Взгляд оппозиции

Из интервью депутата Государственной Думы ФС РФ Олега Шеина

Будут ли пересмотрены очереди на предоставление жилья?

Нет. Те, кто стоял в очереди, будь то льготная или общая, по состоянию на 1 марта, из нее не будут вычеркнуты.

Как квартира будет предоставляться в найм?

Здесь есть принципиальные вещи. Вводится два вида найма - социальный и коммерческий. Социальным является, напр., обычное проживание в неприватизированной квартире. То есть, человек платит за жилищные и коммунальные услуги в соответствии с их себестоимостью. А вот коммерческий найм предполагает, что собственник сдает квартиру по коммерческим условиям. Это есть и сегодня, но это впервые узаконено.

Последствием может стать, скажем, появление доходных домов. В них домовладелец (предприниматель) сможет сдавать жилье по расценкам, которые сам же и установит (ст. 19 ЖК).

Можно ли приватизировать квартиру?

Если Вы по состоянию на 1 марта, имеете на руках ордер, то право приватизации у вас сохраняется до 1 января 2007 года. После этой даты приватизировать не получится уже никогда. Кстати, до 1 января 2007 года можно и "расприватизировать" жилье - отдать право собственности на него обратно властям (Закон " О вступлении в силу ЖК").

Нужно ли приватизировать квартиру?

Желательно. У владельца неприватизированной квартиры меньше прав. Чтобы вселить даже члена семьи в свое жилье он должен спросить разрешения у чиновника, а тот вправе отказать (ст. 70). Он не имеет права голоса на собрании жильцов дома (ст. 36). Наконец, его могут выселить за долги по коммунальным платежам. Правда, долги должны возникнуть по "неуважительной причине", а низкий уровень доходов относится к причинам уважительным (ст. 90). Но все это - лишняя нервотрепка, и лучше обойтись без нее.

Есть опасность, что с жильцов приватизированных квартир будут брать высокий налог?

Пока такое решение не принято. Но с жильцов квартир неприватизированных будут брать плату за найм. Ее размер будет зависеть от качества жилья, но определять его будет мэрия по собственному усмотрению. Малоимущие от платы за найм освобождаются (ст. 157). Если доходы в семье в расчете на одного человека ниже прожиточного минимума.

А кто такие малоимущие?

Нет пока методики, правительство ее еще не подготовило.

Будет ли обязательное страхование жилья?

Пока нет.

Вправе ли жильцы многоквартирного дома запретить размещение в доме офиса, кафе, парикмахерской и пр.?

Если речь идет о переводе жилого помещения в нежилое самим собственником квартиры, тогда соседи не вправе вмешаться. Но если речь идет о местах общего пользования (подвал, чердак и т.д.), то без согласия жильцов никто не вправе передать эти места в пользование кому-то не было.

Изменились ли с новым Жилищным Кодексом права бывших супругов и др. членов семьи?

Изменились. Если доходы бывшего члена семьи позволяют снять жилье по найму, либо где-то у него есть иное жилье, суд примет решение о его выселении. Если денег у бывшей жены нет, и нет другой крыши над головой, суд оставит ее в вашей квартире "на определенный срок". Что такое "определенный срок" - неизвестно, и зависит теперь

исключительно от воли судьи. Если есть дети, то "суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов семьи". "Вправе" - то есть не обязан. Опять-таки речь идет о свободе судьи принимать любое решение. Любое решение будет законным (ст. 31 ЖК). Но собственник вправе теперь продать свою квартиру и купить вместо нее другую, уже без всяких обязательств перед бывшим супругом и детьми. Согласие органов опеки теперь не требуется. Лично я думаю, что это очень неправильно. Авторы Кодекса рекомендуют заключать брачные контракты и все прописывать в них, но это предложение нелепо к уже существующим семьям.

Мы живем в частном доме в центре города. Может ли мэрия отобрать у нас землю и выселить на окраину?

Это даже не вполне так, а хуже. "Для государственных и муниципальных нужд", перечень которых не определен, может быть изъят и земельный участок, и снесены дома. Об этом ему сообщается за год. Взамен изымаемого жилья никто квартиру давать не обязан. Давать обязаны только деньги - "выкупную цену", включающую в себя рыночную стоимость дома, расходы на переезд, найм нового жилья и оформление права собственности на новое жилье. Оформление права собственности, насколько я понимаю, означает не более, чем его регистрацию. Правда, далее написано, что власть "может предоставить взамен изымаемого иное жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену". То есть получается, что денег должно хватить на другое жилье. Но нигде не сказано, что площадь этого жилья должна быть равноценна вашей, и что это жилье должно быть в центре города. Теоретически, можно спокойно выселить из старых строений в центре города и предложить взамен такие же старые строения на окраине.

Если Вы с таким решением не согласны, то дело будет рассматривать суд. Единственная зацепка в суде для горожанина - постараться доказать, что " государственные и муниципальные нужды» здесь ни причем. Но если Ваш дом является аварийным или ветхим, то сам факт его сноса является "нуждой" и суд Вы не выиграете (ст. 32 ЖК).

Изменится ли что-то с ЖЭКами?

Уже меняется. Сейчас все больше муниципальных предприятий реорганизуются в ООО, т. е. приватизируются. И чаще всего они переходят в руки тех же директоров или чиновников, которые раньше управляли ЖЭКами. Есть плюсы в появлении частного сектора, но гораздо больше минусов. Во-первых, за все эти годы накопились огромные долги ЖЭКов перед жильцами - это все неоказанные услуги, которые были оплачены. Где ремонт? Почему дома в таком плачевном состоянии? А потому что деньги ушли не туда.

А теперь нам предлагают простить эти долги, и заново начинать платить новым частным коммунальным предприятиям, в том числе за капремонт, если ты собственник.

Обязательно ли проводить такое собрание?

Да, иначе будет хуже. Если сами люди за год не соберутся, мэрия вправе провести конкурс и сама выбрать управляющую организацию. Договор с этой организацией заключается на срок от года до пяти. Понятно, что лучше выбрать эту организацию самим и заключить с ней договор на год (а потом посмотреть), чем отдавать такое право властям, которые вправе заключить договор сразу на пять лет и смотреть ни на что особенно не будут. Это будет делаться через конкурсы, но все мы знаем, как проводятся конкурсы. Понятно, что если люди сами не примут решения об управлении собственными домами, вместо рынка получится сговор нескольких компаний, на основе коррупционных связей с местной властью получивших в безраздельное владение целые жилые массивы и города. При этом тариф на услуги будет "договорным", а жителям скажут: "вы, граждане, извините, но у вас была возможность самим определить способ управления домом. Вы этого не сделали, а к нам, в мэрию, пришли всего две фирмы - «Одуванчик» и «Наперсточек». Первая предложила платить за квадратный метр 20 рублей, а вторая - 22. Поэтому мы, мэрия, выбрали "Одуванчик". Договор заключен на пять лет, обращайтесь в 2011 году".

Из трех формы управления, допускаемых новым ЖК, лучше всего выбрать "непосредственное управление ", которое дает право каждому отдельно заключать договора с коммунальщиками.

Где и как можно получить сведения об управляющих компаниях (включая штатное расписание, сметы выполненных работ за последние годы), если, например, СМИ не публикуют годовые балансы таких компаний, а местная власть отмалчивается, не отвечая на письменные обращения жителей?

Особенность управляющей компании как формы состоит в том, что она будет собирать деньги как за жилищные, так и за коммунальные услуги, выступая в роли посредника. Думаю, что подобрать управляющую компанию без риска натолкнуться на мошенников, будет весьма сложно. К тому же, никаких нормативных документов, регулирующих деятельность управляющих компаний, нет. Более того, как член правительственной комиссии по изменению ЖК РФ, могу сказать, что таких документов никто не готовит и не собирается готовить. Поэтому, с моей точки зрения, лучше всего:

от варианта с выбором именно управляющей компании отказаться вообще;

пойти по пути ТСЖ или непосредственного управления. При этом посоветоваться с уже существующими ТСЖ по вопросу: с какими именно бригадами слесарей, дворников и т.д. лучше иметь дело. Кроме того, лучше заключить договор с тем ЖЭКом или РЭУ, которое уже обслуживает этот район. Они, может, работают не лучшим образом, но хотя бы никуда не сбегут с вашими деньгами.

Как жители смогут отказаться от услуг управляющей компании, если до истечения договора они поймут, что качество работ (по их мнению) не соответствует той плате, которая с них взимается? Не окажутся ли суды завалены исками жителей? Не парализует ли это работу не только судов, но и самих управляющих компаний, тем самым ухудшит ситуацию в ЖКХ, которая и так на сегодняшний день далека от идеальной?

Суды не будут завалены исками. В соответствии с ФЗ-210 "О регулировании тарифов на коммунальные услуги", который вступает в силу с 1 января 2006 года, потребителями коммунальных и жилищных услуг являются: - управляющие компании; - ТСЖ; - жильцы домов, выбравших непосредственное управление своими домами; - владельцы частных домов.

Проще говоря, человек, живущий в ТСЖ либо в доме, переданном мэрией под контроль управляющей компании, потребителем уже не является. То есть, на него не распространяется закон "О защите прав потребителей" и он не имеет права подавать в суд или прокуратуру при отключении отопления, электроэнергии, воды и проч. Что до тех домов, где не мэрия выбрала управляющую компанию, а это сделали сами жители, то все зависит от договора. Каким будет договор, такими будут и права. Если договор будет прописан отчетливо, то при его невыполнении подать в суд можно, если договор будет прописан туманно - то судебный процесс жильцами будет заведомо проигран.

Есть ли другие модели работы ЖКХ в части предоставления услуг населению, чем внедряемые сегодня? Если да, то не могли бы Вы привести несколько конкретных примеров? Какие должны быть сделаны законодательные шаги, чтобы права жителей реально, а не на бумаге были защищены?

О чем говорила думская оппозиция и общественные организации с самого начала, и что делается сегодня властью?

Мы предлагали обязать местную власть перед повышением тарифов проводить экспертизу - вместо этого с 1 марта 2006 эта норма исключена из законодательства и экспертиза экономической обоснованности тарифов более не обязательна.

Мы предлагали дать право людям самим выбирать обслуживающую дом организацию - это право было дано, но лишь до 1 марта следующего года, на этой дате права людей заканчиваются.

Мы предлагали сохранить солидарный принцип платежей лишь по жилищным услугам - вместо этого вводится коллективная ответственность, и в случае, если деньги за электроэнергию задолжали одни люди, отключат всех их соседей.

Мы предлагали сохранить государственную и муниципальную собственность на системы жизнеобеспечения (водопровод, отопительные системы и проч.) - вместо этого принято решение об их приватизации. Поэтому другие модели есть. Но их внедрение предполагает пресечение воровства и расширение прав жителей. Тем, кто сегодня правит страной, это, видимо, невыгодно.

Как будет решаться вопрос проведения капитального ремонта домов, если плановые сроки этого мероприятия были сорваны в период с 1991-2005 гг.? Будут ли перечислены положенные на это средства из бюджета?

Никаких обязательств по выделению не выделенных на ремонт в прежние годы средств муниципалитет больше не несет. Хотя в ЖК РФ есть норма, разрешающая местным органам власти выделять деньги на капитальный ремонт многоквартирных домов. Единственный плюс: теперь, хотя бы, помощь в капитальном ремонте не будет считаться нецелевым расходованием средств.

Будет ли лицензироваться деятельность управляющих и эксплуатирующих организаций?

Нет, этого не предполагается, хотя я считаю такой подход неверным. Учитывая социальную значимость данного вида услуг и тот факт, что управляющие компании будут "сидеть" на живых деньгах, думаю, что это принципиально важно, иначе грозит наплыв мошенников.

Как можно встать на очередь на улучшение жилищных условий после 1 марта?

Для этого надо считаться "малоимущим". Критериев этого понятия пока нет, но правительство должно разработать их в марте. На основании предложений правительства будет принят региональный закон. Оснований для постановки на учет теперь четыре:

человек не имеет жилья вообще;

площадь квартиры слишком маленькая и в расчете на члена семьи не соответствует нормативу;

жилое помещение не соответствует установленным требованиям (ветхое, располагается в зоне подмочки и т. п.);

в составе семьи есть хронически больной человек, проживание в одной квартире с которым невозможно. Перечень заболеваний будет утверждать правительство и в него войдут, видимо, такие заболевания как туберкулез и псориаз.

Однако в ЖК есть и ст.53 «Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий». Согласно ей граждане, «которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий». Это - иезуитская формулировка. Получается, если семья очередников, не имея средств к существованию, например, продает последнее имущество, которое у нее есть, скажем, квартиру, и приобретает меньшую по площади, оказывается дважды пострадавшей.

А предоставление земельного участка для строительства дома и получение жилищной субсидии вообще являются основанием для исключения из очереди (ст. 56 ЖК РФ).

Очереди дождаться невозможно? Кто вправе получить жилье вне очереди?

Теперь таких категорий только три. Это жители аварийных и ветхих домов, дети-сироты и граждане, страдающие тяжелыми формами хронических заболеваний (ст. 57). При этом, по-прежнему, заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Обязаны ли мы платить за капитальный ремонт?

В приватизированных квартирах - да (ст. 154). Но если в доме капитальный ремонт много лет не проводился, можно через суд потребовать уменьшения платежей. Как это будет выглядеть, неизвестно, но норма ЖК напрямую переписана из закона " О защите прав потребителей". Закон "О защите прав потребителей" работает неплохо, так что надежды, что такое право будет работать и в ЖК, есть (ст. 66).

За что могут выселить из квартиры?

Из приватизированной квартиры вообще не могут выселить, исключая случай сноса дома "ввиду муниципальных нужд". Из неприватизированной выселить можно, НО только на основании решения суда, если возникли долги за жилищные и коммунальные услуги, превышающие шесть месяцев, наниматель разрушает помещение или делает невозможным проживание с ним соседей (ст. 83). При выселении ввиду возникновения долгов человеку обязаны предоставить комнату в общежитии - 6 м2ов на человека (ст. 105). Правда, выселить можно только тех должников, которые не платят за жилье без «уважительных причин» (?!). При выселении ввиду порчи жилья или "антисоциального поведения" ему ничего предоставлять не обязаны и просто выселяют на улицу вместе с семьей (ст. 91). В случае, если выселение происходит ввиду сноса дома, жителям неприватизированных квартир предоставляют жилье такой же площади, с таким же числом комнат, и не ниже социального норматива по жилплощади (ст. 89), но без улучшения жилищных условий.

Как защититься от выселения?

Лучше приватизировать квартиру. Надо платить за содержание жилья хотя бы каждые шесть месяцев. Контролировать тарифы. Не платить только по «уважительным причинам» (от человека не зависящим).

Я прошу предоставить мне комнату в общежитии маневренного фонда. Что может быть основанием для этого?

Согласно ст. 95, органы власти должны предоставлять помещения в маневренном фонде только для тех, кто:

потерял жилье, так как не смог вернуть банку кредит по ипотеке;

оказался в квартире, непригодной к проживанию ввиду пожара и иных чрезвычайных обстоятельств;

при выселении из своей квартиры за долги по ЖКХ.

Как быть остальным людям (напр., тем, кто вообще остался без жилья) - неизвестно. Они, правда, имеют право на внеочередное получение квартиры, но на комнату в маневренном фонде - нет.

Как теперь будут предоставляться коммунальные субсидии и кому они положены?

С 2006 г все регионы перейдут на новую систему предоставления субсидий. Теперь средства за субсидии должны зачисляться на личные целевые (только на оплату ЖКХ) счета граждан. Т.е. если ранее гражданин, получающий субсидию, просто вычитал ее сумму при оплате, то сейчас ему придется сначала оплатить все сполна, потом ждать когда придут деньги на его личный счет. Правда, в ЖК, где закреплена эта процедура, говорится, что бюджет обязан перечислить деньги до дня оплаты, но не говорится, как граждане могут заставить его это сделать. «Обязательность» бюджета очевидна на многих примерах. Если в бюджете не будет предусмотрено необходимых средств, долги будут неминуемы. В бюджете Астрахани, напротив, сумма, предусматриваемая для предоставления субсидий, уменьшена по сравнению с прошлым годом с 90 до 60 млн. руб.

Официальная цель создания новой схемы расчета - реализация адресного подхода к предоставлению социальной помощи. Однако, непонятно, почему показалась «неадресной» авторам реформы действующая схема предоставления субсидий. Ведь, в отличие от транспортных льгот, здесь деньги перечислялись коммунальным службам

строго по количеству получателей субсидий. По сути, предложенная реформа представляет собой продолжение пресловутой «монетизации» в жилищной сфере.

Субсидии полагаются тем, у кого расходы на оплату жилья и коммунальных услуг превышают максимально допустимую долю расходов в бюджете семьи (федеральный стандарт - 22%). В некоторых регионах местные власти по собственной инициативе устанавливают более низкую планку расходов для малоимущих - 14 или даже 10% (см. Приложение 28), но сделать так могут далеко не все. Ведь из 13 тыс. муниципальных образований лишь 450 не являются дотационными.

И еще один момент. С принятием нового Жилищного кодекса малоимущим стало гораздо труднее получить субсидии. Жильцы, жалуются на сложный порядок с массой бюрократических проволочек ее получения и недостаточность суммы. В уполномоченную организацию людям приходится нести не менее десятка всевозможных бумажек и справочек: заявление, справку о составе семьи, копии документов на владение либо пользование квартирой, справки о доходах - своих и членов семьи, квитки по оплате коммунальных услуг, справку об отсутствии задолженности и т.д.

К тому же, поскольку приходится сначала платить в полном объеме, а потом только ждать частичный возврат, накапливаются долги. А тем, кто имеет долги, субсидия уже не положена. Замкнутый круг. Также в предоставлении субсидии отказывают, если в семье есть безработные, не стоящий на учете в бюро по трудоустройству. Получить же официальный статус безработного тоже непросто.

Из интервью с депутатом Государственной Думы Галиной Хованской

Известно, что уже идет разработка закона о местном налоге на недвижимость?

На сегодняшний день методика массовой оценки стоимости жилья, как мне сказали разработчики, практически завершена. Надо заметить, что с принятием этого закона самая массовая категория льготников - пенсионеры - потеряют льготу, освобождающую от уплаты налога на приватизированную квартиру. По недорогим квартирам цена вопроса не изменится. А по дорогим квартирам, естественно, возрастет - ведь налог будет исчисляться исходя из рыночной стоимости жилья, а не из оценок, которые дает БТИ по остаточной стоимости. Думаю, что осенью закон будет принят, а с нового года введен в действие.

На ваш взгляд, сделают ли принятые законы о ипотечном кредите жилье более доступным?

Давайте опустимся на землю и признаем, что все упирается в экономику. Да, этот пакет законов, снижая риски банков, работает на снижение процента по ипотечному кредиту, который сейчас пока недоступен среднему россиянину. Однако инфляция вместо 8,5% выходит на уровень 12%! Это первое. Второе - платежеспособность населения. Если учесть эти две составляющие, то понятно, что без государственной помощи в этой сфере пока не обойтись. Доступное жилье - пока замечательное светлое будущее. Я считаю, что Жилищный кодекс был пристегнут к жилищному пакету законов искусственно. На мой взгляд, он не о формировании доступного жилья, а как раз о невозможности для многих получения социального жилья.