5.4. Сервітути (jura praediorum)
Крім природних прав особи на свої речі римське право допускало існування прав і на чужі речі. Найважливіша сукупність можливих прав на чужі речі об'єднувалася під найменуванням сервітутів.
Сервітут – це функціонально визначене безстрокове обтяження одного господарства на користь іншого. Традиційна підстава сервітутів знаходилася в праві сусідства, коли нормальне господарське користування кількома земельними ділянками і будівлями, які межували, вимагало взаємних поступок і обмежень, тоді як абсолютизація прав власності привела б до суспільної та господарської невигоди. Господарська необхідність була покладена в основу класифікації сервітутів. Римляни виділяли сільські (servitus praediorum rusticorum) і міські (servitus praediorum urbanorum) сервітути. Найдавнішими з них були сільські, а саме: а) право проходу людей через чужу ділянку (itеr); б) право проходу і прогону худоби через чужу ділянку (асtus); в) право проходу, прогону худоби і проїзду возом (vіа); г) право пронести воду з ділянки сусіда на свою землю (aquaeductus).Сервітути, що випливали з користування міською землею, називали міськими. Найпоширенішими з них були: а) право робити собі дах або навіс, втручаючись при цьому в повітряний простір сусіда; б) право спирати колоду на чужу стіну; в) право прибудовувати будівлю до чужої стіни або спирати її на чужу опору; г) право відводу на сусідню ділянку дощової води; д) право спуску надмірної кількості води; е) право проведення каналу для нечистот; ж) право вимагати усунення перешкод, які можуть зіпсувати краєвид; з) право вимагати, аби не були затулені вікна; і) право зведення будови не вище встановленої висоти.
Особисті сервітути (servitus реrsonarum) – це обмеження права власності на користь конкретної особи, якій тим самим надавалися деякі права відносно твоєї речі. Найважливішим видом особистих сервітутів був узуфрукт.
Персональні сервітути відрізнялися від земельних об'єктом, суб'єктом і строками. Об'єкт земельних сервітутів – земля, персональних – інші речі; суб'єкт земельних – власник основної ділянки, а суб'єктом персонального сервітуту була та особа, на користь якої він був встановлений. Персональні сервітути не підлягали відчужуванню. Земельні сервітути не обмежувалися строками, а персональні сервітути, зазвичай, були довічними або встановлювалися на час існування юридичної особи.Римському праву були відомі деякі різновиди персональних сервітутів.
Узуфрукт (ususfructus) і подібні до нього права (право користування чужими приміщеннями і право користування чужими рабами або тваринами) мали строго персональний характер. Узуфрукт – право користування (usus) й отримування прибутків з чужої неспоживчої речі (fructus) без зміни її субстанції. Узуфрукт не переходив до інших осіб і припинявся зі смертю узуфруктуарія. Найчастіше підставою для виникнення узуфрукта ставав заповіт, яким батько наказував спадкоємцю (сину) встановлювати на користь своєї дружини (матері спадкоємця) сервітут на половину маєтку. Іншими підставами для встановлення сервітутів були судовий вирок, яким визначалася господарська необхідність для інших осіб на користування власністю, а також приватний договір двох осіб, один з яких був власником, а інший – користувачем узуфрукта (тільки для особистих сервітутів).
Припинялися сервітути загибеллю речі – фізичною або юридичною (тобто виходом її з цивільного обігу), смертю особи, якій надавався особистий сервітут, закінченням терміну, на який він встановлювався, зміною сутності речі, злиттям в одній особі власника і користувача особистого сервітуту і не використовуванням сервітуту протягом двох років.
5.5. Особливі права
Встановлення і зміцнення права приватної власності на землю обумовило виникнення інших різновидів прав на чужу землю. Виникнення латифундій сприяло розвитку довгострокової та успадкованої оренди.
Однак договірна оренда не забезпечувала повною мірою захист інтересів орендарів від посягань третіх осіб. Тому преторська практика виробила спеціальні позови для захисту прав орендарів землі, перетворюючи договірну оренду на речове право користування чужою землею.На основі договору оренди з часом виник новий правовий інститут користування чужою землею – емфітевзис, а передача міських земель під забудову в довготривалу стійку оренду зумовила появу суперфіція. Відмінність між ними полягала в тому, що у першому випадку земля передавалася з метою обробітку для виробництва сільськогосподарської продукції, а в другому –міська земля передавалася під забудову.
Суб’єктом емфітевзису (emphyteusis), спадкового права користування землею для її обробки був емфітевта, якому належали широкі права. Формально він не був власником землі, однак фактично здійснював усі правочини власника. Емфітевта міг змінювати господарське призначення землі (але не погіршувати), встановлювати на неї сервітути й заставу. Як володар він мав посесійний захист, тобто преторські інтердикти. Його права переходили у спадок як за заповітом, так і за законом. Емфітевзис міг бути подарований будь-якій третій особі, однак за умови, що власник землі буде вчасно повідомлений про це емфітевтою. Обов'язки емфітевти полягали в добросовісному і сумлінному веденні господарства, сплаті належних податків, виконанні державних й громадських повинностей. Емфітевзис міг бути припинений, якщо емфітевта погіршував земельний наділ або протягом трьох років не сплачував ренти та публічних податків. Цей інститут права набув особливого значення у Середньовіччі, коли його використовували в Європі як модель для конструювання феодальної власності.
Суперфіцій (superficies) став важливим засобом вирішення проблеми забудови територій римських міст, де кількість населення швидко зростала, а землі для побудови нових домівок не вистачало. Суперфіцій закріпив право безстрокового користування земельною ділянкою, на якій була проведена забудова або за договором з власником, або якщо власник не заперечив свого часу неправомірності забудови його ділянки. Використання поверхні ділянки будь-якого римського громадянина зобов’язувало його терпіти це і надалі. Споруди вважалися такими об’єктами власності, що немов би знаходилися в довгостроковій оренді, відмовитися від продовження якої власник земельної ділянки не міг. Суперфіцій ставав також відчужуваним і спадковим правом. Його утримувачу надавалися всі засоби правового захисту проти будь-яких посягань з боку власника землі та третіх осіб. За своїм характером це був міський варіант емфітевзису.