снят.

Приватизационные торги могут быть проведены лишь один раз. Причем Закон о приватизации не предусматривает каких-либо последствий несостоявшегося приватизационного конкурса. Если же несостоявшимся будет признан приватизационный аукцион, впоследствии должна использоваться процедура продажи имущества посредством публичного предложения.

Таким образом, "повторные" торги не могут проводиться многократно. В зависимости от вида торгов законодательство РФ либо устанавливает точное количество возможных торгов, либо предоставляет их организатору право воспользоваться иным способом заключения договора (в частности, продажа посредством публичного предложения), но основанным, так же как и торги, на началах состязательности. По большому счету, следует задаться вопросом о целесообразности многократного использования торгов. Если первые и повторные торги не достигают цели их проведения, значит, такой способ реализации имущества в конкретной ситуации себя не оправдывает.

Что касается комментируемого спора, легальными следует признать лишь первые и вторые торги по продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

6. Итак, и первые, и повторные торги признаны несостоявшимися, что дальше? Существует две процедуры, направленные на вызов состязательности между потенциальными контрагентами, но в то же время отличающиеся от торгов lt;1gt;. Речь идет о продаже имущества посредством публичного предложения (п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве, ст. 23 Закона о приватизации) и продаже имущества без объявления его цены (ст. 24 Закона о приватизации).

--------------------------------

lt;1gt; Дословная формулировка в Законе о банкротстве звучит как "торги по продаже имущества должника посредством публичного предложения". На наш взгляд, это неверный термин, так как продажа посредством публичного предложения разновидностью торгов не является и не соответствует многим формальным характеристикам торгов (информационное сообщение, отсутствие задатка, "заочное" проведение процедуры, изменение первоначальных условий продажи в соответствии с периодами снижения начальной цены и проч.). Тем не менее порядок продажи имущества посредством публичного предложения в ходе банкротства повсеместно нарушается: после многократного признания торгов недействительными имущество выставляется на продажу именно без объявления его цены. См. об этом: Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12 сентября 2008 г. по делу N А43-910/2008-17-18 и проч.

Продажа имущества должника в ходе конкурсного производства путем публичного предложения не может быть проведена без объявления начальной цены, которая равна той, что была установлена на повторных торгах. Арбитражный управляющий, публикующий извещение о продаже посредством публичного предложения, обязан сообщить о начальной цене продажи, величине и периодах ее последовательного снижения. Если заявок о приобретении имущества не поступает, цена снижается в порядке, установленном в сообщении, и начинается новый период ожидания заявок от заинтересованных лиц. Покупателем признается лицо, первым подавшее заявку о приобретении имущества по цене, которая выше начальной в данном периоде. Аналогичным образом регламентирована продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения в сфере приватизации. Правда, несколько более детально установлена процедура снижения первоначальной цены, а также предусмотрена цена отсечения (минимальная цена, по которой может быть продано приватизируемое имущество).

Если приватизируемое имущество не было продано ни на аукционе, ни путем публичного предложения, допускается сообщить о его продаже без объявления цены. Предложения о приобретении имущества подаются претендентами в запечатанных конвертах, а покупателем признается лицо, предложившее наибольшую цену (п. п. 2, 4 ст. 24 Закона о приватизации). Надо сказать, что помимо Закона о приватизации подобный способ заключения договора в иных нормативных актах не зафиксирован.

Очевидно, что в комментируемом деле проведенный администрацией "аукцион без объявления цены" наиболее похож на процедуру продажи государственного или муниципального имущества без объявления цены, когда нормативная цена его продажи вообще не определяется. Иными словами, "аукцион без объявления цены" - это процедура, отличная от торгов, хотя она идентична целям их проведения: заключение договора по возможности на конкурентной основе, а не напрямую с одним конкретным претендентом. Однако такой способ распоряжения муниципальными земельными участками не предусмотрен действующим законодательством.

Подводя итог вышеизложенному, следует сделать вывод об обоснованности всех доводов прокурора, предъявившего иск в защиту интересов муниципального образования. Судебные инстанции отметили, что со стороны администрации имели место "отступления" от установленной процедуры проведения аукциона. Но столь многочисленные нарушения законодательства, по сути, приведшие к произвольному распоряжению муниципальной землей, вряд ли можно считать всего лишь "отступлениями" от процедуры. Фактически земельный участок был передан в аренду способом, не предусмотренным в ст. 38 ЗК РФ, обоснованность цены продажи права аренды также судами проверена не была, так как к участию в процессе не привлекался независимый оценщик.

Следовательно, выводы всех судебных инстанций были основаны на не полностью выясненных обстоятельствах дела, в связи с чем их правильность вызывает сомнения.

2. Сообщение сведений о предстоящих торгах является

обязанностью их организатора, преимущественные права

арендатора не препятствуют проведению торгов, суду надлежит

установить, в каких отношениях состоят друг с другом

участники торгов со схожими фирменными наименованиями

Дело N А70-2046/5-2007 Арбитражного суда

Тюменской области

Сельскохозяйственный кооператив (колхоз) "Березовский" (далее - СХК "Березовский", истец) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЗапСибХлеб-Исеть" (далее - ООО "ЗапСибХлеб-Исеть", ответчик), администрации Исетского муниципального района Тюменской области (далее - администрация, ответчик) о признании недействительными публичных торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, состоявшихся 2 апреля 2007 г., и о применении последствий недействительности договора аренды земельного участка от 2 апреля 2007 г. N 35, заключенного ответчиками.

Исковые требования были мотивированы нарушениями процедуры торгов, ненадлежащим извещением заинтересованных лиц о проведении аукциона, отсутствием в извещении необходимой информации и, как следствие, отсутствием у истца возможности подать заявку на участие в торгах.

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 30 июля 2007 г. в удовлетворении иска отказано со ссылкой на ст. ст. 448, 449 ГК РФ и ст. 65 АПК РФ. Суд первой инстанции пришел к выводу, что процедура проведения торгов не нарушена, истец не подавал заявки на участие в аукционе и не подтвердил, что ему незаконно отказано в участии. Поэтому результаты аукциона не нарушают права и законные интересы истца.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27 ноября 2007 г. решение Арбитражного суда Тюменской области было отменено, исковые требования удовлетворены, признаны недействительными торги в форме открытого аукциона по приобретению права на заключение договора аренды земельных участков, проведенные администрацией 2 апреля 2007 г. Признан недействительным договор аренды земельного участка от 2 апреля 2007 г. N 35, заключенный между ответчиками. Суд апелляционной инстанции установил, что при подготовке к проведению аукциона допущены существенные нарушения требований ст. 449 ГК РФ и п. п. 8, 10 Правил организации и проведения земельных торгов. Опубликованное извещение о торгах не содержало сведений о сроке принятия решения об отказе от проведения торгов, о наименовании органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении торгов, реквизитах указанного решения, реквизитах счета для перечисления задатка, формы заявки на участие в аукционе, перечня документов, предоставляемых для участия в торгах.

Отсутствие перечисленной информации в извещении, в частности информации о реквизитах счета, на который подлежит перечислению задаток, апелляционный суд расценил как обстоятельство, лишившее истца возможности участвовать в аукционе. Наличие намерения на участие в оспариваемом аукционе, по мнению суда, усматривалось из его писем в адрес администрации.

Однако ФАС Западно-Сибирского округа Постановлением от 5 февраля 2008 г. N Ф04-410/2008(1000-А70-11) удовлетворил кассационные жалобы ответчиков об отмене постановления апелляционного суда и оставлении в силе решения суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска. Определением ВАС РФ от 23 апреля 2008 г. N 5248/08 в передаче в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления, а также решения от 30 июля 2007 г. Арбитражного суда Тюменской области по данному делу было отказано.

Суть спора, возникшего относительно правомерности проведения аукционных торгов по продаже права аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также соблюдения их процедуры, сводилась к следующему.

Администрация и истец заключили договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения от 5 апреля и 6 апреля 1994 г. сроком действия соответственно на один год и на 10 лет. Арендатор (истец) получил в аренду земельные участки площадью 360 га и 860 га с условием о возможности возобновления договоров аренды по истечении срока действия при наличии согласия арендодателя.

Приказом администрации от 14 июля 2001 г. N 241 срок действия договора аренды от 6 апреля 1994 г. на земельный участок 360 га пашни был продлен на один год.

В связи с тем что договоры аренды между истцом и администрацией прекратили свое действие, Департамент имущественных отношений Тюменской области проинформировал заинтересованных лиц о наличии свободных, предлагаемых к передаче в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения фонда перераспределения земель Тюменской области на территории Исетского района, разместив объявление в газете "Тюменская область "Сегодня" от 24 мая 2006 г. N 90 и в районной газете "Заря" от 16 мая 2006 г. N 40.

Письмом от 19 мая 2006 г. истец обратился к администрации с просьбой передать ему земли фонда перераспределения в аренду. Поскольку предложение истца не было единственным, то по правилам п. 2 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право аренды было выставлено на торги.

Администрация приняла распоряжение от 22 февраля 2007 г. N 131 о проведении торгов по приобретению права на заключение договоров аренды земельных участков общей площадью 12203288 кв. м, расположенных в Исетском районе, Бобылевское сельское поселение, в форме открытого аукциона.

Извещение о торгах было размещено 2 марта 2007 г. в печатном издании - районной газете "Заря". На участие в аукционе подали заявки ОАО "ЗапСибХлеб" и ООО "ЗапСибХлеб-Исеть". Истец заявки на участие в аукционе не подавал.

В назначенный день, 2 апреля 2007 г., был проведен открытый аукцион по приобретению права на заключение договоров аренды упомянутых выше земель сельскохозяйственного назначения, победителем которого было признано ООО "ЗапСибХлеб-Исеть" (ответчик), с которым был заключен соответствующий договор аренды.

Вывод о том, что при организации и проведении спорных торгов нарушений допущено не было, кассационный суд обосновывал следующим обстоятельствами.

Во-первых, арендные отношения между истцом и администрацией прекратились и вновь не возобновлялись, так как доказательств продления сроков действия договоров аренды в период проведения торгов в материалы дела представлено не было. Истец документально не подтвердил наличия преимущественного права перед другими лицами на заключение новых договоров аренды земельного участка и возобновления договорных отношений на неопределенный срок согласно ст. 621 ГК РФ.

Во-вторых, истец не представил доказательств, свидетельствующих о невозможности получения необходимой информации о торгах от их организатора, а также доказательств нарушения его прав и законных интересов.

Отсутствие в извещении перечня документов, предоставляемых для участия в торгах, само по себе не может расцениваться как обстоятельство, нарушающее закон и права истца на участие в торгах, поскольку состав документов для участия в аукционе определен в п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, а в п. 13 упомянутой статьи указано, что организатор аукциона не вправе требовать представления других документов.

Согласно подп. "в", "г", "е", "ж" п. 4 Правил организации и проведения земельных торгов организатор торгов выдает необходимые материалы и соответствующие документы юридическим и физическим лицам, намеревающимся принять участие в торгах (претендентам); принимает заявки и документы от претендентов, проверяет правильность оформления документов, представленных претендентами; принимает решение о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске к участию в торгах по основаниям, установленным настоящими Правилами, и уведомляет претендентов о принятом решении.

Согласно п. п. 17, 18 Правил организации и проведения земельных торгов претенденты, признанные участниками торгов, и претенденты, не допущенные к участию в торгах, уведомляются о принятом решении не позднее следующего рабочего дня с даты оформления данного решения протоколом путем вручения им под расписку соответствующего уведомления либо направления такого уведомления по почте заказным письмом. Претендент приобретает статус участника торгов с момента оформления организатором торгов протокола о признании претендентов участниками торгов.

Следовательно, процедура проведения торгов на право заключения договора аренды земель сельскохозяйственного назначения включает в себя подготовительные мероприятия по оформлению участия в аукционе. Оформление участия начинается с обращения заинтересованного лица к организатору торгов в целях получения необходимых материалов и получения заявки установленного образца.

Поэтому факт отсутствия в информационном сообщении отдельных сведений о проведении аукциона сам по себе еще не свидетельствует о нарушении закона и прав лица, желающего принять участие в торгах. Необходимо, чтобы заинтересованное лицо обратилось к организатору за получением необходимых материалов.

Представленными в материалах дела документами не подтверждено, что истец намеревался принять участие в аукционе, обращался к организатору торгов за получением необходимых сведений и материалов, подавал заявку. Истец не доказал, что организатором торгов в выдаче бланка заявки установленного образца и информации о реквизитах счета для перечисления задатка ему было отказано.

Не является подтверждением этому письмо истца от 27 марта 2007 г., поскольку в нем на перечисленные обстоятельства истец не ссылается, а указывает лишь на отсутствие в информационном сообщении отдельных сведений.

По этим основаниям ФАС Западно-Сибирского округа признал несостоятельным вывод суда апелляционной инстанции о том, что отсутствие в информационном сообщении о торгах упомянутых выше сведений свидетельствует о проведении торгов с нарушением требований закона и прав истца. Истец не выразил намерения участвовать в торгах, поэтому в силу ст. ст. 166, 449 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ не вправе оспаривать аукцион и заключенный по итогам аукциона договор.

Приведенный спор интересен тем, что нередко попытки оспаривания торгов предпринимают не просто лица, не выигравшие их, а лица, вообще не принимавшие участие в торгах. К сожалению, как правило, суды не удовлетворяют их требования по формальным основаниям, ссылаясь на отсутствие заинтересованности в оспаривании результатов торгов. Однако данное дело, как и ряд других, прокомментированных в настоящей работе, позволяет усомниться в обоснованности сложившихся подходов при рассмотрении подобных категорий споров.

1. В первую очередь необходимо определиться с тем, какое значение имеет содержание извещения о предстоящих торгах, в какой причинно-следственной связи оно состоит с результатами предстоящих торгов.

Успешность торгов, безусловно, во многом зависит от их информационного обеспечения. По общему правилу извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Характерно, что извещение о проведении торгов должно быть именно "сделано", т.е. в ГК РФ отсутствует акцент на публикацию извещения о торгах в печатных средствах массовой информации lt;1gt;. Дело в том, что при проведении торгов, закрытых по составу участников, специально приглашаются конкретные лица, поэтому извещение не публикуется, а именно делается организатором торгов путем рассылки персональных приглашений lt;2gt;. Открытые торги, напротив, предполагают публикацию извещения для всеобщего сведения. Земельные торги всегда являются открытыми по составу участников, поэтому извещение об их проведении именно публикуется. Срок опубликования извещения о земельном аукционе установлен в п. 8 Правил организации и проведения земельных торгов и совпадает с общими требованиями ГК РФ.

--------------------------------

lt;1gt; В связи с этим необоснованной представляется позиция о том, что "извещение должно публиковаться в соответствующих средствах массовой информации" (см.: Гражданское право / Под ред. О.Н. Садикова. Т. 1. М.: Юридическая фирма "Контракт"; ИНФРА-М, 2006. С. 369).

lt;2gt; Есть мнение, что извещение о закрытых торгах тоже должно публиковаться, причем с информацией о необходимости или целесообразности их закрытости, а также перечнем всех лиц, кому были разосланы приглашения для участия в торгах (см.: Гатаулина Л.Ф. Правовое регулирование организации и проведения торгов: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Краснодар, 2007. С. 21). На наш взгляд, такой подход противоречит основному принципу закрытых торгов - избирательному подходу к кругу лиц, допускаемых для участия в них. Что касается определения необходимости или целесообразности проведения закрытых торгов, то этот вопрос относится исключительно к компетенции заказчика, проводящего торги своими силами или с использованием услуг специализированной организации. В том случае, когда законодательство определяет в качестве приоритетной формы именно открытые торги (приватизация, исполнительное производство, размещение государственного и муниципального заказа), тогда и устанавливаются специальные правила об организации закрытых торгов. Это вполне оправданно, так как в подобных ситуациях закрытые торги являются исключением из общего правила. Тем не менее это совсем не означает, что информацию о целесообразности проведения торгов, закрытых по составу участников, нужно опубликовать для всеобщего сведения.

Здесь важно подчеркнуть, что в самом извещении о предстоящих торгах должна быть указана конкретная дата их проведения, а не просто фраза о том, что "торги состоятся через 30 дней после опубликования (сообщения в иной форме) объявления", поскольку из подобной формулировки неясно, в какой день проводятся торги: последний день 30-дневного срока либо на следующий день после его истечения.

Для принятия решения об участии или неучастии в открытых (публичных) торгах потенциальному претенденту требуется определенное время. Оно необходимо, чтобы оценить условия торга и свои возможности для победы в нем, именно поэтому претендент должен "иметь под рукой" всю необходимую информацию, т.е. опубликованное извещение о торгах.

Извещение о торгах должно содержать, во всяком случае, сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ). Формулировка "во всяком случае" должна трактоваться как перечисление минимального объема сведений, которые сообщаются в объявлении о проведении любых торгов независимо от их вида, формы и предмета. Детализация сведений, которые следует включать в извещение о проведении торгов, зависит уже от специфики конкретных торгов. Представляется, что наличие в извещении необходимых сведений имеет существенное значение для потенциальных участников торгов, так как от этого зависит принятие ими окончательного решения об участии или неучастии в торгах. Отсутствие полной информации о предмете торгов снижает внимание к ним потенциальных покупателей и непосредственно влияет на их результаты lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А63-1098/07-С1.

Что касается извещения о земельных торгах, то его содержание детализировано в п. 8 Правил организации и проведения земельных торгов по 14 позициям (!). Истец обосновывал свои требования тем, что извещение о торгах не содержало сведений о сроке принятия решения об отказе от проведения торгов, о наименовании органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении торгов, реквизитах указанного решения, реквизитах счета для перечисления задатка, формы заявки на участие в аукционе, перечня документов, предоставляемых для участия в торгах. Перечисленная информация в обязательном порядке должна включаться в извещение о предстоящих торгах. Более того, соблюдение данных требований претендентами является необходимой предпосылкой для признания за ними статуса участников торгов. В частности, указание в извещении наименования органа местного самоуправления, принявшего решение о проведении торгов, необходимо для определения правомерности их проведения. Согласно п. 13 Правил организации и проведения земельных торгов для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов; документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов. В соответствии с п. 15 Правил непоступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов, является достаточным основанием для отказа претенденту в допуске к участию в торгах. Следовательно, отсутствие в извещении о проведении торгов информации о реквизитах счета для перечисления задаточных денег является процедурным нарушением со стороны организатора торгов.

Аналогичным образом обстоит дело и с перечнем документов, которые должны быть приложены к заявке претендента, ведь представление не всех требуемых документов опять же означает отказ претенденту в участии в торгах. Как быть, если данный перечень документов ранее не был организатором торгов озвучен? Суд кассационной инстанции сослался на тот факт, что перечень документов, необходимых для участия в аукционе, исчерпывающим образом определен в п. 12 ст. 38.1 ЗК РФ, а потому истец не может ссылаться на то, что отсутствие необходимой информации помешало ему принять участие в аукционе. Однако суд основывал свои доводы на норме, не подлежащей применению при рассмотрении комментируемого спора. Дело в том, что ст. 38.1 ЗК РФ определяет порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды таких земельных участков для жилищного строительства (п. 5 ст. 38 ЗК РФ). Иными словами, речь идет о проведении аукционов по земельным участкам со строго определенным целевым назначением - для жилищного строительства. Предметом же комментируемого спора выступали земельные участки, предназначенные для совершенно иного целевого использования, - земли сельскохозяйственного назначения. Применительно к ним порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) устанавливается не нормами ЗК РФ, а уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ (п. 3 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", п. 4 ст. 38 ЗК РФ). В настоящее время данный порядок определен Правилами организации и проведения земельных торгов, на нарушение требований которых и ссылался истец в комментируемом споре.

Таким образом, ссылки суда кассационной инстанции на возможность получения информации о перечне необходимых для участия в аукционе документов непосредственно из норм ЗК РФ представляются несостоятельными.

Нужно подчеркнуть, что во многих случаях суды занимают противоположную позицию: отсутствие в извещении о торгах обязательных сведений является существенным нарушением порядка проведения торгов, что, в свою очередь, дает основания признать недействительными как сами торги, так и заключенный по их итогам договор.

Хорошей иллюстрацией сказанному может быть следующий арбитражный спор. Так, в извещении о торгах должен быть указан предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные (подп. "в" п. 8 Правил организации и проведения земельных торгов). Победитель земельного аукциона уже после подписания договора купли-продажи земельного участка обнаружил, что посередине приобретенного им участка проходит уличная водопроводная линия, находящаяся в хозяйственном ведении унитарного предприятия "Водоканал", и линия электропередачи, предназначенная для электроснабжения жилых домов частного сектора, находящаяся на балансе унитарного предприятия "Владгорэлектросеть". Все судебные инстанции, рассматривающие иск покупателя земельного участка, сошлись во мнении о недействительности и аукциона, и договора купли-продажи lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Постановление АС Волго-Вятского округа от 28 января 2008 г. по делу N А11-1933/2007-К1-12/33.

Если следовать доводам кассационного суда в комментируемом деле, выходит так, что покупатель, обнаруживший столь серьезные обременения только что приобретенного им с аукциона земельного участка, не может предъявлять какие-либо претензии организатору торгов. Поскольку согласно подп. "м" п. 8 Правил организации и проведения земельных торгов в извещении о торгах указываются дата, время и порядок осмотра земельного участка на местности, то покупатель должен был сам предпринять меры к тому, чтобы своевременно осмотреть этот участок и выявить существующие его обременения.

Очевидно, что такая трактовка Правил организации и проведения земельных торгов дает своеобразный карт-бланш организатору торгов, потому что он может произвольно определить перечень информации, подлежащей включению в извещение о предстоящих торгах. А лица, желающие принять участие в этих торгах, должны самостоятельно обращаться к организатору торгов, чтобы получить недостающие сведения.

Данный подход кассационного суда, выделившего в процедуре организации и проведения торгов некие подготовительные мероприятия, в ходе которых претенденты должны обратиться к организатору торгов за получением материалов, необходимых для оформления заявки на участие в торгах, представляется не основанным на законе.

Между тем здесь возникают два немаловажных вопроса.

Во-первых, зачем в принципе нужна нормативная детализация сведений, составляющих содержание извещения о предстоящих торгах, если установленные требования можно не соблюдать?

Во-вторых, необходимо помнить, что уточняющие вопросы, которые претенденты якобы могут задать организатору торгов, письменные заявления о предоставлении дополнительной информации и (или) форм и перечней документов, прикладываемых к заявке на участие в торгах и проч., не приостанавливают течение 30-дневного срока, отсчитываемого от предполагаемой даты проведения торгов.

Поэтому намерения организатора торгов в комментируемом споре представляются совершенно очевидными: затянуть общение с нежелательным участником торгов, с тем чтобы допустить до непосредственного участия в торгах лиц, которым необходимая информация была персонально сообщена.

Если бы истец направил организатору торгов свою заявку на участие в аукционе, только тогда можно было сделать вывод, что он располагал информацией, кому, куда и по какой форме ее нужно было составить и направить.

Следовательно, доводы суда кассационной инстанции о том, что истцу не чинились препятствия в получении необходимой информации на стадии подготовительных мероприятий при проведении торгов, представляются сделанными при неполном выяснении всех обстоятельств данного дела, а также без учета формальных требований к содержанию извещения о предстоящих торгах.

Дополнительно отметим, что в действующем законодательстве есть нормы, регламентирующие порядок разъяснения конкурсной документации или документации об аукционе. Однако применить их в комментируемом споре даже по аналогии закона вряд ли будет уместно. Так, согласно ч. ч. 1, 2 ст. 24, ч. 8 ст. 34 Закона о размещении заказов любой участник размещения заказа вправе направить в письменной форме, в том числе в форме электронного документа, заказчику, уполномоченному органу запрос о разъяснении положений конкурсной документации (документации об аукционе). В течение двух рабочих дней со дня поступления указанного запроса заказчик, уполномоченный орган обязаны направить в письменной форме или в форме электронного документа разъяснения положений конкурсной документации (документации об аукционе), если указанный запрос поступил к заказчику, в уполномоченный орган не позднее чем за пять дней до дня окончания подачи заявок на участие в конкурсе. В течение одного дня со дня направления разъяснения положений конкурсной документации (документации об аукционе) по запросу участника размещения заказа такое разъяснение должно быть размещено заказчиком, уполномоченным органом, специализированной организацией на официальном сайте с указанием предмета запроса, но без указания участника размещения заказа, от которого поступил запрос. Разъяснение положений конкурсной документации (документации об аукционе) не должно изменять ее сути. Иными словами, данная процедура не предполагает, что в извещении о размещении заказа, а также в документации о торгах отсутствуют требуемая законом информация и сведения.

2. Как известно, наше законодательство в ряде случаев наделяет отдельных субъектов правоотношений определенными преимуществами в осуществлении принадлежащих им правовых возможностей. Одним из ярких подобных примеров является преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. По сути, его можно рассматривать как некую привилегию, отклоняющуюся от принципа формального равенства. Однако не вполне ясным представляется акцент кассационного суда на то обстоятельство, что арендные отношения между администрацией и истцом на момент проведения торгов были прекращены, а истец документально не подтвердил наличия преимущественного права перед другими лицами на заключение новых договоров аренды спорных земельных участков. Действительно, из материалов дела усматривается, что в 2006 г., когда было размещено объявление о наличии свободных земельных участков, срок договоров аренды между администрацией и истцом уже истек.

Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако, даже если предположить наличие такого преимущественного права у истца, это обстоятельство само по себе не могло бы отменить обязательное проведение аукционных торгов по определению нового арендатора спорных земельных участков.

Как справедливо отмечает Л.В. Кузнецова, отправной точкой в оценке характера преимущественных прав должен служить момент волеизъявления, выражения лицом своего намерения заключить договор lt;1gt;. По ее мнению, арендатор получает возможность реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок исключительно при условии исполнения арендодателем, пожелавшим сдать имущество во временное владение и (или) пользование, обязанности по извещению об этом арендатора. Такая обязанность арендодателя прямо не упомянута в законе, но логически вытекает из последствий ее неисполнения. Поскольку в противном случае об осуществлении права речи идти не может - в этом случае арендатор может использовать только механизмы, направленные на защиту своего права, - требовать перевода на себя прав и обязанностей lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Кузнецова Л.В. Преимущественное право: понятие и правовая природа // Журнал российского права. 2004. N 10. С. 82.

lt;2gt; См.: Кузнецова Л.В. Сделки, совершенные под условием // Сделки: проблемы теории и практики: Сб. статей / Рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2008. С. 229.

Судебно-арбитражная практика, как правило, исходит из следующих характеристик преимущественного права арендатора.

Во-первых, договор, заключаемый в порядке п. 1 ст. 621 ГК РФ, представляет собой новый, самостоятельный договор и не является способом изменения прежних арендных отношений. Поэтому стороны такого договора должны согласовать все его условия.

Во-вторых, реализация преимущественного права арендатора возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См. п. 35 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 // Вестник ВАС РФ. 2002. N 3.

В-третьих, для реализации преимущественного права необходима активная позиция самого арендатора, он должен уведомить арендодателя о желании заключить договор в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Практика рассмотрения коммерческих споров: анализ и комментарии постановлений Пленумов и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Вып. 1 / Рук. проекта Л.А. Новоселова, М.А. Рожкова; Исследовательский центр частного права. М.: Статут, 2007. С. 247.

Истец в комментируемом споре не заявлял о наличии своего преимущественного права на заключение договора аренды. Предположим, что такое заявление было сделано. В этом случае существует два способы защиты нарушенного преимущественного права:

1) возмещение убытков;

2) перевод на себя прав и обязанностей по заключенному с третьим лицом договору.

В связи с этим существует мнение о том, что "преимущественный арендатор" может не участвовать в самих торгах, на которые выставлен предмет аренды, однако после их проведения он может обратиться в арбитражный суд с иском об обязании арендодателя заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов lt;1gt;. Данная точка зрения основана на разъяснениях, изложенных в информационном письме ВАС РФ от 28 июля 1995 г. N С1-7/ОП-434 "Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике" lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов // Законодательство и экономика. 2007. N 10. С. 35.

lt;2gt; См.: Вестник ВАС РФ. 1995. N 10.

Однако эта позиция представляется довольно дискуссионной по ряду причин. Оспаривание результатов торгов возможно лишь по мотиву их недействительности; такой способ защиты прав, как перевод на себя прав победителя торгов (или обязание заключить договор на условиях, предложенных победителем торгов), законодательством РФ пока не предусмотрен. Еще более важным представляется то обстоятельство, что преимущественное право действует только "при прочих равных условиях" с иными лицами, желающими вступить в договорные отношения с арендодателем. Если помимо прежнего арендатора есть и иные претенденты на заключение договора аренды земельного участка, такой участок в обязательном порядке выставляется на торги.

Следовательно, пресловутые "прочие равные условия" - это участие в данных торгах всех заинтересованных лиц, поскольку лишь по итогам торгов станет понятно, какие условия предлагаются потенциальными арендаторами земельного участка. Поэтому выходит так, что любые торги (как публичные, так и частные) исключают само преимущественное право, поскольку механизм торгов означает соревнование, участники которого должны находиться в равном положении по отношению друг к другу lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Скловский К., Смирнова М. Институт преимущественной покупки в российском и зарубежном праве // Хозяйство и право. 2003. N 11. С. 107.

Таким образом, ссылка суда кассационной инстанции на недоказанность наличия у истца преимущественного права на заключение договоров аренды не несет в себе какой-либо смысловой нагрузки.

3. В результате ряда процедурных нарушений со стороны организатора торгов истец, будучи лицом, заинтересованным в заключении договоров аренды в отношении спорных земельных участков, участия в торгах не принимал. В земельном аукционе участвовали всего лишь две организации, т.е. массового характера аукцион не приобрел. Странным образом участники аукциона имели весьма схожие фирменные наименования: ОАО "ЗапСибХлеб" и ООО "ЗапСибХлеб-Исеть". Это обстоятельство позволяет с определенной долей уверенности предположить, что данные организации являлись взаимосвязанными лицами.

Здесь мы намеренно вводим термин, легального определения которого в действующем законодательстве нет. Лица, между которыми существуют правовые связи, выражающие их общие интересы, обозначаются различными терминами:

"аффилированные лица" - в корпоративных отношениях;

"группа лиц" - в антимонопольном законодательстве;

"взаимозависимые лица" - для целей налогообложения.

Несмотря на то что законодательство использует весьма похожий понятийный аппарат, перечисленные термины нельзя признать абсолютно тождественными. Представляется, что для удобства обозначения общего интереса не заинтересованных в конкуренции друг с другом участников торгов допустимо использовать термин "взаимосвязанные лица", который по смысловому значению охватывает и группу лиц, и аффилированных лиц, и взаимозависимых лиц. Применяя такую терминологию, можно намеренно уйти от конкретизации существующих между субъектами правовых связей, чтобы охватить различные формы проявления торгов, проводимых в отсутствие состязательности.

Для иллюстрации этого тезиса можно привести довольно веский аргумент. Так, в ходе конкурсного производства в отношении ОАО "Воронежский завод полупроводниковых приборов" все претенденты на участие в аукционе поручили представительство своих интересов одному и тому же гражданину. В результате выдачи доверенности на участие в аукционных торгах одному и тому же представителю претенденты не стали аффилированными, не образовали группу лиц и не отвечают признакам взаимозависимости. Тем не менее арбитражный суд пришел к справедливому выводу, что одно и то же лицо не может выступать на торгах представителем всех претендентов. Такие торги были квалифицированы судом как несостоявшиеся в связи с отсутствием состязательности участников lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Постановление ФАС Центрального округа от 1 июля 2008 г. по делу N А14-5262/2007/231/13.

Участие в торгах только лишь лиц, связанных между собой общими экономическими интересами, - явление весьма распространенное. Скажем так, сам факт участия в торгах только лишь двух лиц предполагает вопрос о том, связаны ли эти лица между собой каким-либо образом. Нередко второй участник принимает в торгах абсолютно формальное участие, направленное на создание только лишь видимости конкурентной борьбы. Поэтому зачастую подобные торги оканчиваются при практически неизмененной первоначальной цене предмета торгов. Как правило, только один из участников и только один раз использует "шаг аукциона". Не использовать "шаг аукциона" вообще не представляется возможным, поскольку в этом случае есть основания для объявления торгов несостоявшимися lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Согласно подп. "б" п. 30 Правил организации и проведения земельных торгов торги признаются несостоявшимися в случае, если ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял билет.

Таким образом, следует считать серьезным упущением то, что суды при рассмотрении комментируемого спора не исследовали вопрос о том, на каких условиях был определен победитель аукциона. В первую очередь внимание привлекают именно схожие наименования участников торгов, поэтому судебным инстанциям целесообразно было выяснить, насколько заявка победителя аукциона изменила первоначальные условия торгов.

Надо сказать, что некоторое время назад отказ в допуске к участию в торгах аффилированным лицам был обычным явлением. Как правило, заявки и предложения аффилированных лиц рассматривались как поданные от имени одного лица, причем интересно отметить, что сама по себе аффилированность могла рассматриваться в очень широком смысле lt;1gt;. Так, по мотиву непредставления заявления об отсутствия аффилированности претенденту было отказано в допуске к участию в аукционе на право заключения инвестиционного контракта на реализацию инвестиционного проекта. Помимо этого формального основания, организатор торгов обратил внимание также на то обстоятельство, что два претендента на участие в аукционе были зарегистрированы по одному и тому же адресу и имели один номер телефона lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; Это еще раз подтверждает ранее высказанный нами тезис о необходимости использования понятия "взаимосвязанные лица", охватывающего разнообразные виды связей между участниками торгов. См. об этом подробнее: Беляева О.А. Неконкурентные торги: сущность, формы проявления и правовые последствия // Право и экономика. 2008. N 3. С. 7.

lt;2gt; См. п. 2.4 Положения о проведении аукционов на право инвестирования строительства и реконструкции объектов, утвержденного Постановлением правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. N 255-ПП // Вестник мэра и правительства Москвы. 2004. N 29; Постановление ФАС Московского округа от 27 мая 2008 г. N КГ-А40/3254-08 по делу N А40-42232/07-21-275.

Участие в аукционе всего лишь двух лиц, которые связаны между собой через формирование исполнительных органов, свидетельствует об их заинтересованности в сохранении (незначительном увеличении) начальной цены реализуемого на торгах имущества lt;1gt;. Причем, даже если проводить торги с закрытой формой подачи предложений о цене реализуемого имущества, для аффилированных участников (допустим, юридического лица и гражданина, являющегося единственным учредителем этого юридического лица) информация о такой цене заведомо не является конфиденциальной. Поэтому торги с участием всего лишь двух лиц, к тому же аффилированных между собой, превращаются в простую формальность, имитацию состязательности. Единственным последствием подобных торгов должно быть признание их результатов недействительными lt;2gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Постановление ФАС Московского округа от 20 августа 2007 г. N КГ-А41/8127-07-1,2,3 по делу N А41-К1-10038/06.

lt;2gt; См.: Постановление ФАС Московского округа от 30 октября 2006 г. N КГ-А40/10296-06-1,2 по делу N А40-10680/05-34-105.

Однако принимая во внимание, что прямого запрета на участие в торгах лиц, связанных друг другом, в действующем законодательстве нет, нередко суды устраняются от выяснения вопроса о том, есть ли какая-либо связь между участниками торгов.

Так, при рассмотрении одного из дел суд отказался принимать во внимание доводы о том, что двое участников аукциона зарегистрированы в одной квартире, вместе работают и намереваются вступить в брак lt;1gt;.

--------------------------------

lt;1gt; См.: Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31 июля 2009 г. по делу N А42-4036/2008.

Таким образом, комментирование приведенного спора выявило ряд проблем, которые либо были неверно истолкованы, либо остались без внимания судебных инстанций:

1) многочисленные формальные нарушения, связанные с подготовкой к проведению торгов, позволили сделать неверный вывод об обязанности истца самостоятельно предпринимать меры по получению необходимой информации о торгах;

2) возможность участия истца в торгах была необоснованно поставлена в зависимость от наличия у него арендных отношений с администрацией или преимущественного права на вступление в такие отношения;

3) участие в торгах всего лишь двух организаций со схожими фирменными наименованиями должно исследоваться на предмет взаимосвязанности этих лиц по каким-либо основаниям, особенно с учетом того, что есть лица (в данном случае истец), заявляющие о создании им препятствий для участия в торгах.

С учетом вышесказанного к выводам судов первой и кассационной инстанций в комментируемом споре едва ли можно присоединиться.