Глава 3. Сносу самозастроя быть или не быть?
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса, сносу подлежат следующие объекты самовольного строительства:
Объекты, построенные с нарушением градостроительных норм и нарушающие права третьих лиц (нарушают освещенность, инсоляцию, закрывают пожарные проезды к строениям, расположенным в непосредственной близости от строящегося объекта, не соответствуют возможной нагрузке на коммуникации в месте строительства).
Объекты, подлежащих сносу, - здания, построенные с нарушением строительных норм, которые могут привести к обрушению конструкций, т.е. прочность, надежность и устойчивость которых не обеспечены.
Здания, возведенные без полученных разрешений или на не отведенном для этих целей земельном участке.
Так, например, на садовых участках сейчас возводят пятиэтажные многоквартирные жилые дома без перевода сельскохозяйственных земель, предназначенных для ведения дачного хозяйства, под земли поселений. После окончания строительства застройщик отправляет все документы в суд, и судом принимается решение об оформлении собственности на эти объекты.
При этом построенные квадратные метры жилья даже не попадают в статистическую отчетность, так как она не предполагает отчет за объекты, вводимые по суду. Таким образом, ежегодная цифра общего ввода жилья получается заниженной, а объекты не соответствуют ни градостроительным, ни строительным нормам.
Ранее в системе арбитражного судопроизводства судебную практику по этим вопросам представляло Постановление Пленума ВАС от 25.02.1998 года № 8, однако к настоящему времени оно уже не соответствует современным правовым реалиям и потому обоснованно заменено более актуальными разъяснениями.
А именно: 29 апреля 2010 года состоялся Пленум ВАС РФ и Пленум ВС РФ, было принято совместное Постановление: «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъясняющее порядок защиты права собственности и касающееся, в частности, таких вопросов, как самовольная постройка, приобретательная давность, истребование имущества из
незаконного владения и т.д.
Принятие этого документа способно упорядочить практику применения ст. 222 ГК РФ.При этом указанная категория дел является крайне «популярной» как среди граждан («дачная амнистия», наследственные споры, «квартирный вопрос» и т.д.), так и среди организаций (строительство и девелопмент, обеспечительные меры в судебных процессах и проч.)
Постановление четко указывает, что на требование о сносе самовольной постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, исковая давность не распространяется, т.е. независимо от того, сколько лет такая постройка существует, признание ее опасной и сохранение за ней статуса самовольной является основанием для сноса даже спустя десятки лет после окончания строительства.
Также судами отмечается, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе.
В данном тезисе суды подтверждают, что наличие записи о праве собственности в ЕГРП (Единый Еосударственный Реестр Прав) - не гарантия «полной легализации» строения: эта запись не препятствует возможности требовать сноса постройки.
В Постановлении указано, что положения статьи 222 FK РФ о самовольной постройке распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект, т.е. самовольная постройка не обязательно должна являться возведенным с нуля зданием, но таковой может быть признана и его перестройка, отвечающая признакам реконструкции.
В то же время положения статьи 222 FK РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.
Таким образом, к действиям по внутреннему переустройству офисов, квартир и т.п., в том числе со сносом капитальных стен, не применимы нормы о самовольной постройке (что не исключает споров по причине нарушения других норм законодательства).
Значимыми для отдельных граждан представляются и разъяснения, данные относительно возникновения права собственности в силу приобретательной давности (т.е. давности в силу открытого, добросовестного и непрерывного владения имуществом).
Так, нормы о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договоров (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.): это лишает почвы аферистов, пытающихся обосновать свое вещное право собственности обязательственным правом по договору. Актуальным представляется разъяснение норм, применяемых в случаях, когда предъявляется негаторный иск (иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения). Судами отмечается, что такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Таким образом, нет необходимости ждать, пока на принадлежащий организации (или законно используемый ей) земельный участок, расположенный по соседству с вашим, начнут сливать промышленные отходы. Если можно доказать факт того, что создается реальная угроза такого слива, можно сразу же обжаловать опасные действия.
Для справки: жидкие промышленные отходы - это результат деятельности
промышленных предприятий, предприятий жилищно-коммунального хозяйства, больниц, предприятий оборонного комплекса. Они могут быть средней радиоактивности, низкой или высокой.
Даже если совершаемые против интересов владельца действия происходят вне его участка, но представляют реальную угрозу его интересам, можно требовать прекращения таких действий независимо от места их совершения.
Наконец, судам дается даже определенная «подсказка», дающая серьезное оружие в руки тех, кто защищает свои права собственника: несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного негаторного иска (иска об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения), если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.