6.4.Особенности пользования жилым помещением на основании иных вещных прав.
Предметом многочисленных дискуссий является включение в число вещных прав, которые перечислены в четвертой группе. К таким правам относятся права, обеспечивающие надлежащее исполнение обязательства, право залога и право удержания.
Часть авторов причисляет право залога к вещным правам, отмечая такие его особенности, как право следования, абсолютный характер защиты от всяких посягательств любых лиц, преимущественное удовлетворение из стоимости заложенного имущества своих требований перед другими кредиторами. Так, например, в случае перехода права собственности на заложенное имущество или права хозяйственного ведения им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу (п. 1 ст. 353 ГК РФ).
Другие ученые подчеркивают обязательственно-правовой характер залога, отмечая, что все вопросы, возникающие по поводу залога, могут быть более или менее удовлетворительно разрешены лишь в случае признания залога обязательственным правом; об этом свидетельствует, в частности, и структурное расположение норм о залоге в ГК РФ. Подтверждается обязательственно-правовая природа залога и некоторыми особыми правилами о залоге. Так, договором о залоге либо законом может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем (п. 6 ст. 340 ГК РФ), т.е. в отношении имущества, на которое не может быть установлено никакого-либо вещного права.
Свойственные залогу некоторые признаки вещных прав, по мнению В.В. Витрянского, говорят о распространении некоторых норм о вещно-правовых способах защиты на залоговые отношения, но не о вещно-правовой природе самих залоговых отношений. В свою очередь, E.A. Суханов, указывая на утрату собственником своего права (в случае обращения взыскания на заложенное имущество) при последовательной реализации права залога, отмечает, что это не характерно для иных (ограниченных) вещных прав.
Такое сочетание вещно-правовых и обязательственно-правовых признаков в праве залога привело некоторых ученых к выводу о двойственно-правовой природе залога, так как "выпячивание одного из элементов залогового права обедняет второе. Залог порождает два вида отношений - между залогодателем и залогодержателем и залогодержателем и вещью, то есть, с одной стороны, залог - это способ обеспечения исполнения обязательств должника путем установления относительной правовой связи с кредитором, а с другой - jura in re aliena, непосредственная правовая связь залогодержателя и вещи. Поэтому залог может быть охарактеризован как вещный способ обеспечения обязательства".
По своей юридической природе к залогу близок такой способ обеспечения исполнения обязательств, как удержание, а права кредитора, удерживающего у себя вещь должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено, аналогичны правам залогодержателя. Кроме того, в ст. 360 ГК РФ указывается на то,что требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом. На основании нахождения в праве удержания признаков, тождественных праву залога, также делается вывод о праве удержания как об особом ограниченном вещном праве. Соответственно и аргументы против признания права удержания ограниченным вещным правом идентичны возражениям, высказываемым применительно к праву залога.
Право лица, проживающего в жилом помещении, принадлежащем на праве собственности его супругу (супруге), несмотря на изменения, произошедшие в законодательстве, по-прежнему характеризуется как ограниченное вещное право, именуется правом постоянного пользования. В соответствии с п. 1 ст. 292 ГК РФ супруг собственника, проживающий в принадлежащем последнему жилом помещении, имеет право пользования этим помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством. Условия приобретения, осуществления и прекращения такого права пользования установлены ст.
31 ЖК РФ. Супруг собственника, будучи вселенным в жилое помещение, приобретает право постоянного пользования данным помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением, заключенным между ними, например, брачным договором. На супруга, как и на собственника, возлагается обязанность использовать жилое помещение по назначению и обеспечивать его сохранность.Абзац 3 п. 1 ст. 31 ЖК РФ, так же как абз. 2 п. 1 ст. 292 ГК РФ, возлагает на супруга собственника жилого помещения солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования соответствующим жилым помещением. В условиях, когда судебная практика отмечает заметный рост числа споров о взыскании задолженности по коммунальным платежам и платежам за техническое обслуживание и благоустройство, совсем не праздным остается вопрос о совместном применении названных норм и норм СК РФ, в частности ст. 45. В соответствии с ней по обязательствам одного из супругов взыскание может быть обращено лишь на имущество этого супруга и лишь при недостаточности у супруга-должника личного имущества кредитору предоставлено право требовать выдела доли супруга-должника, которая причиталась бы супругу-должнику при разделе общего имущества супругов, для обращения на нее взыскания. На общее имущество супругов взыскание обращается по общим обязательствам супругов, а также по обязательствам одного из супругов, если судом установлено, что все, полученное по обязательствам одним из супругов, было использовано на нужды семьи. При недостаточности общего имущества супруги несут солидарную ответственность имуществом каждого из них. Долги, возникшие в связи с пользованием жилым помещением, законодатель квалифицирует как общие долги супругов даже тогда, когда собственником помещения выступает только один из супругов. Следовательно, взыскание по такому долгу должно быть обращено в первую очередь на общее имущество супругов, и только в случае его недостаточности возможно обратить взыскание на имущество любого из супругов-должников.
В литературе уже обращалось внимание на тот факт, что в отличие от проживающих совместно с собственником его детей и родителей, дети и родители его супруга в круг членов семьи собственника не включаются. Статус члена семьи собственника и право постоянного пользования за совместно с собственником проживающими падчерицами, пасынками, тещами, тестями, свекровями и свекрами могут быть признаны решением суда. Причем для признания указанных лиц членами семьи требуется установить весьма специфический юридический факт - вселение их собственником в жилое помещение "в качестве членов своей семьи".
Порядок и условия вселения собственником в принадлежащее ему жилое помещение новых членов семьи специально не регламентированы. Следует руководствоваться положениями ст. 70 ЖК РФ. Собственник вправе вселить новых членов семьи только с письменного согласия своего супруга и других совместно проживающих членов семьи, обладающих правом постоянного пользования этим помещением. Равным образом и супруг-пользователь может вселить своих родителей и других родственников, только заручившись письменным согласием собственника помещения и остальных совместно проживающих членов семьи. Согласно ст. 70 ЖК РФ на вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и согласия наймодателя. Полагаем, что применительно к вселению в жилое помещение, принадлежащее на праве собственности, означает, что как сам собственник, так и его супруг, а равно и другие члены семьи вправе вселить в жилое помещение своего несовершеннолетнего ребенка независимо от волеизъявления других совместно проживающих членов семьи, включая собственника. Такое решение согласуется с закрепленным ст. 54 СК РФ правом ребенка на совместное проживание с родителями. Полагаю, что защита прав несовершеннолетнего ребенка имеет приоритет по отношению к обеспечению собственнику права владеть и пользоваться принадлежащим ему жилым помещением по своему усмотрению.
В случае расторжения брака с собственником жилого помещения право пользования помещением за бывшим супругом собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между супругами (бывшими супругами).
Эта новелла Жилищного кодекса, как известно, вызвала оживленную дискуссию в обществе еще на стадии обсуждения проекта. Поиск компромисса увенчался тем, что была сконструирована ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, допускающая возможность сохранения за бывшим супругом и другими бывшими членами семьи собственника права пользования жилым помещением по решению суда в случаях, "если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок". Разумеется, в каждом отдельном случае срок должен определяться судом исходя из конкретных обстоятельств. Кроме того, суду предоставлено право обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, но только при условии, что собственник исполняет в отношении таких лиц алиментные обязательства, по их требованию.