2. Залог

Суть залога заключается в том, что залогодержатель в случае неисполнения должником своих обязательств получает возможность удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества, обратив на него взыскание, преимущественно перед другими кредиторами (п.

Залог, ЯВЛЯЯСЬ одним из способов обеспечения исполнения обязательства, выступает в роли акцессорного (дополнительного к основному) обязательства. Однако залогу присущи отдельные элементы не обязательственного, а вещно-право-вого характера. Можно выделить следующие черты, позволяющие рассматривать залог в качестве вещно-правового способа обеспечения исполнения обязательств:

во-первых, объектом залоговых сделок, как и объектом вещных прав, является имущество;

во-вторых, для залога характерно свойство вещных прав — право следования: залог сохраняет силу на все время действия ОСНОВНОГО обязательства, даже если изменился субъект права собственности (либо иного вещного права) на предмет залога, то есть право следует за вещью;

в-третьих, залогодержатель, равно как и собственник, вправе прибегнуть к вещно-правовым способам защиты своего права (при нарушении правомочий владения и пользования — виндикация, при нарушении права пользования — не-гаторный иск).

В зависимости от предмета залога можно выделить следующие его виды:

залог недвижимого имущества;

залог движимого имущества;

залог прав.

Каждый из этих видов залога на сегодняшний день регулируется различными правовыми актами. К залогу недвижимого имущества применяются нормы ФЗ РФ «Об ипотеке». Нормы ГК РФ и Закона РФ «О залоге» к данным правоотношениям применяются в части, не противоречащей ФЗ «Об ипотеке».

Российское законодательство предусматривает два основания возникновения права залога — закон и договор (ст. 334 ГК РФ и ст. 1 Закона РФ «Об ипотеке»). Возникновение права залога закон связывает с моментом заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое подлежит передаче залогодержателю, — с момента передачи этого имущества (реальная сделка), если иное не предусмотрено договором о залоге (ст. 341 ГК РФ).

Для возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости одного только заключения договора о залоге недостаточно. Закон РФ «Об ипотеке» в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава, то есть связанной системы юридических фактов. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация залога. Договор залога недвижимости считается заключенным с момента его государственной регистрации. Конкретное содержание юридического состава зависит от предмета залога и от формы основного договора, в обеспечение которого устанавливается залог.

Сторонами залогового правоотношения являются:

залогодатель — лицо, которое передает свое имущество в залог;

залогодержатель—лицо, принимающее в залог имущество залогодателя с целью обеспечения исполнения обязательства.

Залогодателем, согласно закону (п. 1 ст. 335 ГК РФ), может быть как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо. Характер отношений третьего лица, обременившего свое имущество залогом в обеспечение исполнения основного обязательства, и должника основного обязательства абсолютно не влияет на права кредитора основного обязательства в отношении заложенного третьим лицом имущества.

Залогодержатель — это всегда кредитор основного обязательства.

Залогодержатель при возникновении оснований обращения взыскания на предмет залога вправе получить удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества (предмета залога), независимо от того, в чью пользу (залогодателя или залогодержателя) ОНО было застраховано. Исключение из этого правила наступает при ситуации, когда утрата или повреждение заложенного имущества произошли по причинам, за которые залогодатель несет ответственность (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Из этого правила следует обязанность сторон залоговой сделки страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения (п. 1 ст. 343 ГК РФ).

Данная обязанность возлагается на ту сторону залоговой сделки, у которой находится предмет залога. Таким образом, при закладе страхователем выступает залогодержатель, при собственно залоге страхователем будет залогодатель. Если полная стоимость заложенного имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, страхование имущества производится на сумму не ниже размера, обеспечиваемого залогом требования. Независимо от того, кто является страхователем заложенного имущества, плательщиком страховых премий всегда должен быть залогодатель.

В соответствии с п. 1 ст. 344 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения заложенного имущества несет залогодатель, если иное не предусмотрено договором о залоге. Данное правило будет действовать даже тогда, когда предмет залога находится у залогодержателя, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Залогодержатель несет ответственность за гибель или повреждение заложенного имущества, переданного ему в залог. Вина закладодержателя в несохранности переданного ему в залог (заклад) имущества презюмируется. Залогодатель в данном случае не обязан доказывать вину залогодержателя в гибели или повреждении переданного ему имущества. Однако залогодержатель может доказывать отсутствие своей вины в необеспечении сохранности предмета залога по правилам, установленным ст. 401 ГК РФ. Если залогодержатель не сможет доказать отсутствие своей вины, он обязан возместить залогодателю убытки в размере стоимости заложенного имущества (реальный ущерб).

Залогодатель вправе распорядиться предметом залога (сдать в аренду, продать, подарить) только с предварительного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ). Право завещать свое имущество по своему усмотрению является неотчуждаемым личным правом гражданина, и «соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, ничтожно» (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Согласно ст. 336 ГК РФ и ст. 6 Закона «О залоге» предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Для определения того, какое именно имущество может стать предметом залога, ключевое значение имеет его обеспечительная функция.

Данное ограничение выражено главным образом в ст. 336 ГК РФ, которая содержит указание на недопустимость использования в качестве предмета залога:

- вещей, которые изъяты из гражданского оборота; -требований, неразрывно связанных С личностью кредитора;

отдельных видов имущества, залог которых законом запрещен или ограничен;

имущественных прав требования, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Наиболее привлекательным для кредитора предметом залога в силу ряда причин традиционно является недвижимое имущество.

Ипотека — это залог недвижимого имущества, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок С ним.

По российскому законодательству ипотека носит строго акцессорный характер и учреждается в двух формах: С выдачей закладной и без выдачи закладной. Закладная не может быть выдана, если предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, леса, и право аренды перечисленного выше имущества, а также, если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент (п. 4 ст. 13 Закона «Об ипотеке»). ВО всех других случаях права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной.

Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:

- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства;

- право залога на имущество, обремененное ипотекой.

обеспечиваемому ипотекой обязательству и залогодатель.

Залоговое право предусматривает два этапа реализации права залогодержателя:

обращение взыскания на имущество;

реализация заложенного имущества.

Обращение взыскания на заложенное имущество может осуществляться:

в судебном порядке;

во внесудебном порядке.

Удовлетворение требований залогодержателя без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя без обращения в суд стороны могут предусмотреть:

реализацию заложенного имущества путем продажи с публичных торгов;

приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В указанном соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок (ст. 55 ФЗ «Об ипотеке»).

При реализации заложенного имущества на публичных торгах организатор торгов не позднее чем за 30 дней до их проведения извещает о предстоящих публичных торгах в периодическом издании, с указанием даты, времени и места проведения публичных торгов, характера продаваемого имущества и его начальной продажной цены.

Лица, желающие принять участие в публичных торгах, вносят задаток.

Публичные торги объявляются их организатором несостоявшимися, когда:

- на них явилось менее двух покупателей;

на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества;

лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок.

В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению С залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. К такому соглашению применяются правила О договоре купли-продажи. Ипотека в этом случае прекращается.