ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ В КОНТЕКСТЕПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ

Накопленный отечественной правоприменительной практикой опыт свидетельствует о том, что норма гражданского права о приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) весьма нерезультативна в своем предназначении стабилизировать гражданский оборот, возвращая в него некогда отчужденные по недействительной сделке вещи.

Прежде всего следует обратить внимание на то, как много вопросов вызывают нормы о приобретательной давности при соотнесении их с иными категориями гражданского права и способами защиты. Во-первых, это вопросы, касающиеся соотношения приобретательной давности с иными способами приобретения права собственности, такими как приобретение права собственности от неуправомоченного отчуждателя или признание права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь. Во-вторых, большое число проблем (как теоретического, так и практического плана) связано с "зыбкостью" обозначения связи между нормой о приобретательной давности и способами защиты права собственности, нормой ст. 234 ГК и нормами земельного права, административного права и т.д. Конечно, с некоторой долей условности можно оправдать это тем, что категория приобретательной давности так долго отсутствовала в отечественном гражданском праве, что, будучи возвращенной, теперь очень слабо взаимодействует с другими нормами.

В проекте Концепции о вещном праве приобретательной давности уделялось немало внимания (п. 2.2.6 разд. "Право собственности"). В тексте Концепции развития гражданского законодательства рассматриваются два признака приобретательной давности - добросовестность владения и истечение установленного законом срока (п.

Владение имуществом как своим собственным

(как субъективный признак давностного владения)

Проект Концепции о вещном праве, равно как и Концепция о развитии гражданского законодательства, умалчивает о таком признаке приобретательной давности, как "владение имуществом как своим собственным". Между тем сегодня отсутствие именно признака владения имуществом как своим собственным чаще всего и влечет отклонение требования истца о признании за ним права собственности.

Отправным положением формирования судебной практики здесь послужили разъяснения ВАС РФ, содержащиеся в п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Как указано в этом Постановлении, при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности, следует иметь в виду, что нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.д.), или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

В подготовленной Арбитражным судом Свердловской области справке по вопросам применения ст. 234 ГК РФ <1> отмечено, что данное разъяснение Пленума ВАС РФ согласуется с доктринальным представлением о необходимости именно беститульного владения. Однако в условиях советской действительности при отсутствии полноценных отношений собственности, развитого экономического оборота и господстве государственной собственности имущество практически всегда закреплялось за государственными организациями на праве оперативного управления либо передавалось в пользование. В таком случае, подчеркивается в названной справке, владение осуществляется не от своего имени и владелец является пользователем чужого имущества.

--------------------------------

<1> Справка по вопросам применения статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (приобретательная давность) (http://ekaterinburg.arbitr.ru/ (п.

Наиболее известным примером, иллюстрирующим такой признак, как отношение к имуществу как к своему собственному (или, вернее, иллюстрирующим отсутствие этого признака), является Постановление Президиума ВАС РФ по делу, по которому общественная организация безвозмездно пользовалась государственным имуществом, переданным на ее баланс <1>. Рассмотрев дело, Президиум ВАС РФ согласился с выводами нижестоящих судов о том, что в названный период общественная организация безвозмездно владела упомянутым зданием не как своим собственным недвижимым имуществом, а как государственным объектом федеральной собственности.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 3 июня 2008 г. N 780/08.

Аналогичный подход усматривается в целом ряде решений окружных арбитражных судов <1>. Например, в Постановлении ФАС Уральского округа прямо указано, что "в отношении имущества, имеющего собственника и находящегося в безвозмездном пользовании, не может быть признано право собственности пользователя данного имущества в силу приобретательной давности" <2>.

--------------------------------

<1> См., например: Постановление ФАС Центрального округа от 11 марта 2009 г. по делу N А35-391/08-с16.

<2> Постановление ФАС Уральского округа от 18 августа 2009 г. по делу N Ф09-5048/09-С6.

Противоположным по смыслу является Постановление ФАС Волго-Вятского округа, в котором суд признал права собственности за АО, несмотря на то что спорное имущество ранее было закреплено за правопредшественником общества - унитарным предприятием, являлось федеральной собственностью, не было включено в план приватизации и находилось во владении акционерного общества <1>. Аргумент, состоящий в том, что лицо владело имуществом не как своим собственным, а как федеральным, в анализируемом судебном акте отсутствует: возможно, причину этого следует видеть в том, что требование о признании права собственности заявлено в качестве встречного иска в ответ на иск о признании права муниципальной собственности (оснований для признания права муниципальной собственности суд не выявил), и в отзыве на исковое заявление территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом пояснило, что спорные объекты к федеральной собственности не относятся.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 марта 2009 г.

Итак, владение вещью в силу существующего (именно существующего, а не прекращенного!) обязательства, равно как и владение в силу ограниченного вещного права, исключает отношение к вещи "как к своей собственной". Но в рамках обсуждения вопроса о повышении эффективности нормы ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности требуют анализа две следующие ситуации.

Первая ситуация имеет место, если договор, по которому предоставлено владение, признан незаключенным. Сама по себе осведомленность владельца о том, что он не является собственником, не отрицает его отношения к имуществу как к своему собственному, а признание договора незаключенным означает, что владение можно считать беститульным. Следовательно, лицо, владеющее имуществом на основании незаключенного договора, может претендовать на приобретение имущества по давности.

Данный вывод мог бы способствовать возвращению в оборот переданных по незаключенному договору вещей (особенно в случае, когда истек срок исковой давности для истребования вещи из чужого незаконного владения).

В проекте Постановления Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" <1> (далее - проект постановления) используется то же толкование понятия "отношение к имуществу как к своему собственному", которое закреплено п. 18 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". В п. 14 проекта постановления отмечается, что при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, следует иметь в виду, что ст. 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом в течение определенного времени осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.). Признавая такое толкование верным, хотелось бы подчеркнуть, что закон позволяет признать владением как своим собственным то, которое было начато на основании договора, в дальнейшем признанного незаключенным.

--------------------------------

<1> http:// www.arbitr.ru/ _upimg/ 8663284549BEF528FB9A8CEF99D10279_ ПРОЕКТ- ПВ- i.pdf

Вторая ситуация возникает при прекращении договорного обязательства, на основании которого лицо владело вещью, если собственник не исполняет обязанности по принятию вещи у должника.

--------------------------------

<1> См., например: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 октября 2009 г. по делу N А33-1056/09.

Между тем нельзя забывать и то, что по договору аренды транспортных средств, а также при прокате норма о возобновлении договора на новый срок не применяется (ст. 632, п. 2 ст. 627 ГК РФ). Кроме того, имущество может остаться у арендатора, предположим, после ликвидации юридического лица-арендодателя (оно не было востребовано арендодателем). По всей видимости, в подобной ситуации нельзя отказывать в приобретательной давности и предоставлять стороне давно прекращенного обязательства защиту меньшую, чем стороне незаключенного договора.

Таким образом, в случае, когда владение имеет место при незаключенном договоре (т.е. в отсутствие такового) либо договорное обязательство прекратилось, но владение продолжается, можно признать, что владение осуществляется имуществом "как своим собственным".

В практике ВС РФ имеется любопытнейший казус, связанный с владением имуществом после исполнения должником договорного обязательства <1>.

--------------------------------

<1> Определение ВС РФ от 30 июня 2009 г. N 18-В09-37.

Многоквартирный дом был построен в 1990 г. заводом - генеральным подрядчиком. В 1990 г. граждане получили ордера на квартиры в данном доме. Но несмотря на то что жилой фонд завода подлежал передаче в муниципальную собственность, данный дом не был передан в муниципальную собственность (акты приема-передачи объектов не подписаны, в реестр муниципальной собственности этот дом не включен). Завод обратился в суд с требованием о признании за ним права собственности по ст.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что завод длительное время (с 1990 г.) добросовестно, открыто и непрерывно владеет домом как своим собственным. С этим выводом согласился суд кассационной инстанции.

ВС РФ, отменяя вынесенные судебные акты, указал на отсутствие признаков приобретательной давности. ВС РФ отметил, что дом, в котором ответчики проживают по договорам найма, подлежал передаче в муниципальную собственность; данных о том, что местная администрация отказалась от принятия дома в муниципальную собственность, в материалах дела нет. При этом ВС РФ подчеркнул, что ответчики на основании Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" претендуют на получение в собственность занимаемых по договорам найма квартир.

Ключевым аргументом в данном деле стала, по-видимому, потребность защитить жилищные права граждан, которые при удовлетворении иска завода столкнулись бы с угрозой выселения (притом, как следовало из решения, что граждане вкладывали и свои средства при строительстве спорного дома).

Вместе с тем разрешение данного дела невозможно на основании только норм о вещных правах, без обращения к нормам обязательственного права, без квалификации договора, лежавшего в основании спорного отношения, и без выяснения обстоятельств, связанных с исполнением обязательства. Поэтому примечательно указание ВС РФ, направившего дело на новое рассмотрение, на то, что суду следует проверить, уклонялась ли администрация муниципального образования от исполнения обязанности по принятию вещи.

Из приведенного дела следует, что, выясняя наличие или отсутствие признака отношения к имуществу как к своему собственному, необходимо принимать во внимание обстоятельства, в которых начато владение.

Множество судебных дел возникает из ситуаций, когда недвижимое имущество, закрепленное еще в советский период за унитарным предприятием (которое затем реорганизовалось в хозяйственное общество), при приватизации не вошло в план приватизации, было передано с нарушением действовавшего тогда законодательства и находится, следовательно, в беститульном владении. Осведомленность лица о том, что имущество было передано ему с нарушением законодательства о приватизации, трансформируется в обычное для судебной практики утверждение о том, что общество владеет имуществом "не как своим собственным, а как государственным имуществом". С учетом этого суды отказывают в иске о признании права собственности в силу приобретательной давности <1>.

--------------------------------

<1> См., например: Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11 июня 2009 г. по делу N А19-5110/08-54-23.

Следует отметить существование двух различных подходов в судебной практике.

В одном случае, обнаружив владение имуществом, переданным с нарушением законодательства о приватизации, суды констатируют отсутствие признака отношения к имуществу как к своему собственному, а также то, что срок приобретательной давности не истек (в результате такое судебное решение исключает в дальнейшем притязания этого лица на то же имущество).

В других случаях в сходной ситуации (владение имуществом, некогда закрепленным за унитарным предприятием) суд констатирует лишь то, что срок приобретательной давности еще не истек <1> (т.е. при этом не исключается повторное притязание того же лица на это имущество). Наиболее показательным здесь является Постановление ФАС Уральского округа, в котором отмечается, что с учетом срока исковой давности установленный п. 1 ст. 234 ГК РФ 15-летний срок приобретательной давности к моменту обращения с иском о признании права собственности не истек, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований <2>.

--------------------------------

<1> См., например: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 8 октября 2009 г. по делу N А32-11118/2009.

<2> Постановление ФАС Уральского округа от 30 апреля 2008 г. по делу N Ф09- 2212/08-С6.

Еще одним примером может служить дело, по которому Министерство по управлению государственным имуществом (далее - Министерство) обратилось с иском к некоммерческой организации о выселении ответчика из здания, о взыскании неосновательного обогащения, процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, ответчик предъявил встречный иск о признании права собственности на здание в связи с истечением срока приобретательской давности <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Уральского округа от 25 сентября 2008 г. по делу N Ф09-6846/08-С6.

Суд первой инстанции требование о взыскании неосновательного обогащения и о взыскании процентов, начисленных за пользование чужими денежными средствами, удовлетворил, в требовании о выселении отказал в связи с пропуском истцом срока исковой давности (о пропуске срока исковой давности было заявлено ответчиком). В удовлетворении встречного иска суд отказал, ссылаясь на то, что срок приобретательной давности не истек.

Для целей защиты прав ответчика, который сегодня не в силах защитить себя встречным иском из приобретательной давности, необходимо изменение подхода к определению сущности "владение имуществом как своим собственным". Причем такая трансформация вполне осуществима на уровне судебной практики: изменения законодательства здесь не требуется.

Предлагаемая модификация состоит в следующем: если владелец знает собственника и знает о формальном пороке основания своего владения, владение имуществом как своим собственным не исключается. Такое владение может быть доказано поведением лица в качестве собственника: в частности, тем, что он нес все расходы по содержанию имущества, платил налоги, осуществлял ремонт, решал вопросы пользования и распоряжения по собственному усмотрению и т.д. И наоборот, осуществление подобных действий собственником, контроль последнего за сохранностью имущества, наличие указаний собственника, не оспоренных владельцем, свидетельствуют об отсутствии у владельца отношения к вещи как к своей собственной.

Добросовестность владения

(как субъективный признак давностного владения)

В проекте Концепции о вещном праве высказано предложение об устранении признака добросовестности из числа признаков приобретательной давности, которое подверглось резкой критике.

Так, А.Д. Рудоквас отмечает, что в ряде случаев отсутствие данного реквизита приобретательной давности поможет возвращению в оборот "задавненного" имущества, однако опасность такого расширения сферы приобретения приобретательной давности настолько велика, что затмевает его выгоды <1>. Ученый подчеркивает, что институт приобретательной давности, как и любые нормы, защищающие интересы добросовестного приобретателя, служит в первую очередь для защиты интересов оборота в целом и в этом смысле представляет собой инструмент, который может быть использован в ущерб интересам отдельных собственников; чрезмерный акцент на поощрении оборота такими средствами всегда имеет противоположный результат, лишая собственников уверенности в прочности их прав на имущество <2>.

--------------------------------

<1> Рудоквас А.Д. Приобретательная давность и защита добросовестного приобретателя в Концепции развития законодательства о вещном праве // Вестник ВАС РФ. 2009. N 7. С. 101.

<2> См.: Рудоквас А.Д. Указ. соч.

К сожалению, предложение отказаться от признака добросовестности владения сохраняется и в Концепции развития гражданского законодательства (п. 3.4.9 подразд. 3 "Право собственности" разд. IV "Законодательство о вещных правах"). Это предложение видится чрезмерно категоричным. Другим вариантом решения могло бы стать такое толкование понятия "добросовестное владение" (ст. 234 ГК), которое отличит его от "добросовестного приобретения" (ст. 302 ГК).

Отождествлять эти два понятия неверно хотя бы потому, что добросовестный приобретатель защищен против притязаний собственника как нормой об ограничении виндикации, так и небесспорной с позиции теории гражданского права нормой п. 2 ст. 223 ГК РФ.

Если исходить из того, что добросовестный владелец (по ст. 234 ГК РФ) - это аналог добросовестного приобретателя (по ст. 302 ГК РФ), то защиту против собственника владелец (ответчик) получит, доказав добросовестность и возмездность своего приобретения, если собственник (истец) не сможет доказать, что имущество выбыло из его владения или владения того, кому он вверил это имущество помимо их воли. А защиту против третьих лиц (причем защиту неполную, не защищающую, как отмечается в литературе и проекте Концепции о вещном праве, от самоуправства) владелец получает, лишь доказав куда большее число обстоятельств, отраженных в законе оценочными категориями: открытый характер владения, непрерывность владения, отношение к имуществу как к своему собственному.

Нужно принять во внимание то, что закон в ст. 225 ГК РФ прямо говорит о приобретении права собственности на бесхозяйные движимые вещи в порядке, установленном для приобретательной давности.

К.И. Скловский, по-видимому, считает данное указание лишь техническим приемом, поскольку пишет следующее: в случаях, указанных в ст. ст. 225 - 228, 231, 233 ГК РФ, нормы о приобретательной давности могут применяться лишь субсидиарно. Того юридического состава, который описан в ст. 234 ГК, ни в одном из указанных случаев быть не может. Прежде всего во всех случаях, когда происходит завладение имуществом, не имеющим известного собственника (в частности, в случаях, предусмотренных ст. 225), владелец не может не знать, что он не является собственником имущества <1>.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М.: Статут, 2004. С. 162.

Н.Н. Мисник, напротив, отстаивает мнение о том, что в силу приобретательной давности приобретаются и вещи бесхозяйные, и вещи, находящиеся в собственности другого лица и отчужденные, например, по недействительной сделке, предлагая связывать понятие добросовестности с правомерностью действий владельца при установлении владения. Он пишет: "...добросовестность владения не следует отождествлять ни с тем, что лицо считает себя собственником, ни с тем, что лицо не знает о неправомерности своего владения. Но в указанных случаях очевидно не только то, что владелец вещи не может считать себя ее собственником и осознает то, что его владение незаконно, т.е. не опирается на правовое основание. Осознание первого положения предполагает здесь осознание второго. Что гораздо более важно в свете сказанного выше о понятии добросовестности, так это то, что о незаконности своего владения лицо знает изначально, с момента приобретения вещи. Владение не должно возникать в результате неправомерных действий либо лицо не должно знать о том, что, приобретая владение, оно действовало неправомерно" <1>.

--------------------------------

<1> Мисник Н.Н. О владении имуществом как собственным и добросовестном владении в приобретательной давности // Вестник гражданского права. 2007. N 2; СПС "КонсультантПлюс".

Такое определение добросовестности позволяет включить в сферу действия приобретательной давности и бесхозяйные вещи, и вещи, полученные от собственника по недействительной сделке. Оно согласуется с классической традицией ("владение приобретено без обмана, без насилия..."). Но поскольку и недействительная сделка определяется в литературе как противоправное деяние, такое определение "сталкивает" нас с другой сложно разрешимой дилеммой: что означает правомерность или противоправность приобретения владения?

Н.Н. Мисник делает оговорку о том, что фактическое владение может быть основано на противоправном действии (незаконной сделке), сопровождающемся неизвестностью для приобретателя противоправности его действий (например, приобретению вещи от неуправомоченного отчуждателя). Поэтому автор определяет "добросовестное владение применительно к приобретательной давности как фактическое (беститульное) владение лица, возникшее либо по любому предусмотренному или допускаемому законом основанию, исключающему противоправность действий этого лица, либо в результате противоправных действий, совершая которые лицо не знало и не могло знать об их противоправности" <1>. Но это решение, хотя и более соответствует функциям приобретательной давности, нежели простое отождествление добросовестного владения (ст. 234 ГК РФ) с добросовестным приобретением (ст. 302 ГК РФ), все же оставляет еще очень много вопросов.

--------------------------------

<1> Мисник Н.Н. В обоснование приобретения права собственности по давности владения при отпадении титула владения // Юрист. 2007. N 2; СПС "КонсультантПлюс".

Как неоднократно подчеркивалось в литературе, в основании давностного владения нередко лежит недействительная сделка. Приобретательная давность возвращает в гражданский оборот те вещи, которые иначе будут исключены из него, поскольку отчуждены по ничтожной сделке. Нужно ли ограничить возможности такого возвращения теми ситуациями, когда сторона не знала и не должна была знать о недействительности?

При утвердительном ответе на поставленный вопрос "за бортом" окажутся многие сделки, и фактическое владение, начатое при их исполнении, хотя и защищенное возражением об истечении срока исковой давности, не получит ранг титульного владения, что вызовет, в свою очередь, ряд проблем как с государственной регистрацией, так и с отчуждением вещи. Например, унитарное предприятие распорядилось недвижимым имуществом без согласия собственника этого имущества. Такое распоряжение является недействительной сделкой. Но если собственник пропустил срок исковой давности и не истребовал имущество, должен ли приобретатель этого имущества оставаться без защиты его владения по той причине, что он априори признается недобросовестным владельцем?

С учетом сказанного предлагается относить недействительные сделки (за исключением сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного представителя одной стороны с другой стороной (ст. 179 ГК РФ) и сделок, противных основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ)) к числу действий, на основании которых может быть начато давностное владение. И напротив, возведение самовольной постройки как противоправное действие не должно стать основой давностного владения.

Нужно подчеркнуть, что в настоящее время имеются судебные решения, в которых со ссылкой на недействительность сделки делается вывод о недобросовестности владения.

Например, в Постановлении ФАС Уральского округа указано, что вступившим в законную силу решением по другому делу сделка между кооперативом и обществом по отчуждению последним спорного имущества признана недействительной (ничтожной). И далее: "Учитывая, что истец как субъект предпринимательской деятельности должен был осознавать, что он без оформления сделки в надлежащей форме вносит плату за имущество, которое не является собственностью общества, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что владение истца спорным имуществом в течение установленного срока не соответствует признаку добросовестности, в силу чего обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований" <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Уральского округа от 19 мая 2008 г. по делу N Ф09-3596/08-С6.

Но социальное и экономическое значение института приобретательной давности состоит в том, чтобы возвращать в гражданский оборот вещи, переданные по недействительной сделке. Институт приобретательной давности никак не препятствует использованию таких способов защиты, как требование о применении последствий недействительности сделки, и, если требование о реституции не заявлено, нет смысла не допускать приобретения стороной ничтожной сделки права собственности по приобретательной давности. Такое недопущение не соответствовало бы ни частному интересу (интересу владельца), ни публичному интересу. Само по себе знание владельца о недействительности, лежащей в основании владения сделки, не должно оцениваться в качестве достаточного доказательства недобросовестности.

Таким образом, судебная практика в части толкования признака добросовестности нуждается в некоторых коррективах. Однако проект постановления толкования понятия "добросовестность" не содержит.

Поддерживая позицию о необходимости широкого толкования понятия "добросовестность", при котором знание владельца о том, что он (владелец) не является собственником, а является беститульным владельцем, необходимо сделать несколько оговорок.

В римском праве под iusta causa, составлявшем предпосылку приобретательной давности, понимали основание приобретения, чаще всего происходящее из сделки <1>. Субъективное требование добросовестности состояло в убеждении узукапиария в том, что он, владея вещью, не ущемляет право другого <2>.

--------------------------------

<1> Франчози Дж. Институционный курс римского права / Пер. с ит.; отв. ред. Л.Л. Кофанов. М.: Статут, 2004. С. 305.

<2> Там же. С. 306.

В настоящее время в ряде судебных решений прослеживается следующая цепочка рассуждений: "истец знает собственника, следовательно, истец не является добросовестным владельцем. Приобретение права собственности в силу приобретательной давности исключается" <1>.

--------------------------------

<1> Например, такая позиция четко прослеживается в Постановлении ФАС Центрального округа от 21 августа 2009 г. по делу N А68-9609/08-13/17, где сказано следующее: "...из содержания искового заявления усматривается, что истцу всегда был известен собственник спорного магазина. Суд не может согласиться с доводами истца о том, что он открыто пользуется зданием как своим собственным, поскольку истец знает собственника".

Такой подход чрезмерно сужает сферу приобретательной давности. Но и расширение сферы действия ст. 234 ГК РФ также опасно тем, что может привести к ситуации незащищенности, нестабильности права собственности. Поэтому в качестве компромиссного варианта можно говорить о такой трактовке доброй совести, которая позволяла бы относить к добросовестному поведение владельца в следующих ситуациях.

Первая ситуация: владелец приобрел имущество по воле собственника, но по недействительной (ничтожной) сделке, и срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки истек. Даже если владелец знает о причинах недействительности сделки, приобретательную давность нельзя исключать.

Вторая ситуация: в силу особого указания закона о приобретении бесхозяйных вещей лицо, завладевшее бесхозяйным имуществом, признается добросовестным владельцем для целей применения ст. 234 ГК РФ.

Третья ситуация: лицо добросовестно заблуждалось, полагая себя собственником имущества.

В связи со сказанным нуждается в обсуждении также и вывод, содержащийся в проекте постановления. Суть этого вывода состоит в том, что наличие или отсутствие добросовестности владельца выяснять не требуется, если собственнику уже отказано в требовании о возврате имущества (п. 16.1). Данному выводу можно противопоставить два возражения. Во-первых, такое правило должно быть введено скорее законодателем, нежели судебной практикой. Во-вторых, может быть отказано в требовании о возврате вещи в связи с тем, что истец не доказал свое право собственности или иное право на вещь; в таком случае нет оснований отказываться от выяснения вопроса о том, добросовестен ли владелец.

Вопросы исчисления срока приобретательной давности

Переходя к рассмотрению срока приобретательной давности, надо заметить, что в дореволюционной цивилистической литературе подчеркивалось, что давность исковая и давность приобретательная есть лицо и изнанка одного и того же юридического явления <1>. Г.Ф. Шершеневич отмечал, что право на вотчинный иск не может быть утрачено, пока не установится право собственности другого лица <2>.

--------------------------------

<1> См.: Боровиковский А.А. Отчет судьи. 1909. Т. 2. С. 164 (цит. по: Бутовский А.Н. Давность владения. СПб., 1911. С. 6).

<2> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М., 1912. С. 186 и 263 (см. Там же. С. 7).

Согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301, 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. При этом нельзя не учитывать, что положения ст. 90 ГК РСФСР 1964 г. о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения утратили силу лишь с 1 июля 1990 г.

Согласно ст. ст. 225, 234 ГК РФ, п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу.

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует исходить из того, что согласно п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. ст. 301, 305 ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Поскольку с момента введения в действие Закона СССР "О собственности в СССР" (1 июля 1990 г.) утратили силу положения ст. 90 ГК РСФСР 1964 г. о нераспространении исковой давности на требования государственных организаций о возврате государственного имущества из чужого незаконного владения, при применении положения п. 4 ст. 234 ГК РФ в отношении государственного имущества с этого момента действуют общие нормы об исчислении срока исковой давности <1>.

--------------------------------

<1> Постановление Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Норма п. 4 ст. 234 ГК РФ, позволяющая исчислять срок приобретательной давности только по окончании срока исковой давности, давно стала объектом критики. Так, Г.С. Осипов и М.И. Толстухин считают нецелесообразным разграничение института исковой давности по виндикационному иску и института приобретательной давности <1>. Авторы отмечают: "...в современном виде исковая давность нарушает систематику вещно-правовых способов защиты и тем более не способствует стабильности оборота. Применительно к добросовестным приобретателям она ухудшает их позицию, поскольку момент начала течения срока определить затруднительно. С точки зрения вовлеченности вещи в оборот... исковая давность удлиняет срок нахождения вещи вне оборота. Наконец, она не учитывает различий между добросовестными и недобросовестными владельцами" <2>.

--------------------------------

<1> Осипов Г.С., Толстухин М.И. Система прав защиты на недвижимость (ч. I) // Вестник ВАС РФ. 2008. N 11. С. 57.

<2> Там же.

В силу изложенного можно лишь поддержать высказанное в Концепции развития гражданского законодательства предложение отказаться от нормы о "сложении" сроков исковой давности и приобретательной давности (п. 3.4.9 подразд. 3 "Право собственности" разд. IV "Законодательство о вещных правах"). В проекте Концепции о вещных правах обоснованно отмечается, что норма п. 4 ст. 234 ГК не только увеличивает фактический срок владения имуществом, необходимый для приобретения права собственности в силу давности, но и делает этот срок неопределенным, поскольку по правилам п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности по виндикационному иску начинается со дня, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права <1>.

--------------------------------

<1> См. также: п. 2.2.6 разд. "Право собственности и другие вещные права" проекта Концепции о вещном праве.

С данной критикой сложно не согласиться, но возникает вопрос: что может быть предложено взамен нормы п. 4 ст. 234 ГК РФ, признанной неэффективной?

Н. Шадрина в 2003 г. сформулировала следующее предложение: "...специально установить презумпцию, согласно которой, пока не доказано иное, считалось бы, что собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права в тот момент, когда началось владение узукапиента (или его предшественника), отвечающее всем предусмотренным законом признакам. В соответствии с этим правилом течение как исковой, так и приобретательной давности считалось бы начавшимся в момент, когда узукапиент (его предшественник) фактически завладел имуществом (то есть так же, как и по общему правилу о начале течения приобретательной давности). Если же в действительности собственник узнал о нарушении своего права позже, он может опровергнуть указанную презумпцию и, несмотря на уже состоявшееся решение о признании узукапиента собственником по давности владения, виндицировать у него свою вещь. В этом случае будет считаться, что право собственности у давностного владельца так и не возникло" <1>.

--------------------------------

<1> Шадрина Н. Течение сроков приобретательной давности по гражданскому праву России // Хозяйство и право. 2003. N 9. С. 118.

А.Д. Рудоквас предлагает изъять виндикационный иск из-под действия исковой давности, в силу чего виндикационное притязание прежнего собственника прекращало бы существование вместе с прежним правом собственности в момент приобретения данного права другим лицом по приобретательной давности, которая начинает свое течение с момента завладения <1>. Он отметил, что именно такое решение было предложено в свое время авторами проекта Гражданского уложения Российской империи и именно такая норма закреплена в ныне действующем ГК Италии, представляющем собой синтез романской и германской цивилистических традиций и по этой причине являющемся одним из наиболее совершенных современных гражданских кодексов. По мнению автора, это решение есть всего лишь иной способ выражения принципа, согласно которому собственность не утрачивается ввиду ее неиспользования, на виндикационный иск не распространяется давность, кроме эффекта приобретения права собственности третьим лицом по приобретательной давности.

--------------------------------

<1> Рудоквас А.Д. Указ. соч. С. 98.

Думается, что обозначенное решение станет весьма серьезным ограничением для собственника, поскольку по истечении срока приобретательной давности он утратит не просто право на иск, - он утратит право собственности. В связи с этим возникает сомнение в отношении согласованности предлагаемого правила с нормой ст. 9 ГК РФ о том, что неосуществление субъективного гражданского права не влечет его прекращения. Кроме того, предлагаемое решение (несомненно отражающее опыт иностранного гражданского права) оставляет открытым вопрос о том, с какого момента следует исчислять срок приобретательной давности.

Казалось бы, ответом на последний вопрос должен стать вывод о том, что такой срок нужно считать с момента установления владения. Однако согласно п. 12 Обзора судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения, утвержденного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. N 126, "течение срока исковой давности по иску об истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения начинается со дня обнаружения этого имущества".

Следовательно, если согласиться с предложением о том, что срок приобретательной давности исчисляется с момента начала владения и приобретательная давность прекращает право собственности, предоставленные сегодня собственнику движимой вещи возможности будут серьезнейшим образом ограничены: если собственник не отыскал свою вещь в течение пяти лет, то, найдя ее впоследствии у добросовестного владельца, он не сможет эту вещь виндицировать.

Вместе с тем, если срок приобретательной давности в отношении движимых вещей исчислять с момента обнаружения этой вещи собственником, отмененный проектом Концепции недостаток - неопределенность срока исковой давности - сохранится. Остается лишь признать, что вопрос об исчислении срока приобретательной давности нуждается в дальнейшем рассмотрении.

Вопрос о том, что может сделать собственник для того, чтобы прервать течение срока приобретательной давности для владельца, рассматривается в иностранной литературе <1>.

--------------------------------

<1> В качестве действия, бесспорно прерывающего срок приобретательной давности, R.J. Smith называет предъявление иска. Он также отмечает, что предъявление собственником требования освободить недвижимость по общему правилу влечет перерыв срока приобретательной давности, однако считает, что прецедент Colchester BC v Smith (1992) внес в последнее из правил некоторую неопределенность (Smith R.J. Property law. Lnd.: Oxford clarendon press, 1999. P. 260).

В современной отечественной правоприменительной практике этот вопрос пока не принадлежит к числу насущных, что лишний раз доказывает, насколько мало защищает владельца ст. 234 ГК РФ. Между тем в дореволюционной российской цивилистике признавалось, что давность владения прерывается предъявлением к владельцу иска о праве собственности, но лишь в пользу лица, предъявившего иск (ст. 915 проекта Гражданского уложения) <1>. Такое же решение предложено в проекте Концепции о вещном праве (п. 2.2.6 разд. "Право собственности и другие вещные права").

--------------------------------

<1> Цит. по: Кодификация российского гражданского права: Свод законов гражданских Российской империи, проект Гражданского уложения Российской империи, Гражданский кодекс РСФСР 1922 года, Гражданский кодекс РСФСР 1964 года. Екатеринбург: Изд-во института частного права, 2003. С. 424.

Наконец, значение приобретательной давности для оборота во многом основано на том, насколько закон разрешает правопреемнику присоединить к сроку своего владения срок, в течение которого вещью владел правопредшественник.

Пункт 3 ст. 234 ГК содержит общую норму о том, что "лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является". Между тем в доктрине <1> и судебной практике <2> эта норма традиционно толкуется ограничительно: возможность сложения сроков признается только в случае универсального правопреемства.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Указ. соч. С. 196.

<2> Например, Постановление ФАС Уральского от 23 июля 2008 г. по делу N Ф09-5203/08-С6.

Так вправе ли, например, одаряемый присоединить к сроку своего владения срок, в течение которого вещью владел даритель?

В п. 3 ст. 234 ГК речь идет о правопреемстве, следовательно, нужно выяснить, признается ли давностным владельцем право на вещь. По этому поводу высказываются противоположные суждения. С одной стороны, есть мнение о том, что давностный владелец обладает секундарным правом (Gestaltungsrecht) <1>. С другой стороны, владение обычно признается фактом, а не правом, и Концепция развития гражданского законодательства поддерживает эту позицию (п. 1.2 подразд. 1 "Владение" разд. IV "Законодательство о вещных правах"), а такой вывод исключает возможность присоединения к сроку владения одаряемого срока, в течение которого вещью владел даритель.

--------------------------------

<1> Гражданское право: Учеб.: В 3 т. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби; Проспект, 2003. Т. 3. С. 619 - 620 (автор - Ю.К. Толстой).

Таким образом, грамматическое толкование оказывается недостаточным; необходимо учитывать конфликт публичного и частного интересов, отраженный в норме п. 3 ст. 234 ГК.

Частный интерес (интерес давностного владельца) состоит в том, чтобы иметь возможность присоединить к сроку своего владения срок, в течение которого вещью владел продавец, даритель, лицо, предоставившее вещь в качестве отступного, и т.д.

В то же время публичный интерес заключается в том, чтобы под правопреемством при толковании п. 3 ст. 234 ГК РФ понималось именно универсальное правопреемство. Норма, дозволяющая покупателю присоединить к сроку своего владения срок, в течение которого вещью владел продавец, может в какой-то мере поощрить к распоряжению тем имуществом, на которое у продавца еще не возникло права собственности. Интересы оборота, таким образом, состоят в том, чтобы толковать норму п. 3 ст. 234 ГК РФ ограничительно: под правопреемством следует понимать лишь универсальное правопреемство.

Объекты давностного владения

Статья 234 ГК РФ не содержит каких-либо ограничений, указывая, что право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть на недвижимое и движимое имущество.

Вместе с тем с учетом положений ст. 129 ГК РФ из числа объектов давностного владения необходимо исключить вещи, изъятые из оборота. Вещи, ограниченные в обороте, могут приобретаться в том случае, если для давностного владельца в целом разрешено приобретение таких вещей. Например, оружие может быть приобретено в силу давностного владения, если разрешение на оружие подобного вида имеется у владельца в течение всего срока владения.

Довольно сложным является вопрос о том, как быть, если в момент начала владения вещь была изъята из оборота, но на момент предположительного окончания срока, предписанного ст. 234 ГК РФ, и предъявления иска о признании права собственности вещь уже не изъята из оборота в силу изменения действующего законодательства.

Например, сельскохозяйственный кооператив обратился в суд с иском о признании права собственности на гидротехническое сооружение, образующее пруд <1>. Отказывая в данном иске, суд сослался на то, что в период, когда кооператив получил имущество в пользование, воды находились в государственной собственности (ст. 3 Водного кодекса РСФСР), кооператив изначально знал, что это имущество является государственным, а он является лишь водопользователем.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Центрального округа от 11 марта 2009 г. по делу N А35-391/08-С16.

Думается, необходимо учитывать, что иск о признании права собственности в силу приобретательной давности относится к числу преобразовательных исков. Следовательно, вопрос о том, свободен ли объект в обороте, должен решаться по законодательству, действующему на момент предъявления иска. Вместе с тем требует самостоятельного рассмотрения вопрос о наличии или отсутствии признака отношения к имуществу как к своему собственному.

В некоторых случаях возможность приобретения имущества по давности вызывает серьезные сомнения, притом что прямой запрет на приобретение такого имущества по давности в законе не установлен. К такому имуществу следует отнести следующее.

1. Земельные участки, поскольку п. 2 ст. 214 ГК РФ установлена презумпция права государственной собственности на земельные участки <1>.

--------------------------------

<1> Как отмечает В.В. Чубаров, при отсутствии данных, свидетельствующих о принадлежности земельного участка на праве собственности физическому или юридическому лицу либо муниципальному образованию, земельный участок признается государственной собственностью (Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М.: Статут, 2006. С. 189).

В настоящее время в силу п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (п. 2 ст. 53 ЗК РФ), с этой даты возникает право публичной собственности.

Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него осуществляется на основании заявления собственника земельного участка (п. 1 ст. 30.2 Закона о регистрации прав на недвижимость). В течение пяти дней с даты государственной регистрации прекращения права собственности на земельный участок вследствие отказа от права собственности на него орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан направить уведомление об этом в орган государственной власти субъекта Российской Федерации, если в соответствии с ЗК РФ такой земельный участок относится к собственности субъекта Российской Федерации, или в орган местного самоуправления, если в соответствии с ЗК РФ такой земельный участок относится к собственности муниципального образования, а также лицу, подавшему заявление об отказе от права собственности на такой земельный участок (п. 4 ст. 30.2 Закона о регистрации прав на недвижимость).

Таким образом, бесхозяйность земельных участков в настоящее время практически исключена.

Нужно обратить внимание на то, что изменение ст. 225 ГК РФ, в целом обоснованное, недостаточно учитывает принцип единства судьбы земельного участка и расположенного на нем здания (сооружения). Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством заявления, право собственности на земельный участок переходит в муниципальную или государственную собственность, отказаться от принятия такого земельного участка публично-правовое образование не вправе. При этом порядок отказа от права собственности на расположенное на земельном участке здание (сооружение) остался прежним: отказавшийся собственник продолжает нести бремя содержания собственности до момента приобретения права собственности на это имущество другим лицом (ст. 236 ГК); имущество признается бесхозяйным, но муниципальное образование вправе и не принимать его в муниципальную собственность. Если же муниципальное образование не примет имущество в собственность, п. 3 ст. 225 ГК не исключает приобретения на здание (сооружение) права собственности частным лицом в силу приобретательной давности.

Допустив возможность возникновения такой ситуации, нельзя не прийти к выводу о том, что при рассмотрении подобного требования суд столкнется с тем, что право частной собственности на здание (сооружение) можно будет признать в отрыве от права на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. В данной ситуации не исключено применение ст. 36 ЗК РФ, но обозначенная разница в решении об отказе от права на земельный участок и на здание (сооружения) не поддается логичному объяснению.

2. Здания, часть помещений в которых предоставлена другим лицам на праве собственности (или в отношении жилых помещений - по договору социального найма).

Судебная практика очень осторожно относится к требованиям коммерческих организаций о признании за ними права собственности в силу приобретательной давности на объекты жилищного фонда. Действительно, получила распространение ситуация, когда многоквартирные дома, ранее находившиеся на балансе унитарного предприятия, не были переданы в муниципальную собственность при приватизации имущества и реорганизации унитарного предприятия, и образовавшееся в процессе реорганизации хозяйственное общество претендует на это имущество вследствие приобретательной давности.

В одном из дел суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции о признании права собственности в силу приобретательной давности и направляя дело на новое рассмотрение, отметил: "Суд, признав право собственности общества на объекты жилого фонда, не установил, кто фактически и на каком праве владеет квартирами, жилыми домами и домовладениями, и не проверил, не нарушены ли права жильцов этих объектов признанием за обществом права собственности на них" <1>. Надо отметить, что в данном деле истец ссылался на факт нахождения жилых домов на его балансе, при этом из обстоятельств дела следовало, что владение, т.е. фактическое господство над жилыми помещениями, осуществляли граждане <2>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 июня 2009 г. по делу N А32-23793/2008-36/363.

<2> Действовавшим в период возникновения подобных ситуаций законодательством предусматривалось, что передача или продажа гражданам занимаемых ими помещений осуществляется в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации жилищного фонда.

Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая на заседании Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 15 декабря 2003 г. <1> (далее - Концепция о недвижимом имуществе), в сущности, установила правило о том, что объектом вещных прав должны быть либо здание, либо помещения в нем: "Признание помещений в здании самостоятельными в обороте недвижимыми вещами означает одновременное отрицание существования здания в качестве объекта недвижимости. Здание в этом случае следует рассматривать как объект лишь с технической, но не юридической точки зрения" (разд. III § 3) <2>.

--------------------------------

<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под общ. ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М.: Статут, 2004.

<2> Там же. С. 36.

Законодатель, закрепляя в ст. 290 ГК, ст. 36 ЖК положение о том, что собственники помещений в многоквартирном доме обладают общим имуществом на праве общей долевой собственности, тем самым поддержал названный тезис Концепции - объектом вещных прав может быть либо здание, либо помещение в нем, но поддержал только применительно к многоквартирным домам. В п. 5 ст. 16 Закона об участии в долевом строительстве указанный тезис был распространен на все объекты, приобретенные на основании договора об участии в долевом строительстве. И наконец, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", установив, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, которые возникают по поводу общего имущества в таком здании, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ применяются нормы законодательства о праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (ст. ст. 249, 289, 290 ГК РФ), завершил практическое проведение рассматриваемого тезиса. Объектом вещных прав в настоящее время может быть либо здание в целом, либо помещение в нем.

Следовательно, когда отдельное помещение в здании приобретено третьим лицом, давностный владелец вправе претендовать не на все здание в целом, а на отдельные помещения в нем.

В рассмотренном выше деле жилые помещения не были приобретены гражданами в собственность, - они были предоставлены им по договору социального найма, а право муниципальной собственности на эти помещения не было доказано. Между тем владение отдельными помещениями осуществляли граждане, а здание в целом как объект гражданских прав, владение которым мог бы доказывать истец, в силу ст. 290 ГК и ст. 36 ЖК РФ отсутствует. Это, на наш взгляд, свидетельствует о невозможности признания за истцом в данном случае права собственности на здание по приобретательной давности. Следует отметить и то, что даже если на балансе истца находилось бы здание, не являющееся многоквартирным домом, а отдельные помещения в нем принадлежали другим лицам на праве собственности, истец мог претендовать (при наличии указанных в ст. 234 ГК признаков) на приобретение по давности владения отдельных помещений (не принадлежащих другим лицам), но не на здание в целом.

Приобретательная давность и ее "дублеры"

В российской дореволюционной литературе отмечалось, что "в современном гражданском праве давность владения почти не играет роли в отношении вещей недвижимых" <1>. В.И. Синайский, автор этого утверждения, связывал снижение роли приобретательной давности с введенной во многих странах системой государственной регистрации. Там, где нет системы государственной регистрации, давность владения на недвижимость все еще играет значительную роль.

--------------------------------

<1> Синайский В.И. Русское гражданское право. М.: Статут, 2002. С. 221.

Примечательно, что в России в условиях отсутствия системы государственной регистрации не признавалась и приобретательная давность. В настоящее время, когда действует система государственной регистрации, норма о приобретательной давности имеет обратную силу, но практически не "исцеляет" дефекты тех действий, что имели место до введения в действие ГК РФ, так как обратное действие нормы о приобретательной давности парализовано правилом о сложении сроков. Нельзя забывать о том, что срок исковой давности по требованиям государства, впервые введенный гражданским законодательством 1990 г., заканчивается не ранее 1993 г.

Одно из предназначений приобретательной давности состоит в том, чтобы упростить доказывание титула. Как отмечают английские авторы, лицо, владеющее имуществом в течение разумно длительного срока, предполагается собственником; значение этой презумпции практически утрачивается, если требуется внесение записи о праве в реестр <1>.

--------------------------------

<1> Smith R.J. Op. cit. P. 47, 53.

В условиях слабого действия нормы о приобретательной давности отечественный законодатель предпринимает попытки, нацеленные на учет фактического пользования имуществом в тех случаях, когда невозможно выяснить реальность существования права собственности или ограниченного вещного права либо установить объект, в отношении которого это право установлено. Этому могут быть приведены следующие примеры.

Во-первых, согласно подп. 2 п. 9.1 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие ЗК РФ для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

В данном случае речь идет еще не о защите факта, но об установленной в пользу гражданина презумпции. Если вид приобретенного права невозможно определить, предполагается, что приобретено наиболее полное из всех вещных прав - право собственности.

Указанная презумпция имеет некоторое сходство с понятием приобретательной давности. Их различие проявляется в том, что владение в случае, указанном в подп. 2 п. 9.1 ст. 3 ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", является титульным владением; сходство же состоит в том, что существующая неопределенность в отношении права на вещь восполняется с учетом фактически осуществляемого владения. Тем самым достигается одна из задач, в других законодательствах решаемых посредством института приобретательной давности.

Во-вторых, согласно ч. 9 ст. 38 ФЗ от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, или при отсутствии такого документа - из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае если эти документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности 15 и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, которые позволяют определить местоположение границ земельного участка.

Здесь речь идет не о возникновении права, а об определении объекта этого права. Между тем отдельные нормы о приобретательной давности могут быть применены по аналогии закона (п. 1 ст. 6 ГК). Так, не будут учитываться границы, измененные в результате противоправных действий владельца.

В-третьих, в 2009 г. Президиум ВАС РФ согласился со сложившейся в регионах практикой защиты интересов покупателя, которому во исполнение обязательства передана недвижимость в условиях, когда государственная регистрация перехода права собственности отсутствует и после передачи продавец (юридическое лицо) ликвидирован <1>. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи недвижимости, как указывалось в Постановлении, само по себе не влияет на действительность договора. Президиум ВАС РФ признал, что норма п. 3 ст. 551 ГК РФ по аналогии закона применяется в том случае, когда обязанность продавца (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

--------------------------------

<1> Постановление Президиума ВАС РФ от 1 сентября 2009 г. N 1395/09.

Предложенное решение проблемы представляется оптимальным. Другое решение, а именно признание покупателя давностным владельцем, защищенным против третьих лиц п. 2 ст. 234 ГК РФ, не только повлекло бы изъятие вещи из оборота на 15 лет, но и лишило бы владельца защиты в случае реализации муниципальным образованием права, предусмотренного п. 3 ст. 225 ГК РФ.

Какое право может возникнуть

в силу приобретательной давности?

Вынесенный в заголовок данной части вопрос связан с тем, что, например, английское право допускает приобретение в силу приобретательной давности ограниченных вещных прав, таких как право пожизненного держания (life estate) <1>, а в истории гражданского права встречались случаи приобретения по приобретательной давности сервитута <2>.

--------------------------------

<1> Megarry R.E., Wade H.W.R. The law of real property. Lnd.: Stevens and sons ltd, 1957. P. 909.

<2> Санфилиппо Ч. Курс римского частного права: Учеб. / Под ред. Д.В. Дождева. М.: БЕК, 2000. С. 195 - 196.

Прежде всего следует подчеркнуть, что российское гражданское право допускает возникновение по приобретательной давности только права собственности. И хотя анализ судебной практики свидетельствует о наличии случаев предъявления требований о признании ограниченного вещного права на основании ст. 234 ГК РФ, суды подобные требования отклоняют. Так, в одном из постановлений федерального арбитражного суда округа отмечено: "...действующее законодательство не предусматривает в качестве основания возникновения права хозяйственного ведения приобретательную давность. Согласно п. 2 ст. 299 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, приобретенное унитарным предприятием по договору или иным основаниям, поступает в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности" <1>.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Уральского округа от 2 июля 2008 г. по делу N Ф09-4646/08-С6.

Вопрос о допустимости расширения сферы приобретательной давности и распространения норм о ней на право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения земельным участком и право постоянного пользования земельным участком, возможно, нуждается в дальнейшем обсуждении, но действующее гражданское законодательство не дает повода для такого расширительного толкования.

Вероятно, следует специально подчеркнуть, что не могут быть приобретены в силу приобретательной давности сервитуты. Во-первых, сервитут не дает правообладателю возможности владеть чужой вещью. Во-вторых, нужно учесть и особенности регулируемых отношений: если собственник, позволявший соседу в течение 15 лет осуществлять на своем участке какое-то пользование, сходное с сервитутным, затем столкнется с тем, что его участок окажется обремененным сервитутом, навряд ли другой собственник позволит другому соседу проходить или проезжать через его земельный участок. Как пишет Р. Смит, "приобретение сервитута по давности пользования препятствует добрососедским отношениям" <1>.

--------------------------------

<1> Smith R.J. Op. cit. P. 492.

Вряд ли можно согласиться с целесообразностью предложения, высказанного в п. 5.9 подразд. 5 "Сервитуты" разд. IV "Законодательство о вещных правах" Концепции развития гражданского законодательства: "...сервитуты могут устанавливаться и прекращаться в силу давности". Учитывая, что норма ст. 234 ГК РФ имеет обратную силу (ст. 11 ФЗ от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), а использование земельных участков (особенно находящихся в публичной собственности) для прохода, проезда, свалки отходов не всегда в прошлом точно контролировалось, не приходится ожидать, что приобретение сервитута в силу давности защитит публичный интерес. Интерес приобретателя "служащей" недвижимости также может быть нарушен, поскольку сервитуты, осуществляемые "для давности", не будут внесены в реестр.

В связи со сказанным вполне разумным и взвешенным можно признать подход, выраженный в уже действующем законодательстве. Этот подход выражен в п. 7 ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". Согласно п. 7 ст. 16 не допускается запрет на обременение земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в случае необходимости обеспечения свободного доступа лиц к объектам недвижимого имущества, входящим в состав многоквартирного дома и существовавшим до введения в действие ЖК РФ.

Эту норму можно толковать таким образом, что сервитут не считается установленным в силу самого по себе факта длительного пользования, но указанные в норме обстоятельства служат доказательством необходимости установления сервитута. В данной ситуации допустимым способом защиты является требование о признании сервитута, предъявляемое в порядке ст. 274 ГК РФ, но в предмет доказывания входит длительное и постоянное осуществление пользования до 1 марта 2005 г.

В заключение необходимо коснуться вопроса о том, сохраняются ли ранее установленные обременения в случае приобретения лицом права собственности по приобретательной давности.

В английской доктрине признается, что такие обременения по общему правилу сохраняются (например, давностный владелец обязан не препятствовать осуществлению сервитута <1>). В § 945 ГГУ содержится иное правило: с приобретением собственности в силу приобретательной давности права третьих лиц на вещь, установленные до приобретения владения вещью как своей собственной, прекращаются, за исключением случаев, когда лицо, владеющее как собственник, в момент приобретения владения действовало в отношении этих прав недобросовестно либо узнало впоследствии об их существовании.

--------------------------------

<1> Megarry R.E., Wade H.W.R Op. cit. P. 909.

В отечественной практике подобного вопроса пока не возникало, по-видимому, из-за того, что по требованиям о признании права собственности в силу ст. 234 ГК РФ редко выносятся положительные судебные решения. Поэтому можно заметить лишь то, что действующее законодательство не позволяет регистрирующему органу сделать запись о прекращении сервитута, права аренды или иного обременения в случае, если после установления этих обременений за другим лицом признано право собственности, возникшее в силу приобретательной давности. Кроме того, обстоятельства, при которых обычно применяется ст. 234 ГК РФ, обычно свидетельствуют о том, что давностный владелец почти всегда знает или должен знать об установленных в пользу третьих лиц обременениях. Например, давностный владелец знает или должен знать о сервитутах, поскольку согласно п. 1 ст. 27 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость право сервитута возникает с момента государственной регистрации сервитута.