ПРАВО ОЖИДАНИЯ И ПРАВО ПРИОБРЕТЕНИЯ ЧУЖОЙ НЕДВИЖИМОЙ ВЕЩИКАК ВЕЩНЫЕ ПРАВА

В последнее время в отечественной цивилистике наблюдается интерес к исследованию правового статуса лица, владеющего имуществом с целью последующего приобретения на него права собственности, при выполнении им условий, указанных в договоре или в законе <1>.

--------------------------------

<1> См.: Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М., 2004. С. 435 - 445; Останина Е.А. Сделки с отлагательным и отменительным условием как основание приобретения вещного права: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2007; Бенцианова Д.Б. Оговорка о сохранении права собственности за продавцом до оплаты товара // Актуальные проблемы гражданского права / Под ред. О.Ю. Шилохвоста. М., 2007. Вып. 8. С. 304 - 347; Смирнова М.А. Оговорка о сохранении права собственности за продавцом по российскому законодательству // Некоторые вопросы договорного права России и зарубежных стран: Сб. ст. аспир. и молод. уч. М., 2003. С. 7 - 19.

<2> Востребованность специального правового регулирования в области определения правового статуса будущих приобретателей недвижимости выступила предпосылкой высказываемых в отечественной цивилистике суждений: о введении особого вещного права в виде "ограниченного владения земельным участком" до приобретения управомоченным лицом права собственности (Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе), об особом статусе приобретателя предприятия в случае сохранения договором за продавцом права собственности до полной его оплаты или до наступления иных обстоятельств (Е.А. Суханов), а также о существовании некой "юридической привязки" субъекта и объекта, возникновении сложных правовых состояний, охарактеризованных "правоожиданием" (В.А.

Подобные "правоожидания" возникают в различных ситуациях. Например, у приобретателя вещи по договору купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий, в том числе и по оплате (ст. 491 ГК РФ), у покупателя предприятия с момента его передачи продавцом до перехода права собственности (п. 3 ст. 564 ГК РФ), а также участника договора долевого участия в строительстве до выполнения застройщиком условий договора (Закон об участии в долевом строительстве).

В связи с возникновением у будущего приобретателя некого переходного статуса, связанного с правом ожидания, возникают трудности в определении объема его прав и обязанностей относительно имущества, которым он владеет, отношений с собственником, выбора способа защиты. Представленная проблема связана с оборотом как движимых, так и недвижимых вещей, причем следует отметить, что в отношении последних она усугубляется, поскольку отсутствие публичной информации о наличии у лица права ожидания по причине неприменения принципа публичности (т.е. государственной регистрации) породило в практике различные "схемы" незаконных махинаций <1>.

--------------------------------

<1> В практике нередки случаи так называемой двойной продажи одного и того же объекта различным лицам. Основанием распространения таких случаев является отсутствие публичности возникновения права первого покупателя, а также "недобросовестных" продавцов, скрывающих факт совершения сделки купли-продажи от последующего покупателя. Существующие в законе механизмы защиты прав потерпевшей стороны не вполне эффективны, поскольку ст. 398 ГК РФ защищает лишь интересы того, кто первым стал владельцем вещи.

Сказанное обусловливает важность предложения, направленного на урегулирование отношений, возникающих в связи с правом ожидания, содержащегося в проекте Концепции о вещном праве. Авторы проекта Концепции о вещном праве предлагают признать за таким приобретателем субъективное вещное право на приобретение чужой недвижимой вещи в будущем, обладающее абсолютным характером и порождающее своеобразное состояние "ожидания" приобретения права собственности у управомоченного лица.

В настоящий момент подобное ограниченное вещное право не известно российскому гражданскому праву, и, более того, сущность категории права ожидания в отечественной цивилистике является малоисследованной. В связи с этим ее внедрение в российский правопорядок без серьезного анализа правовой природы данной категории, зарубежного опыта ее применения может породить на практике немало проблем.

В праве ряда развитых правопорядков (прежде всего Германии <1>, Австрии <2>, а вслед за ними - Венгрии <3>, Хорватии <4>, Греции <5>) проблема квалификации подобных отношений давно стала предметом исследований. В результате в правовой доктрине и правоприменительной практике была разработана правовая конструкция права ожидания (Anwartschaftsrecht <6>), которая, однако, прямо не закреплена в законодательстве. Но несмотря на это, большинство ученых склоняются к признанию за данной категорией статуса самостоятельного вещного и абсолютного права, предоставляющего управомоченному лицу владение, пользование и частичное распоряжение вещью (в виде уступки и залога), при наступлении определенных условий возможности приобрести право собственности преимущественно перед другими лицами, а в случае нарушения права требовать вещно-правовой защиты, в том числе против собственника. Правовое признание данной категории обосновывается конкретными экономическими потребностями имущественного оборота.

--------------------------------

<1> Forkel H.

<2> Schlegel R. Ausgewahlte Probleme zum Anwartschaftsrecht aus der Auflassung: zugleich ein rechtsvergleichender Beitrag uber den auBerbucherlichen Erwerb im osterreichischen Recht / Ralf-Oliver Schlegel. Frankfurt am Main; Berlin; Bern; New York; Paris; Wien: Lang, 1995.

<3> Sachenrecht in Europa: Systematische Einfuchrungen und Gesetzestexte / hrsg. von Christian v. Bar. B. 3. Griechenland, Portugal, Niederlande. 1999. Osnabruck. S. 202.

<4> Gavella N. Sachenrecht in Kroatien: Einfuhrung und Textubersetzung. Wien; Berlin, 2000. S. 98 - 99.

<5> Sachenrecht in Europa: Systematische Einfuchrungen und Gesetzestexte / hrsg. von Christian v. Bar. B. 3. Polen, Tschechien, Ungarn, 2000. S. 72 - 73.

<6> Перевод с нем. "право на ожидание" (Немецко-русский юридический словарь / Под ред. П.И. Гришаева и М. Беньямина. М., 2003. С. 39).

Нельзя не заметить следующего. В отличие от целей введения в российское право института приобретения чужой недвижимой вещи, которые, как видно из проекта Концепции о вещном праве, главным образом направлены на разрешение проблем в сфере защиты прав кредиторов (дольщиков) долевого участия в строительстве жилья через введение ограниченного вещного права, позволяющего дольщикам использовать вещные способы защиты, в зарубежной практике этот институт имеет более широкое применение <1>. Так, в начале XX столетия востребованность данного института обосновывалась необходимостью стимулирования развития различных форм залога и кредита <2>, в 80-е гг. - защиты прав кредиторов имущества, которое продано с оговоркой сохранения за продавцом права собственности. В настоящее время мировые финансовые и экономические проблемы заставили по-новому взглянуть на данное право и найти пути для нового стимулирования кредитных отношений в сфере оборота недвижимости, в которых предмет права ожидания должен быть реальной гарантией требований кредиторов, а не фикцией, удовлетворяющей интересы чаще всего лишь кредиторов первой очереди <3>.

--------------------------------

<1> Вместе с тем авторы проекта Концепции о вещном праве пишут о том, что в отечественном праве право приобретения чужой недвижимой вещи заменяют различные договорные обязательства: предварительный договор, договор купли-продажи будущей вещи, обещания дарения, договор аренды с правом выкупа и справедливо делают вывод, что использование данных обязательств не дает уверенности в приобретении вещного права в будущем (ч. 1 разд. "Право приобретения чужой недвижимой вещи").

<2> Как отмечают немецкие правоведы, интерес в практике к Anwartschaftsrecht возник в связи с развитием институтов лизинга, продажей техники, сельскохозяйственного скота.

<3> Berger F. Op. cit. S. 2 - 3.

<4> Banke B. Op. cit. S. 16.

Большая популярность Anwartschaftsrecht связана с его распространением при заключении договора купли-продажи с оговоркой сохранения за продавцом права собственности (Eigentumsvorbehalt - в немецком праве) (§ 158 ГГУ сделка с отлагательным условием). Как отмечают немецкие ученые, в отличие от прежнего правопорядка, в котором в случае невыполнения условия об оплате по договору о сохранении за продавцом права собственности продавец договора отступал, отказывался от покупной цены и требовал обратной передачи вещи, в нынешнем на первый план выступает интерес продавца в получении за нее денег. Сохранение за продавцом права собственности на проданную вещь гарантирует его от вмешательства третьих лиц и дает ему преимущества перед другими обеспечениями <1>. Институт Eigentumsvorbehalt развивался как средство обеспечения прав продавца на переданный покупателю товар с оплатой в рассрочку <2>. Поэтому был создан специальный механизм защиты интересов продавца вещи на основании оговорки, при котором в случае задержки платежа продавец приводит в исполнение оговорку на вещь (т.е.

--------------------------------

<1> Berger F. Op. cit. S. 1.

<2> Banke B. Op. cit. S. 16.

Необходимо подчеркнуть, что институт Anwartschaftsrecht является одним из наиболее дискуссионных в немецкой доктрине: относительно его природы существуют различные теории (отсутствия субъективного права у покупателя, а также признания за покупателем ограниченного вещного права, ограничения права собственности, теории залога права владения, "минуса" собственности, первой ступени собственности), о которых будет сказано далее.

Доминирующей выступила вещно-правовая теория признания за покупателем самостоятельного вещного права. В связи с этим относительно правового статуса приобретателя были выработаны важнейшие правила: 1) о предоставлении права подачи вещного иска приобретателем в отношении любого третьего лица, а также собственника; 2) о следовании данного права за вещью независимо от смены собственника, что не должно затрагивать интересов приобретателя; 3) о возможности распоряжения приобретателем вещью в виде уступки и залога (§ 1274 ГГУ (о залоге) и § 398 ГГУ (об уступке права)) <1>.

--------------------------------

<1> Ibid. S. 102.

Важно отметить, что наименование "Anwartschaftsrecht" является только родовым понятием для всего ряда юридических конструкций во всей области материального гражданского права, которые возникают в силу различных законных оснований. Права ожидания могут возникать в наследственном и семейном праве, например, право "последующего" наследника, право на будущую ренту, право ожидания патентообладателя <1>. Большое распространение Anwartschaftsrecht получил при обороте движимых вещей (транспортных средств, объектов производства и др.) как средство обеспечения оплаты товара.

--------------------------------

<1> Forkel H. Op. cit. S. 171. В немецком праве под последующим наследником понимают назначенное наследодателем лицо, которое становится наследником после того, как первоначально наследником было другое лицо (см. § 2100 ГГУ).

Вместе с тем не все из перечисленных прав предлагается признать в качестве субъективных вещных прав. По утверждению немецких ученых, в качестве вещных прав могут быть признаны права ожидания на недвижимость, поскольку именно у последних наиболее четко проявляются признаки вещного права: 1) "определенность" объекта права или, иначе, специальность (Spezialitatsprinzip), так как объекты недвижимости всегда являются индивидуально-определенными предметами (в отличие от движимых вещей (товаров), обладающих родовыми признаками); 2) абсолютный характер (Absolutheitprinzip), в силу которого покупатель вступает во владение и приобретает защиту по отношению ко всем другим лицам, включая собственника вещи; 3) публичность (Publizitatsprinzip), так как при отчуждении недвижимости вносится запись в Поземельную книгу, в связи с чем обеспечивается публичность возникающего права в отличие от отчуждения движимости <1>. Кроме того, считается, что субъективное вещное право приобретателя возникает только при заключении вещного договора и передачи вещи. В период между заключением обязательственного договора и вещного приобретатель имеет обязательственное право или "притязание на получение права в будущем" <2>.

--------------------------------

<1> Banke B. Op. cit. S. 103, 192.

<2> См. об этом подробнее: Василевская Л.Ю. Указ. соч. С. 438 - 439.

Поскольку в настоящее время содержание Anwartschaftsrecht считается определенным практикой и доктриной, то управомоченному лицу в период права ожидания (собственности) принадлежит правомочие владения и пользования (с момента передачи вещи), а также частичного распоряжения (что особенно важно для сохранения имущественной ценности вещи). При этом, несмотря на то что специальных норм об Anwartschaftsrecht как о вещном праве в законодательстве нет, возможность сделок с вещью, находящейся у приобретателя, на этом праве обосновывается § 1274 ГГУ (о залоге) и § 398 ГГУ (об уступке права) <1>. Данные сделки популярны в отношении и движимых, и недвижимых вещей, поскольку они стимулируют развитие бизнеса, так как, во-первых, позволяют приобрести вещь, не имея полной суммы денег (с рассрочкой и отсрочкой платежа), и, во-вторых, разрешают покупателю заложить приобретенное имущество для получения кредита.

--------------------------------

<1> Несмотря на то что в § 1274 и 398 ГГУ нет специальных положений о возможности отчуждения права покупателя вещи до возникновения права собственности, легитимность сделок залога и уступки права обосновывается исходя из содержания именно указанных параграфов (абз. 1 § 1274 ГГУ гласит: "Установление залогового права на право осуществляется по правилам о передаче права. Если для передачи права требуется передача вещи, применяются предписания 1205, 1206". В § 398 ГГУ предусмотрено: "Требование может быть передано кредитором другому лицу по договору с ним (уступка требования). С заключением договора новый кредитор занимает место прежнего кредитора").

На случай недобросовестности одной из сторон правоотношения, возникающего в связи с Anwartschaftsrecht, используются следующие механизмы защиты интересов участников этого правоотношения.

Во-первых, если покупатель в случае несостоятельности не в состоянии оплатить товар, то продавец после расторжения договора вправе изъять вещь из конкурсной массы на основании § 47 "Положения о несостоятельности". При этом продавец обязан вернуть в конкурсную массу часть оплаченной стоимости товара, за вычетом возможной суммы требования о возмещении ущерба в связи с использованием вещи и неисполнением условий купли-продажи. За продавцом сохраняется право требования исключения из описи имущества в случае ареста по финансовым обязательствам покупателя-должника, а также право признания его кредитором первой очереди.

Во-вторых, покупатель имеет возможность использования вещно-правовой и владельческой защиты, в том числе и против собственника.

В-третьих, кредиторы приобретателя, который признается непосредственным владельцем вещи, вправе прибегнуть к описи имущества должника и обращения взыскания на вещь согласно § 808 ГПУ. В свою очередь, продавец, предъявив иск (§ 771 ГПУ), может блокировать действия кредиторов должника и добиться объявления ареста недопустимым. Кредиторы, выплатив ему остаток покупной цены (§ 267 ГГУ), предотвращают судебное разбирательство, в связи с чем у покупателя возникает право собственности на вещь, а у кредиторов сохраняется имущественный арест вещи, который позволит кредиторам обратить на нее взыскание в случае ненадлежащего исполнения обязательств должником-покупателем <1>.

--------------------------------

<1> Banke B. Op. cit. S. 25; Василевская Л.Ю. Указ. соч. С. 422.

Виды Anwartschaftsrecht на земельный участок. Как уже отмечалось, в немецкой практике Anwartschaftsrecht нашло несколько сфер применения:

а) право, возникающее на основании договора купли-продажи с оговоркой сохранения права собственности за продавцом, - сделка с отлагательным условием (§ 158 ГГУ);

б) право кредитора ипотечного права после регистрации залога до возникновения обеспеченного требования (§ 1163 ГГУ) <1>;

--------------------------------

<1> Medikus. Burgerliches Recht, 21. Aufl. 2007. § 13.

в) право лица, обладающего преимущественным правом покупки земельного участка, с момента уплаты покупной цены, согласованной между покупателем (третьим лицом) и собственником земельного участка, до момента согласия покупателя, являющегося непосредственным владельцем (третье лицо), которое заявлено в регистрирующий орган, на регистрацию правомочного лица в Поземельной книге в качестве собственника (§ 1100 ГГУ);

г) право покупателя земельного участка с момента заключения и нотариального удостоверения вещного договора и до момента регистрации в Поземельной книге (§ 873 ГГУ) <1>;

--------------------------------

<1> См.: Schwab K.H, Prutting H. Sachenrecht. 32 Aufl. Munchen, 2006. S. 154 - 157; Vieweg K., Werner A. Sachenrecht. 3. Aufl. Koln; Munchen, 2007. S. 390 - 392; Венкштерн М. Основы вещного права // Проблемы гражданского и предпринимательского права Германии. М., 2001. С. 183. Кроме того, институт Anwartschaftsrecht весьма актуален в отношении приобретения движимых вещей: право непосредственного владельца движимой вещи до момента заключения вещного договора о передаче права собственности на нее (§ 929 ГГУ); право опосредованного владельца движимой вещи с момента заключения вещного договора до момента передачи вещи собственником (§ 930 ГГУ).

д) право застройщика на жилые и нежилые помещения по заявлению лица при приобретении права на земельный участок, на котором должен быть возведен жилой дом с момента заключения договора до передачи вещи (абз. 1 § 3 Закона о праве собственности на жилое помещение и праве длительного пользования жилой площадью от 15 марта 1951 г. (Wohnungseigentumsgesetz)) <1>.

--------------------------------

<1> Абзац 1 § 3 Закона о праве собственности на квартиру и право постоянного обитания от 15 марта 1951 г. (Wohnungseigentumsgesetz) устанавливает: "Общая собственность (§ 1108 ГГУ) на земельный участок может быть ограничена соглашением ее участников таким образом, что каждому участнику в порядке отступления от положений § 93 ГГУ предоставляется индивидуальное право собственности на определенное жилое помещение или на определенные нежилые помещения в здании, которое построено или должно быть построено на этом земельном участке".

В Германии предпринимались неоднократные попытки узаконения вещного характера данного права, однако эти попытки не увенчались успехом как по причине отсутствия единства взглядов среди правоведов, так и по причине сложности процедуры внесения поправок в ГГУ <1>.

--------------------------------

<1> Berger F. Op. cit. S. 50 - 53.

Вместе с тем потребность в легитимации права ожидания как самостоятельного вещного права обосновывается в праве ряда зарубежных стран - Хорватии, Венгрии, Греции. Причем, как правило, вещно-правовой характер придается праву ожидания при заключении договора о сохранении за продавцом права собственности до наступления определенных условий (Eigentumsvorbehalt). И здесь необходимо заметить, что сформировались две позиции относительно Eigentumsvorbehalt: согласно первой позиции этот институт рассматривается как вещное обеспечение надлежащего исполнения обязательства (Нидерланды <1>, Финляндия <2>), согласно второй наряду с обеспечительными функциями отмечается большая роль законного владения приобретателя, в результате чего предлагается его вещно-правовое оформление (Германия, Австрия, Венгрия, Хорватия, Греция).

--------------------------------

<1> Sachenrecht in Europa: Systematische Einfuchrungen und Gesetzestexte / hrsg. von Christian v. Bar. B. 3. Griechenland, Portugal, Niederlande. 1999. Osnabruck. S. 198 - 199.

<2> Sachenrecht in Europa: Systematische Einfuchrungen und Gesetzestexte / hrsg. von Christian v. Bar. B. 1. Danemark, England, Finnland, Schweden. S. 367.

Обозначенное соотношение права ожидания (Anwartschaftsrecht) и Eigentumsvorbehalt (оговоркой сохранения права собственности) отнюдь не случайно, оно прошло длительное историческое развитие. Поэтому для более глубокого проникновения в сущность Anwartschaftsrecht необходимо обращение к историческим корням данных институтов.

Генезис института приобретения вещи в будущем (Anwartschaftsrecht). В римском праве не существовало института продажи вещи с сохранением за продавцом права собственности. В случае продажи вещи с рассрочкой платежа у покупателя не возникало права собственности до полной оплаты вещи, и его правомочие рассматривалось по аналогии с наймом, при невыполнении условия покупатель истребовал вещь обратно. Данный институт в Риме назывался Lex commissoria (условная сделка) <1>.

--------------------------------

<1> Berger F. Op. cit. S. 47 - 50.

Вместе с тем римлянам был известен институт, при котором возможен был залог вещи, принадлежащей залогодателю не на праве собственности, а на обязательственном праве найма, обозначенный в дальнейшем пандектистами как "besitzlose Pfandrecht", т.е. "залог владения" <1>.

--------------------------------

<1> Ibid. S. 56.

При рецепции римского права немецкая пандектистика обратилась к рассмотрению проблем определения правового статуса приобретателя при продаже имущества с оговоркой сохранения права собственности за продавцом. Для этого необходимо было провести исследование четырех известных римлянам областей: владение и защита владения; передача права собственности, учение об условиях, право залога. В связи с этим было сформулировано несколько вопросов, главными из которых выступили следующие: фактическим или юридическим владельцем выступает приобретатель вещи по сделке с оговоркой; вещные или обязательственные правомочия он имеет; каким образом возникает право приобретателя купленной вещи: путем традиции либо соглашения; возможен ли "залог владения" у приобретателя вещи?

С течением времени данные вопросы были решены таким образом, что приобретатель был признан юридическим владельцем с возможностью вещно-правовой защиты, с приобретением права в результате традиции, с развитием залоговых отношений стал возможным и залог права владения <1>.

--------------------------------

<1> Berger F. Op. cit. S. 3 - 8.

Самой трудной материей оказалось римское учение о владении и защите владения. Как известно, римскими интердиктами защищалось только юридическое владение (собственника, залогодержателя, прекариста), а фактическое владение (нанимателя, поклажепринимателя, ссудополучателя) - нет. Это различие основывалось на том, что фактический владелец (detentor) хотел бы владеть вещью для другого и у него отсутствует "animus rem sibi habendi". Между тем при рецепции римского права возникли проблемы относительно внедрения в систему римских способов защиты владения известного в германских канонических отношениях иска под названием "Spolienklage" (action spoli), которое предоставляло защиту "обладания в собственном интересе" <1>, т.е. защищало владение нанимателя, арендатора и управомоченного на удержание вещи в обеспечении своих претензий. Считалось, что предоставление защиты фактическим владельцам соответствует экономическим потребностям и правовым воззрениям того времени <2>.

--------------------------------

<1> Ibid. S. 3 - 8; Дернбург Г. Пандекты. Вещное право / Под ред. А.Ф. Майендорфа. СПб., 1905. С. 52 - 55.

<2> Дернбург Г. Указ. соч. С. 54.

Поскольку фактическое владение не защищалось римскими интердиктами, то пандектистам для создания полноценной защиты следовало пойти по иному пути, нежели римское право. Это было сделано путем разработки теории "двойного держания", согласно которой лицо, передавшее владение имуществом в залог, аренду, наем, на хранение и т.п., становится посредственным владельцем (mittelbarer Bezitzer), а лицо, владеющее от имени другого лица, но в собственном интересе (фактический владелец), признается непосредственным владельцем (unmittelbarer Bezitzer) (§ 868 ГГУ). И тем и другим была предоставлена защита владения, в связи с чем Spolienklage утратил свое значение и после принятия ГГУ был исключен из судебной практики <1>.

--------------------------------

<1> Дернбург Г. Указ. соч. С. 54.

Существование данного иска дало повод современным немецким исследователям увидеть его связь с признанием владения приобретателя с момента передачи вещи до перехода к нему права собственности субъективным правом. При этом предполагается, что защита владения нанимателя и ссудополучателя могла иметь петиторную природу, а это означает, что им защищалось право владельца, а не фактическое состояние. Но и такой подход дискутировался в доктрине, поскольку утверждение о вещном характере права владельца не отвечает принципу numerus clausus (закрытый список вещных прав, определяемый только законом) <1>. Поэтому основной трудностью в признании правового положения приобретателя вещи в будущем выступило (еще до принятия ГГУ) опасение нарушить указанный принцип <2>.

--------------------------------

<1> Berger F. Op. cit. S. 4 - 5.

<2> Ibid. S. 12 - 17.

Вместе с тем нужды гражданского оборота и широкие полномочия судов в деле формирования новых институтов, адекватная практике теоретическая аргументация вещного характера Anwartschaftsrecht обосновали возможность исключения из принципа numerus clausus <1>.

--------------------------------

<1> Возможность допущения подобных исключений наглядно демонстрируют положения авторитетных немецких учебников о вещном праве, в которых Anwartschaftsrecht назван в качестве самостоятельного права в системе вещных прав (Schwab K.H., Prutting H. Op. cit. S. 154 - 157; Vieweg K., Werner A. Op. cit. S. 390 - 392; Westermann H. Sachenrecht. 7 Aufl. Heidelberg. S. 37 - 39).

Правовая природа права приобретения вещи в будущем (Anwartschaftsrecht). Как уже отмечалось, правовая природа права на приобретение вещи в будущем породила в немецкой правовой доктрине достаточно оживленные споры. Ряд правоведов отказывались признавать за приобретателем вещи субъективное право вообще, полагая, что у него возникает только несколько правомочий <1>. То есть мнения относительно сущности права ожидания разделились: одни правоведы признавали за этими правами качество субъективного права, другие - отрицали.

--------------------------------

<1> Отрицание в структуре правомочий владельца наличия субъективного гражданского права обосновывалось по-разному, например, известно выражение, характеризующее это право как "зародыш (эмбрион) права собственности", как промежуточное состояние (Oertmann) (см. об этом: Forkel H. Op. cit. S. 135 - 136).

Доминирующей стала теория признания за приобретателем субъективного права. При этом следует заметить, что существует множество различных концепций относительно сущности этого права. Основополагающей является позиция признания правомочий владельца как прав, обладающих вещным характером (dingliches Anwartschaftsrecht) <1>. Но были высказаны также мнения о том, что статус владельца обладает характером ограниченной собственности (Eigentumsbeschrankung), разделенной собственности (geteiltes Eigentum), сособственности (Miteigentum) <2>. Высказывались суждения о признании за данным правом "минуса" права собственности (термин Федерального суда Германии) и "залога вещи, находящейся во владении" (besitzlosen Pfand), что основывалось на том, что сохранение за продавцом права собственности является близким залогу с передачей вещи залогодателю <3>.

--------------------------------

<1> Berger F. Op. cit. S. 29 - 31.

<2> Ibid. S. 28 - 29.

<3> Обзор взглядов см. также: Banke B. Op. cit. S. 192.

Наиболее важными аргументами против признания вещного действия Anwartschaftsrecht при сохранении за продавцом права собственности выступают следующие. Первым надо назвать довод о том, что принцип numerus clausus не допускает "дополнительное" вещное право <1>. Другое возражение опирается на то, что речь идет о вещном праве, условия существования и содержание которого полностью зависят от обязательственного договора, а не закона (как это предусматривает принцип принудительной фиксации содержания (Typenfixierung)). Следует заметить, что в последнее время подобные суждения все реже встречаются в доктрине и судебной практике, но они настолько веские, что до сих пор препятствуют законодательному оформлению Anwartschaftrecht в качестве вещного права.

--------------------------------

<1> Ibid. S. 194 - 195.

Anwartschaftrecht в немецкой судебной практике. Большое влияние на формирование вещно-правовой конструкции Anwartschaftrsecht оказала судебная практика Германии.

Весьма противоречивые мнения в отношении этого права высказывались на протяжении всего XX в. В начале столетия судебная практика вовсе отрицала вещный характер Anwartschaftsrecht со ссылками на закрытый перечень вещных прав; это право как конструкция рассматривалось верховным судом и судами земель по-разному: в виде "обремененной собственности" (belasteten Eigentums), "минуса собственности" (Wenigerdes Eigentum), а также как "первой ступени права собственности" (Vorstufe des Eigentums).

Впоследствии несколько судов сделали шаг вперед в признании за владельцем вещного права, передающегося по наследству и передаваемого по сделкам, а также допускающего арест. Уже в 1927 г. Верховный суд признал "ожидаемые права" в качестве самостоятельного права, а в 60-е гг. в судебной практике утверждается подход, по которому Anwartschaftsrecht является абсолютным правом, имеющим тот же законный характер, что и право собственности <1>.

--------------------------------

<1> Berger F. Op. cit. S. 32 - 33.

Таким образом, единая позиция относительно Anwartschaftsrecht сложилась в судебной практике только во второй половине прошлого века.

Место Anwartschaftsrecht в системе ограниченных вещных прав. Известно, что традиционным для пандектного права выступает деление вещных прав на право пользования (Nutzungsrechte), право приобретения чужой вещи (Erwebsrechte), право на реализацию (распоряжение) чужой вещи (Verwaltungsrechte). Anwartschaftsrecht является правом приобретения вещи в будущем, и немецкие правоведы определяют его место в системе ограниченных вещных прав в группе Erwebsrechte, т.е. прав приобретения чужой вещи <1>.

--------------------------------

<1> O. Gierke относил к группе вещных прав ожидания (dingliches Anwartschaftsrecht), право ожидания наследника старонемецкого права (Erbenwartrecht des alteren deutschen Rechts), права ожидания на лен (anwartschaftsrechtlichen rechte an Lehen), права последующего наследника (Recht des Nacherben) (см.: Gierke O. Op. cit. S. 601 - 602).

Вместе с тем Anwartschaftsrecht серьезно отличается от прав, содержащихся в группе прав приобретения чужой вещи (например, от преимущественной покупки), тем, что оно связано с передачей приобретателю владения, а также правомочий пользования и частичного распоряжения вещью. Наличие указанных правомочий у владельца выступило предпосылкой для формулировки еще одного подхода, согласно которому Anwartschaftsrecht в отношениях с Eigentumsvorbehalt (оговоркой сохранения права собственности за продавцом) представляет собой смесь всех трех типов вещных прав, так как покупатель дополнительно должен получать владение и возможность использования вещи наряду с гарантированным будущим приобретением собственности <1>.

--------------------------------

<1> Banke B. Op. cit. S. 101. Другие правоведы выносят Anwartschaftsrecht за пределы указанной классификации (см.: Schwab K.H., Prutting H. Op. cit. S. 7).

Соотношение Anwartschaftsrecht с правом преимущественной покупки (Vorkaufsrecht). По мнению немецких юристов, несмотря на схожесть целей права ожидания и права преимущественной покупки, направленных на приобретение вещи при наличии определенных условий, эти родственные институты существенно различаются.

Во-первых, право ожидания всегда подразумевает условие, которое должно наступить в будущем и с которым связывается возникновение права собственности (например, государственная регистрация права, полная оплата стоимости вещи). И напротив, при преимущественном праве покупки условие, которое состоит в заключении договора с третьим лицом, является основанием реализации права преимущественной покупки.

Во-вторых, условие реализации права преимущественной покупки, в отличие от упомянутого условия права ожидания, влечет не приобретение права собственности, а лишь предоставляет право на требование о передаче вещи в собственность <1>.

--------------------------------

<1> Gierke O. Op. cit. S. 771.

Соотношение Anwartschaftsrecht с секундарными правами (Gestandulgsrechte). Несмотря на то что в доктрине высказываются суждения о сходстве Anwartschaftsrecht с секундарными правами (поскольку оба направлены на возникновение другого права), считается, что основания для их отождествления отсутствуют.

Право ожидания отличается от секундарного права тем, что первое допускает уступку по договору цессии, передачу в залог. Кроме того, право ожидания гарантирует приобретение, а секундарное - ставит приобретение в зависимость от деятельности приобретателя. Для права ожидания также характерно то, что владелец вещи приобретает ее непосредственно, путем осуществления собственного действия, без дополнительного (промежуточного) заключения договора.

Соотношение Anwartschaftsrecht с ипотечным правом. Управомоченное лицо, обладающее Anwartschaftsrecht, так же как и залогодержатель относительно прав кредитора по закладной при ипотеке, обладает возможностью вещно-правовой защиты и обращения взыскания на имущество. В связи с этим в немецкой доктрине была высказана идея о характеристике Anwartschaftsrecht как залога без владения.

Вместе с тем названные права существенно различаются, и противники указанного отождествления отмечают, что при установлении ипотеки ипотечный кредитор не преследует цели приобретения в будущем права собственности; на него не возлагается обязанность по выполнению условия как на приобретателя при Anwartschaftsrecht; он не выступает стороной договора купли-продажи. Кроме того, залог в отличие от права ожидания всегда носит акцессорный характер, т.е. является дополнительным обязательством к основному договору (например, договору купли-продажи) <1>.

--------------------------------

<1> Banke B. Op. cit. S. 10.

Подводя итог изложенному, можно заключить, что Anwartschaftsrecht в немецком праве представляет собой сформировавшийся и востребованный частноправовой институт, хотя отсутствие правового регулирования оставляет открытыми многие вопросы <1>. Несложно заметить то, что существование Anwartschaftsrecht обусловлено национальными особенностями институтов немецкого гражданского права, которые существенно отличаются от институтов российского частного права. В частности, большое влияние на Anwartschaftsrecht оказало наличие в немецком праве институтов вещного договора, предварительной записи, секундарных прав, принципа абстракции, широких возможностей при использовании залогового права, группы вещных прав преимущественного приобретения чужой вещи. Значительные отличительные особенности института Anwartschaftsrecht очевидны, и это, на наш взгляд, препятствует прямому заимствованию этого института (равно как и введению в российское право многих из перечисленных конструкций). Поэтому при введении института права ожидания в отечественную систему, с одной стороны, следует учитывать зарубежный опыт применения данного института, с другой - необходим поиск баланса между отечественными категориями вещного права, которые соприкасаются с правами ожидания, и сходными зарубежными институтами.

--------------------------------

<1> В частности, в литературе отмечаются проблемы, возникающие с регистрацией права при отчуждении вещи, находящейся на Anwartschaftsrecht, проблемы защиты прав продавца и кредиторов покупателя (см.: Schlegel R. Op. cit. S. 25 - 35).

Рецепция категории права ожидания российским правом. Обратившись к российскому праву, следует сказать о том, что отечественный законодатель не рассматривает правомочия приобретателя ("будущего собственника") в отношении приобретаемой вещи в качестве элементов самостоятельного субъективного (вещного или обязательственного) права на данную вещь. Эти правомочия составляют права и обязанности относительного правоотношения, вытекающие из договора. Между тем современная судебная практика свидетельствует о недостаточности подобного правового регулирования и обосновывает необходимость расширения прав "будущих собственников" при вступлении во владение вещью как в сфере пользования, распоряжения, так и защиты.

В российской цивилистике сформировался ряд подходов к определению статуса "будущего собственника" в виде некой "юридической привязки" субъекта и объекта <1> или возникновения "правообразовательного правомочия" <2>, которые не позволяют рассматривать приобретателя ("будущего собственника") в качестве носителя самостоятельного права. При этом гражданское законодательство регулирует статус "будущих собственников" без учета особенностей правового регулирования отношений, связанных с оборотом недвижимости. В частности, статьи ГК РФ о купле-продаже в рассрочку (ст. 489), в кредит (ст. 488), с сохранением права собственности за продавцом (ст. 491) закрепляют лишь общие положения, распространяющиеся на продажу товаров, без учета деления на движимые и недвижимые; предусматривают средства защиты продавца при нарушении обязательств покупателем; не характеризуют статус покупателя (приобретателя) при передаче ему вещи до перехода права собственности <3>.

--------------------------------

<1> Лапач В.А. Система объектов гражданских прав. М., 2002. С. 158 - 165.

<2> Останина Е.А. Указ. соч. С. 8 - 9.

<3> Хотелось бы отметить, что в связи с распространением договоров о купле-продаже незавершенного строительства и долевого участия в строительстве Законом от 3 января 1967 г. N 67-3 в ФГК была включена новая глава - гл. III-1 "О купле-продаже строящейся недвижимости". Вместе с тем французская цивилистическая доктрина не рассматривает права покупателя строящейся недвижимости в качестве вещных по образцу Anwartschaftsrecht (см.: Французский гражданский кодекс: Учеб.-практич. комментарий. М., 2008. С. 555 - 557).

Подобное правовое регулирование в условиях стремительного развития рынка недвижимости представляется явно недостаточным, порождает негативные последствия. В связи с этим судебные органы исходя из цели защиты интересов прав лица, субъективные права которого были нарушены, вынуждены были обратить внимание на фигуру приобретателя ("будущего собственника"), характеризуя его статус как статус законного владельца.

В частности, Пленум ВАС РФ сформулировал следующее правило: до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. При этом Пленум обратил внимание арбитражных судов на то, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем; в случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав") <1>.

--------------------------------

<1> В литературе высказываются суждения о том, что установление запрета на распоряжение имуществом, сформулированное п. 14 Постановления ВАС РФ от 25 февраля 1998 г., непригодно для закрепления в качестве общего правила, поскольку это вызовет дисбаланс, чрезмерно ограничив собственника (см.: Ломидзе О.Г. Обязательственные права на вещи // Журнал российского права. 2005. N 10; СПС "КонсультантПлюс").

Таким образом, судебной практикой введена фигура "законного владельца" и установлен запрет на распоряжение им имуществом.

Сказанное позволяет говорить о двух возможных путях развития ситуации. Первый путь предполагает, что "правоожидающее" состояние будет признано в качестве фактического владения, т.е. приобретателю ("будущему собственнику") будет отказано в признании за ним вещного или обязательственного права на недвижимость, с возможностью предоставления ему владельческой (поссесорной защиты). Второй - определение статуса приобретателя в качестве субъекта абсолютного (вещного) права, подобно Anwartschaftsrecht.

Следуя сложившимся в отечественной практике применения норм о недвижимости тенденциям, можно предположить то, что признанием за "будущим собственником" только фактического владения не решит проблемы, поскольку это не приведет к публичности указанного "правоожидающего" состояния.

В силу сказанного более правильным представляется второй путь, согласно которому права будущего собственника в случаях, указанных в законе, будут признаны вещными правами.

Важно подчеркнуть, что в проекте Концепции о вещном праве "право приобретения чужой недвижимой вещи" предложено признать вещным правом. В разд. IV "Законодательство о вещных правах" Концепции развития гражданского законодательства это предложение сохранилось: 1) право приобретения чужой недвижимой вещи определено как особое вещное право, которое может предполагать приобретение на вещь как права собственности, так и иного вещного права; 2) круг таких вещных прав должен быть исчерпывающим образом определен ГК РФ; 3) объектом права приобретения чужой вещи (права на чужую вещь) может быть только недвижимость, право на которую уже зарегистрировано в ЕГРП за лицом, обязанным передать эту вещь (вещное право на нее) своему контрагенту <1>; 4) основанием возникновения данного права является договор и т.д. (п. п. 9.2, 9.3).

--------------------------------

<1> В Концепции предлагается допустить в исключительных случаях установление права приобретения еще не построенного объекта недвижимости через право приобрести земельный участок (право на земельный участок), на котором этот объект будет возводиться. При этом имеется в виду, что в соответствии с конструкцией "единого объекта" обладатель прав на земельный участок приобретет аналогичные права в отношении того, что будет возведено на данном участке. Таким образом, право приобретения чужой вещи может быть использовано для обеспечения прав участников долевого строительства, которые через право приобретения земельного участка получат гарантии приобретения аналогичного права в отношении возводимого объекта недвижимости.

Таким образом, можно говорить о том, что появление в российском гражданском праве категории, именуемой "право приобретения чужой недвижимой вещи", является следствием "влияния" рассмотренной ранее категории Anwartschaftsrecht (право ожидания). С учетом этого думается, что предложенная в Концепции развития гражданского законодательства конструкция "право приобретения чужой недвижимой вещи" в дальнейшем может найти более широкое применение (см. сферы применения прав ожидания), поскольку имеется ряд других схожих ситуаций, в рамках которых права "будущего приобретателя" могли бы быть охарактеризованы как вещные права.

Перспективы развития института "приобретения чужой недвижимой вещи в будущем" в российском праве. Регламентация данных прав как вещных требует решения ряда принципиальных вопросов, которые в немецком праве, по сути, уже нашли свое разрешение применительно к правам ожидания.

Прежде всего следует обозначить преимущества прав приобретения чужой недвижимой вещи в качестве вещных прав по сравнению с характеристикой их как обязательственных прав и фактического владения. Преимущества признания права приобретения чужой недвижимости вещным правом состоят в том, что оно:

- наделяет управомоченное лицо правомочием владения, пользования и частичного распоряжения вещью;

- не влечет изъятие вещи из оборота (и уменьшение ее имущественной ценности);

- предоставляет вещно-правовую защиту "будущему собственнику", что позволит восстановить нарушенное владение; правомочие следования защищает интересы приобретателя;

- требует его регистрации, что будет способствовать охране интересов приобретателя, продавца, а также всех третьих лиц - потенциальных покупателей.

В то же время характеристика данного права как обязательственного права (имеющая место в настоящее время) не предоставляет подобных гарантий.

Право приобретения чужой недвижимой вещи в качестве вещного права обладает особой значимостью в следующих случаях:

- при передаче приобретателю предприятия до перехода права собственности <1> (п. 3 ст. 564 ГК РФ);

--------------------------------

<1> Здесь следует отметить, что в подразд. 3 "Объекты гражданских прав" разд. II "Общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации" Концепции развития гражданского законодательства предлагает исключить из ст. 132 ГК РФ признание предприятия в целом недвижимостью и проработать вопрос о включении в ГК РФ нового объекта недвижимого имущества - технологического имущественного комплекса недвижимости (п. 3.4).

- при купле-продаже с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий, в том числе по оплате (ст. 491 ГК РФ);

- при совершении сделки с отлагательным условием, т.е. с условием о переходе права собственности после наступления определенного условия, относительно которого неизвестно, наступит оно или нет (п. 1 ст. 157 ГК РФ);

- при заключении договора относительно вещи, которая будет создана в будущем (п. 2 ст. 455 ГК РФ);

- для участников договора долевого участия в строительстве (Закон об участии в долевом строительстве);

- при дарении вещи в будущем (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

В связи со сказанным право приобретения чужой недвижимой вещи может получить следующую характеристику.

Во-первых, о вещно-правовом характере права приобретения чужой недвижимой вещи можно говорить при условии введения государственной регистрации указанного права, которое позволит заинтересованным лицам получать достоверную информацию о наличии обременений и существенно сократит различного рода махинации в виде "двойной продажи" объектов недвижимости.

Во-вторых, исходя из задач охраны интересов сторон договора купли-продажи в качестве вещного права может быть признано только право покупателя вещи с оговоркой сохранения права собственности за продавцом до наступления определенных условий (подобно немецкому Eigentumsvorbehalt), например при продаже вещи с условием об оплате в кредит или в рассрочку.

Вместе с тем нельзя относить к вещным правам право покупателя на приобретенную недвижимую вещь с момента заключения договора (и (или) принятия вещи во владение) до государственной регистрации права собственности на эту вещь в условиях, когда в договоре отсутствует специальная оговорка о сохранении права собственности за продавцом. Дело в том, что стороны обязаны совершить действия, направленные на регистрацию права собственности, и наличие у покупателя не вещного права на недвижимость, а только права требования, вытекающего из договора, является фактором, стимулирующим стороны договора в отношении государственной регистрации права собственности <1>.

--------------------------------

<1> Нельзя забывать и о том, что согласно п. 3 ст. 551 ГК РФ покупатель в случае уклонения другой стороны от регистрации может обратиться в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности.

Иная ситуация возникает при продаже вещи с условием сохранения права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенного условия. Учитывая, что на практике имеют место договоры, по которым строительные компании продают жилые и нежилые помещения с рассрочкой платежа, сохраняя за собой права собственности на весьма длительный срок (10 или 15 лет), возникает вопрос: какой правовой статус имеет покупатель в течение данного периода?

Думается, что здесь речь должна идти именно о вещном праве покупателя (с разрешением ограниченного распоряжения объектом такой сделки в виде залога для получения банковского кредита (с согласия собственника) с целью уплаты продавцу стоимости купленной недвижимости). Но это допустимо лишь при соблюдении ряда условий. Первым условием является установление процедуры очередности должников. Образцом, возможно, может служить процедура, известная немецкому правопорядку об очередности кредиторов в случае обращения банком взыскания на заложенное имущество (безусловно, первым кредитором должен выступать собственник вещи (т.е. продавец), а далее - другие кредиторы). Вторым условием должно стать ограничение размера выдаваемого кредита под залог подобной недвижимости суммой, равной стоимости невыплаченного долга продавцу. Третьим - установление целевого назначения такого кредита: погашение долга покупателя перед продавцом. Разрешение ипотеки объекта, на которое установлено право приобретения чужой недвижимой вещи, защитит и интересы приобретателя (с выплатой долга он становится собственником недвижимости), и интересы продавца.

Наряду с рассмотренными случаями хотелось бы обратить внимание на существование ряда ситуаций, в которых у управомоченного лица в отношении вещи, находящейся во владении, также возникает право ожидания. Речь идет о правах лиц в период течения срока приобретательной давности и правах лиц, ожидающих возникновение права собственности на бесхозяйную недвижимую вещь. Отличие обозначенных ситуаций от ситуаций возникновения права приобретения чужой недвижимой вещи очевидны: отсутствие сделки как основания возникновения права собственности, отсутствие собственника вещи. Но и сходство этих ситуаций налицо: имеется лицо, желающее приобрести право собственности, интересы которого требуют вещно-правовой защиты (а при приобретательной давности и подлежат защите). При этом неопределенность статуса названных лиц не позволяет включить подобный объект в гражданский оборот, и в период "правоожидания" владелец вещи не может полностью использовать экономический потенциал и полезные свойства вещи при том, что он несет риск вложения затрат, например на ремонт.

Существуют обстоятельства, когда признание ограниченного вещного права за владельцем в период "правоожидания" представляется важным с позиций защиты интересов значительного круга лиц: в отношении коммунально-бытовых объектов, объектов электроэнергетики, жизнеобеспечения населения, которые по тем или иным причинам получили статус бесхозяйных. Здесь необходимо возложение на управомоченное лицо как "бремени" (в виде необходимости содержания вещи и исполнения налоговых обязанностей), так и "блага" (в виде владения, пользования и возможности залога имущества), что допустимо при условии государственной регистрации такого права (в случаях, предусмотренных законом и в принудительном порядке) <1>.

--------------------------------

<1> Отсутствие государственной регистрации добросовестного владения при приобретательной давности и для бесхозяйного имущества критикуется в литературе (см.: Латыев А.Н. Регистрация прав на недвижимое имущество и владение: соотношение и влияние на оборот недвижимости // Объекты гражданского оборота: Сб. ст. / Отв. ред. М.А. Рожкова. М.: Статут, 2007. С. 444).

Подводя итог, можно утверждать, что сформировавшаяся на сегодняшний день правоприменительная практика не исключает возможности введения права приобретения чужой недвижимой вещи как ограниченного вещного права. Поскольку большинство норм гражданского права регулируют продажу имущества с условием приобретения вещи в будущем, без учета особенностей правового режима недвижимости, данный пробел должен быть устранен при совершенствовании ГК РФ, поскольку о необходимости законодательного закрепления этого права, используя слова И.А. Покровского, "заговорили потребности оборота" <1>.

--------------------------------

<1> Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. М., 1998. С. 196.