С домовладельцами, не являющимися членами ТСЖ, заключаются договоры о техническом обслуживании

Согласно ст. 136 ЖК РФ ТСЖ может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, нескольких близко расположенных жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов. При этом должны выполняться условия: 1) помещения принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений, 2) помещения, а также сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры располагаются на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках.

ТСЖ не приобретает право собственности на жилые помещения, принадлежащие их законным владельцам, однако может иметь на праве собственности нежилые помещения и коммуникации, имеющиеся в жилом доме (общее имущество дома). Доля в праве собственности на общее имущество

См.: Лушкин С.А., Федоров С.И., Шанталей А.В. Способы управления многоквартирным домом. Товарищество собственников жилья. ЗАО «Юстицинформ». 2007.

278

дома принадлежит каждому собственнику жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме и возникает в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме. Согласно ст. 37 ЖК РФ доля пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. При этом общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ст.15

ЖК РФ).

К общему имуществу статья 290 ГК РФ1 относит общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Ст. 36 ЖК РФ приводит более полный открытый перечень объектов общего имущества. Для отнесения объекта к общему имуществу необходимо учитывать следующие критерии: 1) не является частью квартиры или самостоятельно используемого нежилого помещения; 2) предназначено для обслуживания более одного помещения дома; 3) предназначено для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома; 4) расположено в пределах границ земельного участка, выделенного под данный многоквартирный дом2.

1 Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994. № 51- ФЗ // СЗ РФ.1994.№ 32. Ст. 3301.

См.: Свит Ю.П. Понятие и правовой режим общего имущества многоквартирного дома // Жилищное право. 2006. № 6.

Постановление Госгортехнадзора РФ от 16.05.2003 № 31 «Об утверждении правил устройства и безопасной эксплуатациилифтов» //Российская газета (специальный выпуск), № 120/1.