Нематериальные предметы, могущие быГь объектом наследования
Мы ,уже раньше упомянули об этом виде определенных и ограниченных прав, •которые осуществляются А над недвижимостью, находящейся во владении Б, или в ущерб владению Б. ‘Земля последнего называется «служащим держанием» (servient tenement); и если права А осуществляются им вследствие держания им другой земли, независимой от земли Б, то держание зовется «господствующим держанием» (dominant tenement).
В тех случаях, когда право на нематериальные предметы, ' могущие быть объектом наследования, сводится "к одному праву пользования, как, например, частное право проезда, то в точно правовом смысле, оно может осуществляться только, как зависящее от господствующего держания и называется тогда «угодием» (easement). Если оно заключается в праве потребления продуктов земли, то называется «выгодой» (profit) и может осуществляться независимо от «господствующего держания». так, например, если я претендую на право проезда через землю Б, то -я должен доказать, что претендую на это право как собственник или держатель другого участка земли. Но если ¦я претендую на право рыбной 'ловли в водах Б, то могу претендовать на это только как на право, принадлежащее мне лично вследствие пожалования или соглашения. Акт о праве собственности не употребляет термина «нематериальные предметы, могущие быть объектом наследования» в разделе, касающемся вопроса о создании имущественных прав, опирающихся на общее право, но говорит там об «уго- диях, правах или привилегиях в отношении недвижимости» и о «рентных обременениях» (rental charges).
Так же, как в случае legal estates (имений по общему праву), эти права для того, чтобы быть основанными на общем праве, т. е. чтобы получить значение legal interests, должны иметь такую же силу, как безусловное право собственности на землю (estate in fee simple absolute in possession) или как срочное безусловное владение.
Мы не можем здесь обсуждать неясный, хотя и очень интересный вопрос о льготах и выгодах, который требует хорошего знания старого права и некоторых норм, имеющих юридико-технический характер
Обременения в виде залога общего права.
Когда мы подойдем к вопросу об отчуждении недвижимости, мы увидим, что новое законодательство укрепляет залоговые права, предоставляя залогопринимателю права срочного держания; подобные срочные владения представляют собой, конечно, «имение, опирающееся «а общее право». Но Акт о праве собственности предоставляет также возможность создавать простые обременения (simple charges) вмйсто формального залога; он устанавливает, что в случае, когда такое обременение основывается на акте за печатью и когда указано, что оно дается в качестве залога общего права, оно может считаться основанным на общем праве и давать залогодателю существенные права на землю. Трудно относить такое обременение к числу нематериальных предметов, могущих быть объектами наследования, ?потому что даваемые им полномочия очень широки. С другой стороны, -оно, конечно, не является «имением» (estate). Фактически такое обременение представляет собой почти совершенно новый институт, созданный Актом о праве собственности.Когда приобретено право собственности на недвижимость, право аренды или право по залогу недвижимости, основанное на общем праве (причем приобретение произошло добросовестно и за встречное удовлетворение, с соблюдением некоторых простых требований Акта о праве собственности), то приобретатель получает надежный титул, более сильный, нежели права в отношении того же объекта, основанные на праве 'справедливости, независимо от того, получил ли он уведомление о существовании этих прав или нет, за исключением немногочисленных особых случаев.
Указанные требования так важны, что их надо подробно перечислить. Приводим их:
а) В случае, когда передача производится на основании Акта об учреждении семейной недвижимости '(Settled Land Act), покупная плата должна быть внесена доверительным собственником для целей, указанных в этом Акте.
б) В случае, ‘когда передача производится доверительными собственниками по сделке продажи, покупная плата должна быть внесена этим последним.
в) В случае, когда передача производится залогодержателем или администратором наследства в порядке осуществления ими своих полномочий, покупная плата 'должна быть внесена этому залогодержателю или администратору.
г) В случае, когда передача производится по приказу суда, покупная плата должна ’быть внесена в депозит суда или в соответствии с его приказом. Общий принцип гласит, что единоличный доверительный собственник не должен получать покупную плату, если только он не является «корпоративным доверительным собственником», т. е. корпорацией, уполномоченной Актом о доверительных собственниках действовать как единоличный доверительный собственник.
Читатель, вероятно, заметил что перечисленные условия не предусматривают того случая, который представляется самым обычным, т. е. случая продажи неограниченным собственником при участии, может быть, залогодержателя. Это, конечно, так; в этом случае, покупатель должен будет обеспечить свои права путем обычных расследований. Но развитие регистрации титулов, в особенности регистрация всякого рода «обременений» недвижимости делает эту обязанность из года в год все менее затруднительной; специальное предписание, позволяющее безусловному собственнику создавать себе доверительного собственника для продажи, дает теперь лицу, покупающему у доверительного собственника, ту защиту, которая предусмотрена по пункту «б», приведенному выше.
Наконец, заканчивая рассмотрение вопроса о правах, опирающихся на общее право, надо заметить, что права этого рода могут быть также правами, опирающимися на право справедливости. Только в тех случаях, когда передача их совершается Должным образом на основе надлежащих титулов, они создают права, опирающиеся на общее право.
Теперь мы перейдем к таким правам в области недвижимости, которые могут существовать только в качестве прав, опирающихся на право справедливости.