Статья 1. Основные термины

Понятие недвижимого имущества (недвижимых вещей, недвижимости) является ключевым для уяснения содержания комментируемого Закона. Поэтому комментируемая статья содержит характеристику основных и наиболее важных терминов и понятий, используемых в Законе.

Понятие недвижимого имущества содержится в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Статья 130 ГК РФ устанавливает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Помимо этого, к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

При этом часть 1 ст. 130 ГК РФ указывает на то, что Законом может быть отнесено к недвижимости и иное имущество. Таким образом, законодатель оставляет перечень недвижимого имущества открытым, указывая, что он может быть изменен и без внесения каких-либо изменений непосредственно в статью 130 ГК РФ путем принятия в рамках какого-либо закона соответствующей нормы. Например, к нижеупомянутым в статье 130 ГК РФ объектам недвижимости относится, в частности, такой объект недвижимости как предприятие (часть 2 пункта 1 статьи 132 ГК РФ).

Понятие недвижимости, закрепленное в статье 130 ГК РФ, по объему шире сформулированного понятия в комментируемой статье. В Законе не говорится о судах и космических объектах, а также не упоминается возможность отнесения федеральными законами к недвижимости иного имущества. Из этого, однако, не следует, что ст. 1 Закона противоречит положениям ст. 130 ГК. В этой статье определяется сфера действия Закона: указывается, что в порядке и на условиях, которые установлены данным Законом, производится регистрация не всех объектов недвижимости, а лишь тех из них, которые в нем перечислены.

Земельный участок представляет собой часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса Российской Федерации, далее - ЗК РФ).

Земельный участок - недвижимая вещь, а вещи согласно ст. 133 ГК РФ могут быть делимыми и неделимыми. Земельные участки бывают как делимыми, так и неделимыми - это зависит от их размера, конфигурации, целевого назначения и разрешенного использования. В отдельных случаях запрет раздела земельного участка установлен Законом - например, в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств.

Делимость земельного участка имеет принципиальное значение в случае, когда предполагается его раздел - например, между собственниками, если участок находится в общей собственности. Особенности выдела доли в праве собственности на неделимую вещь определяются правилами ст. 252, 258 ГК РФ.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (п. 3 ст. 129 ГК РФ). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (п. 3 ст. 3 ЗК РФ).

Индивидуализация земельного участка как объекта права происходит в результате государственного кадастрового учета земельных участков.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Недра являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения. Отношения, возникающие в связи с геологическим изучением, использованием и охраной недр территории Российской Федерации, ее континентального шельфа, а также в связи с использованием отходов горнодобывающего и связанных с ним перерабатывающих производств, торфа, сапропелей и иных специфических минеральных ресурсов, включая подземные воды, рассолы и рапу соляных озер и заливов морей, регулируются Законом РФ "О недрах". Некоторые из названных отношений регулируются и иными федеральными законами и другими правовыми актами (например, Федеральным законом "О континентальном шельфе Российской Федерации", Федеральным законом "О драгоценных металлах и драгоценных камнях", Инструкцией по оформлению горных отводов для разработки месторождений полезных ископаемых и др.). Недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Участки недр не могут быть предметом купли, продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме. Права пользования недрами могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается федеральными законами.

Используемые участки недр представляют собой геометризованные блоки недр (ст. 2 Закона о недрах).

Недра предоставляются в пользование для геологического изучения, разведки и добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и т.д. (ст. 6 Закона о недрах).

Пользователями недр могут быть субъекты предпринимательской деятельности, в том числе участники простого товарищества, иностранные граждане, юридические лица, если федеральными законами не установлены ограничения предоставления права пользования недрами. Участки недр предоставляются в пользование на определенный срок или без ограничения срока. Так, для геологического изучения участки недр могут предоставляться на срок до 5 лет, для добычи подземных вод - на срок до 25 лет и т.д. Без ограничения срока могут быть предоставлены участки недр для строительства и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений, связанных с захоронением отходов, строительства и эксплуатации нефте- и газохранилищ, а также для образования особо охраняемых геологических объектов и иных целей.

Недвижимостью являются жилые помещения (жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир) (ст. 15 Жилищного Кодекса РФ). Жилым помещением может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

При этом под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой считается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Когда речь идет о части квартиры, то имеется в виду ситуация, при которой объектом права являются несколько комнат квартиры. Например, гражданин занимал в четырехкомнатной коммунальной квартире две комнаты по договору социального найма. В результате приватизации он получил право собственности на эти комнаты. Объектом права собственности является часть квартиры (две комнаты).

Государственная регистрация помещения осуществляется в случаях, когда данное помещение является самостоятельным (отдельным) объектом права. Так, если гражданин приватизировал квартиру, занимаемую им по договору социального найма, то государственной регистрации подлежит право собственности на эту квартиру в целом (отдельно на комнаты, составляющие квартиру, регистрировать право собственности не имеет смысла: объект права - квартира). Если же по договору найма он пользуется только комнатой в квартире и приватизировал ее (в случаях, когда это допускается законодательством), то регистрируется право собственности на комнату (объект права - комната).

В зависимости от функционального назначения нежилые помещения бывают производственными, административными (конторскими), торговыми, складскими и т.д. Нежилое помещение может состоять из одной или нескольких (множества) комнат.

Следует иметь в виду, что в нежилых зданиях иногда размещаются жилые помещения (например, для использования в качестве служебной жилой площади). В жилых домах всегда есть нежилые помещения. В одних случаях такие помещения являются объектом права (например, в жилой дом встроен магазин). В других - помещение не относится к самостоятельному объекту права (например, подсобные помещения, места общего пользования и т.п. (колясочные, холлы и т.д.)).

В комментируемой статье упоминаются такие разновидности недвижимого имущества как здания и сооружения.

Согласно ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства также относятся к недвижимому имуществу. Они связаны с землей и не могут быть перемещены с места на место без ущерба для их назначения. Если же объект не отвечает этим характеристикам, то он как движимое имущество уже не может именоваться объектом незавершенного строительства. Так, ст. 25 комментируемого Закона устанавливает порядок государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначение, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено Законом или договором.

Права на земельные участки и иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав предприятия как имущественного комплекса, их ограничения (обременения), сделки с данными объектами недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав по месту нахождения данных объектов. Регистрация права собственности на предприятие как имущественный комплекс осуществляется учреждением юстиции по месту регистрации юридического лица.

Зарегистрированные переход права на предприятие, ограничение (обременение) права на предприятие являются основанием для внесения записей о переходе права, об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат ограничения вещных прав.

Ограничения (обременения) - наличие установленных Законом или уполномоченными органами в предусмотренном Законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других);

В соответствии с гражданским законодательством государственной регистрации подлежат следующие ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество:

- ипотека на основании и в силу закона,

- доверительное управление, кроме договоров аренды земельных долей, не приведенных в соответствие с ГК РФ,

- рента,

- аресты, запрещения заключения сделок,

- права требования в судебном порядке,

- обязательства по сохранению объектов культурного наследия (недвижимых памятников истории и культуры),

- решения органов государственной власти и местного самоуправления об изъятии земельного участка и жилого помещения для государственных муниципальных нужд,

- ограничение права возведения зданий, строений, сооружений и проведения мелиоративных работ в связи с резервированием земель для государственных, муниципальных нужд,

- сервитут.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Например, договор аренды здания или сооружения должен быть зарегистрирован и считается заключенным с момента регистрации, если он заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Судебная практика исходит из того, что договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Арест имущества означает запрет распоряжаться имуществом. Его нельзя продать, подарить, передать в аренду, заложить и пр.

Сервитут представляет собой право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Например, гражданин может пройти на свой земельный участок не иначе как через участок соседа. У него есть право требовать от соседа предоставления ему возможности ограниченно пользоваться его земельным участком, т.е. не препятствовать проходу (не препятствовать - значит не возражать, не ставить на пути прохода забор, не разбивать на дорожке клумбу и не совершать иных действий, лишающих возможности проходить через земельный участок).

Сервитут есть право вещное. Это право на вещь. При этом интерес управомоченного лица (обладателя данного права) удовлетворяется посредством собственных действий, а не путем совершения активных действий лицом обязанным. Последнее должно лишь воздерживаться от действий, нарушающих данное право (в приведенном примере - не препятствовать проходу).

Сервитут, как и другие вещные права, характеризуется также тем, что он следует за вещью, т.е. сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу (п. 1 ст. 275 ГК).

Сервитут есть право ограниченного пользования чужой вещью. Объем данного права (сервитута) предопределен его названием: сервитут устанавливается для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Сервитут может быть прекращен по требованию собственника земельного участка, если отпали основания, по которым он был установлен. Например, было предоставлено право проезда через земельный участок соседа. Позже с другой стороны земельного участка лица, в пользу которого установлен сервитут, было осушено болото и проложена дорога. Поскольку появилась возможность проезда на земельный участок, минуя участок соседа, сервитут может быть прекращен.

В случаях, когда земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с назначением участка, собственник вправе требовать по суду прекращения сервитута.

Устанавливается сервитут по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка. В случае недостижения согласия спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута. Следовательно, при регистрации сервитута может быть представлено либо соглашение, либо решение суда.

Регистрационный округ - территория, на которой действует территориальный орган федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации. Регистрационные округа создаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в области юстиции.

Согласно ст. 3 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219, Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах Российской Федерации системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.

Ведение Единого государственного реестра прав путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют:

служба при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на предприятия как имущественные комплексы, объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа, и сделок с ними;

территориальные органы Службы - при государственной регистрации прав, ограничений (обременений) прав на иные объекты недвижимого имущества, расположенные на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества, и сделок с ними.

В связи с этим можно отметить своеобразное понимание в Законе места недвижимого имущества. Им признается не город, поселок, район и т.п., но регистрационный округ. Такое внутреннее подразделение регистрационных округов призвано обеспечить надлежащую организацию деятельности регистрирующих органов.