Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав

В пункте 1 статьи 13 комментируемого Закона названы стадии государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: прием и регистрация документов, представленных для государственной регистрации прав; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

Прием документов, представленных для государственной регистрации прав, осуществляется в соответствии со статьями 16-18 Закона. Физическое лицо, в том числе представитель юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий личность. Представитель юридического лица также предъявляет учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица. Необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов. Пункт 9 Методических Рекомендаций, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 1 июля 2002 г.

установить личность заявителя (заявителей) и проверить полномочия представителя правообладателя и (или) участников сделки действовать от их имени, в том числе полномочия представителя юридического лица действовать от имени юридического лица;

проверить соответствие указанных в заявлении о государственной регистрации данных (сведений) с аналогичными данными (сведениями), содержащимися в представленных (предъявленных) на государственную регистрацию документах, а также удостовериться в наличии в заявлении подписи заявителя и даты его представления;

проверить наличие всех документов, необходимых для проведения государственной регистрации;

проверить соответствие представленных документов требованиям, установленным статьей 18 Закона;

в случаях, когда представленные копии документов не заверены в установленном законодательством Российской Федерации порядке, - сличить копии документов с их подлинными экземплярами и сделать на них надпись об их соответствии подлинным экземплярам;

в случае установления факта несоответствия представленных документов требованиям Закона, в том числе отсутствия всех необходимых для государственной регистрации документов, обратить внимание заявителя на данный факт, а также на то, что указанное обстоятельство может препятствовать проведению государственной регистрации, о чем сделать отметку на подлинном экземпляре, а также на копии расписки в получении документов на государственную регистрацию;

внести в соответствии с Правилами ведения книг учета документов записи о принятии документов в книгу учета входящих документов с указанием даты и времени их получения с точностью до минуты;

выдать заявителю расписку в получении документов на государственную регистрацию.

Регистрация представленных на государственную регистрацию документов осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 24 декабря 2001 г.

На стадии правовой экспертизы документов и проверки законности сделки производится:

проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;

проверка юридической силы правоустанавливающих документов;

если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;

проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие законным требованиям;

проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;

принятие по результатам правовой экспертизы одного из следующих решений: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.

Законность сделки проверяется независимо от формы ее совершения (нотариальная или простая письменная) как в случае регистрации самой сделки, так и в случае регистрации на ее основании перехода, ограничения (обременения) права. При проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) осуществляется проверка право- и дееспособности сторон (ст. 17, 21, 48, 49 ГК РФ); наличие полномочий у представителей (ст. 182 ГК РФ), если сделка совершена представителями; наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (ст. 432 ГК РФ); соблюдение формы договора, установленной законом или соглашением сторон (ст. 164, 434 ГК РФ); принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником (ст. 9, п. 1 ст. 20 Закона); соблюдение прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделке, а также публично-правовых интересов в установленных законом случаях (пп.

Правовая экспертиза документов и проверка законности сделки призвана обеспечить защиту конституционных прав собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости, а также создает дополнительные гарантии безопасности для участников рынка недвижимости в Российской Федерации.

В рамках стадии установления оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав проверяется отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, устанавливается действительность поданных заявителем документов и наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации (статьи 9, 13, 17 Закона).

При отсутствии оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав, а также для прекращения государственной регистрации прав в Единый государственный реестр прав в установленном Законом и Правилами ведения ЕГРП, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в том числе актами Министерства юстиции Российской Федерации порядке вносятся записи о праве, ограничении (обременении) права или сделке (пункт 1 статьи 13, статьи 19, 20 Закона).

Заключительной стадией процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. В соответствии со статьей 14 Закона проведенная государственная регистрация возникновения и перехода права на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права, а проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок - специальной регистрационной надписью на документе, выражающем содержание сделки.

Пункт 2 статьи 13 комментируемого Закона определяет особенности государственной регистрации ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц, а также государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества.

В Законе установлено два правовых режима регистрации ограничений (обременений) прав:

по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц;

по инициативе органов государственной власти и органов местного самоуправления.

Если ограничение (обременение) права в соответствии с пунктом 2 статьи 13, пунктом 3 статьи 28 Закона регистрируется не по заявлению правообладателя, то в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в письменной форме уведомляет правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости о проведенной государственной регистрации.

Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Запись о вещном праве в Едином государственном реестре прав выступает обязательной юридической предпосылкой возникновения правоотношений, связанных с государственной регистрацией перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества. В случаях, когда заявитель ходатайствует о государственной регистрации перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества, и в Едином государственном реестре прав отсутствует запись о вещном праве, государственная регистрация приостанавливается в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Закона.

Правоприменительная практика регистрирующих органов свидетельствует о том, что при государственной регистрации перехода права на основании сделки проверяется факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества, например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157 Гражданского Кодекса), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 Гражданского Кодекса) и т.д.

В пункте 2 данной статьи законодатель также регламентирует общественные отношения, возникающие при приобретении федеральными органами исполнительной власти у застройщиков жилых помещений в многоквартирных домах за счет средств федерального бюджета в целях предоставления их гражданам. Нормативно закрепляется, что государственная регистрация государственных контрактов, предусматривающих приобретение таких жилых помещений в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 2005 года N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", не требуется. Государственная регистрация перехода права собственности на указанные жилые помещения осуществляется в течение не более чем пять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для такой государственной регистрации. Приведенные правовые положения направлены на поддержку рынка недвижимости в Российской Федерации и создание эффективных механизмов государственного управления этим рынком.

Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации, а ипотеки жилых помещений - не позднее пяти рабочих дней с указанного дня. Законодательное закрепление сроков государственной регистрации прав служит гарантией защиты прав собственников и обладателей иных прав, а установление сокращенных сроков регистрации ипотеки жилых помещений призвано стимулировать развитие ипотечной системы жилищного обеспечения и ипотечного кредитования.

Абзац 2 пункта 3 настоящего Федерального закона введен Федеральным законом от 9 июня 2003 г. N 69-ФЗ (в ред. Федерального закона от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ).

Комментируемый пункт введен Федеральным законом от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ. Он запрещает должностным лицам регистрирующих органов отказывать заявителям в приеме документов, представленных для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.