Управление общим имуществом посредством учреждения товарищества собственников жилья
В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
ТСЖ может быть создано в любом многоквартирном доме, как находящемся полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в государственной или муниципальной собственности, а часть - принадлежит гражданам или юридическим лицам. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 136 ЖК товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
В соответствии с ч. 1 ст. 139 ЖК в строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах. Однако, на практике, как правило, застройщик заключает договор с управляющей организацией, которая обеспечивает жизнедеятельность дома в тот период, когда он фактически уже заселяется, но застройщиком еще юридически не оформлено окончание строительства.
Многие строительные компании привлекают клиентов тем, что помимо постройки современного дома с развитой инфраструктурой обещают заключить договор на его профессиональное управление. Однако здесь возникает двойственная ситуация: как правило, такие условия приемлемы для лиц с серьезным достатком, приобретающих дорогое жилье, а для тех, кто вкладывает свои сбережения в приобретение более скромного жилья, это существенно дороже, нежели организация ТСЖ.ТСЖ обычно создается в новостройках или капитально отремонтированных домах, большинство которых изначально заселяется гражданами на праве собственности. Из-за пассивности населения, проживающего в домах государственной или муниципальной формы собственности, жильцы, приватизировавшие квартиры в таких домах, проявляют инициативу в создании ТСЖ очень редко. Еще некоторое количество ТСЖ создается на базе жилищно-строительных кооперативов на основании ст. 122 ЖК. Создавая ТСЖ, собственники помещений в многоквартирном доме должны определить перечень полномочий ТСЖ по управлению им. Как правило, здесь есть два варианта. Первый предполагает, что ТСЖ будет самостоятельно осуществлять содержание и ремонт общего имущества, а второй - что ТСЖ будет самостоятельно выполнять только функции управления.