10.5. Управление общим имуществом посредством передачи прав собственников на управление управляющей организации. Понятие и содержание договора на управление многоквартирными домами.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе избрать такой способ управления этим домом, как управление управляющей организацией (подп. 3 п. 2 ст. 161 ЖК РФ), который может комбинироваться с другими способами управления многоквартирным домом.
Как следует из положений п. 2 ст. 162 ЖК РФ, члены товарищества собственников жилья, жилищного или иного специализированного потребительского кооператива также могут заключить с управляющей организацией договор об управлении многоквартирным домом. Говорить в данном случае об изменении способа управления многоквартирным домом нельзя. Управляющая организация лишь привлекается к управлению многоквартирным домом (выступает в этом случае как обыкновенный подрядчик), т.к. ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив просто не имеет возможности или не желает самостоятельно осуществлять эксплуатацию, ремонт, обслуживание и содержание общего имущества многоквартирного дома. При этом управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, ведется с учетом положений разд. V и VI Жилищного кодекса.Общее собрание собственников помещений для применения указанного способа управления многоквартирным домом должно принять решения об: избрании способа управления управляющей организацией; избрании конкретной управляющей организации; условиях договора управления с этой управляющей организацией.
Если принятие решения об избрании способа управления не вызовет затруднений, то в других случаях затруднения могут возникнуть.
Управляющая организация - коммерческая организация, оказывающая профессиональные услуги по управлению многоквартирными домами. При отсутствии конкуренции на рынке данного вида услуг подобрать управляющую организацию собственникам будет затруднительно (особенно в небольших населенных пунктах).
По справедливому замечанию, "по-прежнему в сфере управления жилищным фондом доминируют государственные и муниципальные управляющие организации". Согласно п. 9 ст. 161 ЖК РФ, общее собрание вправе избрать только одну управляющую организацию для управления многоквартирным домом.Согласно п. 2 ст. 162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
Для того чтобы общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме одобрило условия договора управления с управляющей организацией, эти условия логично вначале на стадии переговоров обсудить и согласовать с этой управляющей организацией. В связи с этим общее собрание не вправе изменять условия договора управления, предварительно согласованные с управляющей организацией (акцепт условий договора должен полным и безоговорочным - см. п. 1 ст. 438 ГК РФ). Если общее собрание все-таки утвердит иные условия договора управления, то они подлежат повторному согласованию с управляющей организацией (ст. 443 ГК РФ). В случае внесения изменений на переговорах с управляющей организацией в предложенные общим собранием условия договора управления измененные условия этого договора подлежат повторному утверждению общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Основные (существенные) условия, которые должны быть обсуждены между собственниками и управляющей организацией, указаны в п.
3 ст. 162 ЖК РФ:состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;
порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;
порядок проведения контроля над выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Решение общего собрания собственников о выборе управляющей организации и условиях подлежащего заключению с ней договора управления принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме и обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (подп. 4 п. 2 ст. 44, п. 1 и 5 ст. 46 ЖК РФ).
Между управляющей организацией и каждым собственником помещений заключается договор управления на одинаковых для всех условиях, утвержденных решением общего собрания собственников (п. 1 и 4 ст. 162 ЖК РФ). Спорным является вопрос о том, обязательно ли заключение договора управления с управляющей организацией для всех собственников помещений в многоквартирном доме. В силу п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания о заключении такого договора обязательно для всех собственников. Вправе ли управляющая организация требовать заключения договора управления от уклоняющихся собственников в силу п. 4 ст. 445 ГК РФ? Целесообразно распространить на такие случаи действие п. 5 ст. 161 ЖК РФ или прямо указать на обязанность собственников заключать договоры управления с управляющей организацией в порядке, предусмотренном ст. 445 ГК РФ.
Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее одного года и не более пяти лет (п.
5 ст. 162 ЖК РФ). С учетом положений п. 4 ст. 162 ЖК РФ условие договора управления о сроке его действия договора следовало бы отнести к существенным условиям договора, указанным в п. 3 ст. 162 ЖК РФ.Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания (п. 7 ст. 162 ЖК РФ).
Договор управления многоквартирным домом может быть изменен и/или расторгнут в порядке, установленном гл. 29 ГК РФ. Договор управления может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон при существенном нарушении договора другой стороной (ст. 450 ГК РФ). К существенным нарушениями договора управления можно отнести:
неоплату вознаграждения управляющей организации;
систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств;
непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления;
причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома.
Стороны вправе в договоре управления установить иные случаи существенного
нарушения договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).
Требование об изменении или о расторжении договора управления может быть заявлено заинтересованной стороной в суд только после получения отказа другой стороны от изменения или расторжения договора либо отсутствия ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии - в 30дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ). Если договор управления заключен между управляющей организацией и ТСЖ или жилищным кооперативом, то проблем с определением истца и ответчика не возникнет. А вот если договор управления заключен с каждым из собственников помещений в многоквартирном доме, то возникают некоторые проблемы, с которыми может столкнуться суд.
Если требование об изменении или расторжении договора управления намерены предъявить в суд собственники помещений в многоквартирном доме, то правомерным необходимо считать следующую процедуру согласования воли собственников. Так как решение о заключении договора об управлении и о его условиях принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 162 ЖК РФ), то и решение об изменении или расторжении договора управления должно быть принято на общем собрании собственников.
Управляющая организация обязана ежегодно в течение первого квартала текущего года представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (п. 11 ст. 162 ЖК РФ). Договором управления может быть установлена иная периодичность предоставления отчетности, например, предоставлять отчет о выполнении договора управления каждый квартал или каждые полгода.
Договор управления прекращается только в том случае, если одна из сторон заявит о прекращении договора по окончании срока его действия. Если такого заявления не поступит, договор управления считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором (п. 6 ст. 162 ЖК РФ). Если стороной договора управления являются собственники помещений в многоквартирном доме, то для прекращения такого договора необходимо, чтобы заявления о прекращении договора были поданы большинством собственников (собственники, владеющие более 50% долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома).
Согласно п. 10 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо, в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме, одному из собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, либо, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.