Глава 4. На какой земле можно строить? Категории и виды разрешенного использования
Земля, которая предназначается для индивидуальных застроек, таких как коттедж, дача, усадьба, может обладать несколькими статусами: она делится по категориям и по виду назначения.
Решение вопроса строительства дома будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо категорически запрещено.
Категория земли
Земельный участок может относиться к землям населенных пунктов, к землям сельскохозяйственного назначения, к землям особо охраняемых территорий, к землям промышленного назначения, к землям лесного фонда, к землям водного фонда и др.
Частным лицам для коттеджного строительства выделяются земли, относящиеся к первым двум категориям. В редких случаях может быть разрешено строительство на участках земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий.
Земли населенных пунктов (поселений)
Землями населенных пунктов (земли поселений) называются земли, которые используются и предназначаются для застройки, а также развития населенных пунктов.
Земли населенных пунктов отделяются от земель других категорий границами городских и сельских населенных пунктов. В соответствии сп. 2 ст. 83 Земельного кодексаРФ. Существуют предписания градостроительного регламента, исходя из которых разные участки земли, находящиеся в одном и том же населенном пункте, могут иметь различные предназначения: предположим, сельскохозяйственное использование и жилищное строительство. Таким образом, можно построить дом на земле, которая предназначена как под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС. Разница будет заключаться лишь в том, что прописку в доме, находящемся на участке, выделенном под ЛПХ, придется доказывать через суд. Если же прописка для вас не принципиальна, то эти два варианта больше ничем не отличаются.
Для справки: В соответствии с Конституцией, гражданин может быть зарегистрирован только в том помещении, которое возможно признать жилым. Это условие и будет решающим в ситуации доказательства прописки через суд.
А требований к жилому помещению много.Строение должно быть капитальным, то есть обладать фундаментом и стенами, которые сделаны с учетом всех СНиПов и норм безопасности. Поэтому сарай или вагончик никак не могут стать местом регистрации садовода.
Помещение будет считаться жилым, если в нем есть все коммуникации. Как показывает практика - с этим пунктом и возникает больше всего проблем. Чаще всего в садовых массивах есть только электричество.
Самое пристальное внимание уделяется наличию питьевой воды. Большинство дачников используют воду из колодцев, но она не подвергается очистке и поэтому считается неподходящей для питья. Конечно, многие пользуются фильтрами для очистки воды, но доказать их эффективность в суде вряд ли удастся.
Также много нюансов возникает в вопросе отопления и канализации. По закону можно иметь индивидуальные отопительные и канализационные системы, и сделаны они должны быть по всем требованиям, прописанным в СНиПах и СанПиНах.
Вывод: доказать, что ваш дачный дом - жилое строение, обладающее всеми необходимыми коммуникациями, будет достаточно сложно.
Садовый домик должен находиться на территории населенного пункта. Данное условие указано в решении Конституционного Суда: для прописки необходим точный адрес.
Вы сможете получить прописку, только если дом располагается на территории населенного пункта. Если же это сельхозугодья, то прописка невозможна.
Прописка возможна, только если есть правоустанавливающие документы на дом и земельный участок. Невозможно оформить прописку на земле, которая находится в аренде или в найме, это возможно только в отношении частной собственности.