Договор аренды

Аренда позволяет фирме получить требуемые средства производства без их покупки.

Отношения аренды оформляют договором согласно которому собственник имущества (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) право пользования имуществом на определенный период за арендную плату.

В арендном договоре устанавливаются следующие основные обязательства: срок аренды, размер арендной платы, сроки платежей арендной платы, обязательства по обслуживанию арендованного имущества, условия для арендатора по завершении срока аренды.

Срок аренды определяет время в течение которого арендодатель использует имущество арендатора. Срок краткосрочный аренды меньше срока экономической жизни имущества. При долгосрочной аренде срок аренды составляет не меньше 75% срока экономической жизни имущества.

Размер арендной платы включает обязательства по обслуживанию арендованного имущества и величину процентного дохода арендодателя.

В случае операционной аренды арендодатель оплачивает эксплуатационные расходы (наладка, ремонт и др.), страховку и налоги на имущество. Операционную аренду относят к краткосрочной отменяемой аренде, погашаемой в соответствии с уведомлением арендодателя. В случае операционной аренды, арендодатель с тем, чтобы возместить инвестиции и эксплуатационные издержки неоднократно сдает имущество в аренду. Такой вид отношений возникает, например, при сдаче в аренду офисной площади, конторской и вычислительной техники.

При операционной аренде арендатор может расторгнуть договор, поэтому риск устаревания имущества несет арендодатель. Такая аренда оправдана, когда требуется использовать имущество за небольшой промежуток времени или, если арендодатель прогнозирует быстрый моральный износ оборудования. Арендатору краткосрочная аренда выгодна, когда оборудование требуется ему на короткий промежуток времени

Капитальная или финансовая аренда не позволяет арендатору расторгнуть договор без возмещения убытков арендодателю и действует на протяжении срока соизмеримого с временем экономической жизни имущества.

Финансовая аренда (лизинг) выступает источником финансирования, так как получив оборудование арендатор освобожден от необходимости его оплаты. Обязательства арендатора заключаются в осуществлении арендных платежей в пользу арендодателя. Движение денежных потоков по лизингу и займу схожи. И в том и в другом случае фирма получает денежные средства, которые погашает через определенный срок.

При финансовой аренде весь риск берет на себя арендатор. Провал или успех его деловых операций мало зависит от используемых инструментов финансирования.

По окончании аренды арендодатель получает имущество по остаточной стоимости.

При использовании чистой аренды эксплуатационные расходы, страховка и налоги на имущество выплачивает арендатор. Этот долгосрочный вид неотменяемой аренды требует арендных платежей до окончания срока аренды. Если арендодатель обязуется обслуживать, страховать и выплачивать все налоги на имущество, то такое соглашение называют договором о полном обслуживании.

Срок арендных платежей может устанавливаться раз в месяц, квартал, год и с использованием аванса.

По завершении срока аренды в договоре установлены условия пролонгации аренды, выкупа арендованного имущества в собственность арендатора и другие.

Процентный доход арендодателя оценивается ставкой процента к стоимости арендованного имущества. Уровень годовой ставки процента должен позволить арендодателю возместить стоимость принадлежащего ему имущества и получить доход.

Способы финансирования аренды

По способу финансирования различают прямую аренду, продажу с последующей арендой, аренду с использованием кредита.

Прямая аренда возникает, если арендодатель приобретает право на аренду имущества у производителей оборудования.

Если арендодатель покупает имущество у пользователя, а затем сдает его пользователю в аренду, говорят о продаже с последующей арендой. В этом случае фирма-арендатор получает денежную сумму за оборудование и право на его аренду в обмен на право собственности.

Аренда с использованием кредита (финансовый лизинг) применяется, когда дорогостоящее оборудование требует больших инвестиционных затрат. В этой форме финансирования аренды участвуют не только арендатор и арендодатель, но еще и кредитор. Механизм отношений между участниками при осуществлении аренды с использованием кредита представлен на рис.2.

	Фирма - арендатор

1 – выбор имущества, 2 – подготовка документов, 3 – подписание арендного договора, 4 - получение кредита, 5 - оплата имущества, 6 – поставка имущества.

Рис.4.2. Механизм арендных отношений.

В рассмотренной схеме арендатор, получив в пользование активы, обязан осуществлять периодические арендные платежи как и в других формах аренды. Арендодатель превращается в заемщика, поскольку оплачивает собственными средствами только часть имущества, приобретаемого у фирмы поставщику.

Преимущества аренды

Основное достоинство аренды для арендатора заключается в том, что можно пользоваться имуществом не покупая его.

По договору аренды о полном обслуживании арендатор получает все требуемые эксплуатационные услуги, стоимость которых включается в арендную плату. Большинство арендодателей обладают хорошим потенциалом для оказания таких услуг на высоком уровне.

Краткосрочная аренда позволяет арендатору расторгнуть договор и переложить риск преждевременного морального износа оборудования на арендодателя, который лучше разбирается в вопросах технического совершенствования оборудования.

Арендодатель, оставаясь собственником имущества, вычитает амортизацию из облагаемой налогом прибыли, получая преимущества налоговой защиты.

Ускоренная амортизация активов при их аренде позволяет фирме снизить налог на прибыль. Если фирма при составлении отчета для налоговой инспекции начисляет ускоренную амортизацию, а практически использует лимитный метод начисления, она может существенно сократить налог на прибыль.

Арендатор, для того, чтобы воспользоваться налоговой защитой по амортизации, арендатор может маскировать под аренду скрытую покупку. Этого можно достичь, если после аренды ему предоставлена возможность купить оборудование за символическую цену в 1 р. При такой форме продажи в рассрочку арендатор может вычесть амортизацию и процентный доход арендодателя при расчете налогооблагаемой прибыли.

Если правила бухгалтерского учета не требуют отражения финансирования аренды в отчетах фирмы, то финансовый лизинг выступает забалансовым источником финансирования. В этом случае фирма добавляет к своей финансовой отчетности краткие сведения об арендных обязательствах, а ее балансоый отчет не включает финансовых обязательств по аренде. Такая практика преуменьшает действительный уровень финансовой зависимости фирмы, расширяет ее кредитоспособность, установленную по данным бухгалтерской отчетности.

При привлечении займов фирме приходится согласиться с гарантийными обязательствами кредитных договоров. Используя в качестве альтернативного финансирования аренду фирма может обойти гарантийные ограничения.